自北向南，從東往西，一股“妖風(fēng)”突然席卷了樓市。

成都、杭州、南京、西安……最火熱的幾個城市，也忍不住抖了三抖。

作為風(fēng)向標(biāo)的土拍，怎么就一下子熄火了？

(資料圖片)

最近一段時間，成都幾乎每天發(fā)布高溫黃色預(yù)警，氣溫直沖35度。

71家房企搶一塊地的火爆場景還歷歷在目，成都土拍市場卻突然傳來一陣寒意。

原定于8月10日拍賣的東安湖42畝地塊、龍?zhí)端?9畝地塊，不約而同地宣布“終止出讓”。

一般來說，在正式開拍前會開放網(wǎng)上報名通道。有些特別熱門的地塊，在這個階段就會被競價到封頂，直接送去搖號。而那些臨時撤牌的地塊，大概率是因為：

沒有開發(fā)商愿意掏錢。

說起來，這并不是成都今年頭一回出現(xiàn)這種情況。5月19日那場土拍，遠郊的新津區(qū)有一宗地塊慘遭流拍。

可本次“終止出讓”的地塊，一宗位于“老五區(qū)”的成華，一宗位于中心城區(qū)的龍泉驛，這說明寒氣蔓延的速度很快，已經(jīng)來到了相對核心的二圈層。

在當(dāng)下，有一股“撤牌風(fēng)”正在席卷各大城市。

今年上半年，西安是全國土地成交面積最多的城市，憑著949萬平米的成交面積榮登“賣地王”。光是涉宅地就賣掉了足足64宗，規(guī)劃建筑面積803.55萬平米，同比上漲更是高達47.5%。

進入下半年，西安土拍也被潑了一盆冷水。

原定8月11日出讓的西安高新區(qū)GX3-17-33地塊，就像成都的兩宗地一樣“因故終止出讓”。

沒錯，就是全西安最熱門的高新區(qū)。

發(fā)生在大灣區(qū)的撤牌故事，則更有戲劇效果。

佛山容桂的一宗商住地，原計劃7月6日出讓，卻因故推遲1個月。好容易等滿了1個月，結(jié)果又被撤銷掛牌，真真是命途多舛。

最狠心的還是合肥，7月底的那場土拍，一口氣下架了11宗地塊。

很難想象，這一切都發(fā)生在“天花板會議”定調(diào)房地產(chǎn)，住建部、央行狂吹暖風(fēng)，一線城市集體表態(tài)之后。

都說土拍是樓市風(fēng)向標(biāo)，為啥市場還是不領(lǐng)情呢？

在土地市場上大殺四方、瘋狂掃貨的央國企，最近也收手了。

今年6月底，中海豪擲超125億，歷經(jīng)70分鐘、競拍151輪的拉鋸戰(zhàn)，從華潤手搶走了深圳灣超總地塊。

就在同一天，中海還在廈門、合肥大手筆砸錢買地，花掉200多個“小目標(biāo)”。

然而，在接下來的7月，中海一塊地都沒拿。

同樣停止拿地腳步的還有龍湖。眼看著宇宙房企岌岌可危，同為“民企幸存者”的龍湖怕是很難不被觸動。

還有一些實力房企，拿地節(jié)奏明顯變慢了。

濱江集團，作為杭州本土民營房企，上半年沖進了全國拿地榜TOP10。而在大本營浙江，濱江更是力壓“拿地王”華潤和“老大哥”綠城，風(fēng)光登頂。

時間來到7月份，濱江的拿地金額卻暴跌60%。

同樣猛踩剎車的還有央企招商。整個7月份，招商蛇口買地只花了19個“小目標(biāo)”，降幅也超過了60%。

當(dāng)市場上為數(shù)不多的買家“萌生退意”，土拍的真實溫度徹底藏不住了。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月份土地流拍率達到了26.5%，創(chuàng)下2022年以來新高。

另一個統(tǒng)計口徑中指院則表示，7月全國300城共流拍地塊74宗，流拍率為21.2%，較上月增長3.09個百分點。

另一個土拍溫度計，城投托底又出現(xiàn)了。

今年上半年，杭州土地出讓金入賬966.7億，位居全國城市榜首。7場“土拍大戰(zhàn)”平均溢價率高達9.3%，僅次于北京。總共有41宗溢價封頂觸發(fā)搖號，占比超過六成。

進入下半年，土拍風(fēng)云突變。7月18日杭州第七輪土拍，不僅誕生了2023年以來首宗流拍地塊，城投也開始出手托底了。

同在長三角的南京，早早感受到了涼意。

7月17日南京第四批次出讓，8宗地塊中有6宗底價成交，其中5宗系城投托底。

為何大家都像約好了一樣，都不拿地了？

表面看起來，土拍降溫的原因是“季節(jié)性回落”。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測，全國主要地級市7月供應(yīng)土地405宗，供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為3377.03萬㎡，同環(huán)比分別下降30.7%、46.09%。

