目前樓市的這種狀態(tài)確實挺讓人難受的。

最近網(wǎng)上有人呼吁要盡快讓房地產(chǎn)刺激政策落地，不然可能就晚了。

作為一個樓市長期觀察和研究者，我也感受到市場近期的沮喪，似乎都在等待更重磅的利好政策落地，但實際上卻有點愿望落空的感覺，盼了這么久，還沒見過實質(zhì)性動作。

(資料圖)

前段時間，住建部及央行的發(fā)聲，關(guān)于”降低房貸首付比例及貸款利率“、”認房不認貸“、”降低存量房貸利率“以及南京出臺的“寧八條”涉及新建商品房購房補貼事宜”，對樓市信心確實起到短暫提振作用。

但這些喊話由于遲遲沒有落地地方執(zhí)行，反倒讓市場有點焦躁不安了，甚至有點失望了，明顯樓市的消極情緒比之前更濃了。

這也可以理解，畢竟住建部、地方政府喊話了這么久，只吹風(fēng)不下雨，大家聽傳聞多了，對很多東西已經(jīng)“免疫”。

但這次上層定力不同以往，大概率是要“去地產(chǎn)化”，“去情緒化”，與其長期被地產(chǎn)牽制，不如短痛來個痛快。

要知道，繼續(xù)降低樓市調(diào)控政策，讓購房門檻再次刷新底線，方便更多個體帶著首付和房貸進場消化新房，但是這樣無底線的降低，反而會導(dǎo)致購房人群持幣觀望的心態(tài)繼續(xù)增長。

但如果不繼續(xù)降低調(diào)控政策，那么就得“賭”市場的自然回暖，這個回暖的可能不是沒有，但時間上就說不準了。這種形勢下，在座的各位包括買/賣雙方、開發(fā)商都要做好長線準備，提前打算。

01.

一損俱損，房企羊毛不能無底線薅！

大家要明白一個道理，如今盡管是買方市場，但 房企羊毛也不是往死了一個勁薅的。 當下 南京樓市 ，比好地段，好價格更重要的是好產(chǎn)品。

對于購房者來說，那些花時間和精力去打磨，花重金去研發(fā)的房子，才是未來南京市場稀缺品。買這種房子，不僅住得舒心，以后保值潛力也有盼頭。

如果過分薅，以后遭殃的還是購房人，別忘了，房企一旦利潤見底，降標便成了常規(guī)操作！

都說河西堅挺，相對其他區(qū)域而言，目前還算比較體面。但上半年以來，次新房砸盤數(shù)量也已經(jīng)蓋不住了。

這種現(xiàn)象在2019年及以前簡直就不敢想象，那個時候還有很多人迷之自信的認為南京房價“只漲不跌”，理由無非就是房價綁定了土地CZ、綁定了地方經(jīng)濟等等。

可惜也就幾年的光景，就要開始打臉了。

在今年4月份時候，市場就爆出河西南某些樓盤成交價，相較于去年同期下跌了20%以上的消息，對于河西動輒幾百萬上千萬一套的房子，下跌20%可就不是一件小事，是以百萬計的事情了。

從上周河西二手房成交簡報來