供應(yīng)變少了，拿地也就變少了，看起來似乎也解釋得通。

真實情況卻是，即便加大供應(yīng)，土地市場也很難熱度爆棚。

進入7月，幾乎找不到業(yè)績沒有下滑的房企。

有超過8成百強房企單月業(yè)績環(huán)比降低，超半數(shù)百強房企的單月業(yè)績同比降幅大于30%，其中36家企業(yè)同比降幅超過50%。

曾經(jīng)的“民企之光”加速隕落，碧桂園單月同比跌幅高達63.6%，旭輝同比跌超70%。

僅僅越秀、保利、華僑城、聯(lián)發(fā)等少數(shù)房企，7月單月業(yè)績?nèi)詫崿F(xiàn)同比增長，而他們大多擁有國家隊背景。

一邊銷售在下滑，另一邊融資依然艱難。不怪開發(fā)商哭窮，他們是真沒錢了啊。

今年7月，房企融資規(guī)模仍然處于近年來的較低水平。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，80家典型房企的融資總量為499.74億元，環(huán)比減少10.1%，同比減少46%。

本該支持房企融資的“三支箭”，幾乎全都飛向了“國家隊”，幾乎沒有民營房企輸血成功。

克而瑞的統(tǒng)計顯示，7月份境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)仍然主要是招商蛇口、華僑城、萬科等國企央企或優(yōu)質(zhì)混合所有制企業(yè)。

碧桂園這個級別的民企，也無法獲得融資機構(gòu)青睞。

經(jīng)濟觀察報曾報道，碧桂園在去年11月一天之內(nèi)獲得郵儲銀行、工行、中行共1500億元授信，但這些沒有變成實質(zhì)性的融資。

7月底那場高層會議之后，住建部和央行發(fā)聲了，一線城市發(fā)聲了，甚至開發(fā)商和業(yè)主都開始漲價了，股市也漲了一波，氣氛已經(jīng)烘托到位。

可是大半個月過去了，至今未有實質(zhì)性利好政策出臺，信心正在迅速消耗殆盡。

正如下面這個刷屏的“地獄笑話”：瘋狂拿地的，一個個遭遇危機。因為突發(fā)事件停止拿地的，卻意外躲過了爆雷潮。

說實話，光靠喊一喊口號的表演型救市，已經(jīng)沒辦法讓房企心甘情愿掏錢了，必須拿出真金白銀的利好。

否則對他們來說，比起花錢買地再賣房回款，不如提前還債穩(wěn)住信心。

與碧桂園同為“民企之光”的龍湖，已經(jīng)這么做了。

據(jù)財聯(lián)社報道，龍湖今天提前償還了17億元債務(wù)，目前境內(nèi)到期債務(wù)僅剩11月到期的1.19億元。

另外，明年1月到期的153億港幣銀團貸款，龍湖也已經(jīng)提前償還72億港幣，并且計劃在年內(nèi)全部提前償還。

好在真正的大招，已經(jīng)離我們不遠了。

央行宣布MLF下調(diào)15個基點，房貸利率很可能也要跟著下調(diào)。福州、廈門、成都、沈陽等多個城市，很快會出臺政策降低二套房首付比例下限。

南昌已出臺“15條政策”，官宣首套貸款首付20%，二套貸款首付30%。

最值得關(guān)注的莫過于，一場由高層召集京滬廣深主官的會議將在8月召開。

一線城市到底會如何松綁？我們拭目以待。

流拍率飆升、成交量下滑、標(biāo)桿房企爆雷……在很多人看來，樓市仍未走出“至暗時刻”。

比這更殘酷的，是加速到來的大分化時代。

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，盡管總體流拍率飆升，但不同能級城市的差異相當(dāng)大。

一線城市：7月流拍率為3.13%，同環(huán)比分別下降2.14和4.77個百分點

二線城市：流拍率為10.43%，較上月微降0.13個百分點，高出去年同期2.23個百分點

三四線城市：7月流拍率為25%，為近17個月流拍率高峰

土拍是樓市風(fēng)向標(biāo)，開發(fā)商就是感知樓市水溫的“鴨先知”。

一方面，開發(fā)商放棄的廣大三四線城市，基本沒有投資價值。不信你看碧桂園，土儲高度集中在三四線城市，盡管這些年一直努力降負債卻積重難返。

另一方面，開發(fā)商瘋狂涌入一二線城市。他們一個比一個謹慎小心，把算盤打出了火星子，生怕算錯一筆賬，拿錯一塊地。

多數(shù)房企上半年拿地城市不超過15個。最夸張的當(dāng)屬華潤、濱江和招商等房企，在一二線拿地金額占比超過了90%。

即便是優(yōu)質(zhì)城市里還不錯的板塊，也會因為種種原因放棄買入。

比如8月10日南昌集中出讓的高新艾溪湖東DABJ2023033地塊，8004元/㎡的起始樓面地價比周邊不久前出讓的兩宗地塊封頂價高了2000元/㎡，最終沒有房企報名出價，流拍。

過去市場好的時候，這樣的地塊根本不愁賣，現(xiàn)在卻面臨滯銷。

這說明什么？

即便是一二線核心城市，也要優(yōu)中選優(yōu)，不可輕易踏錯。

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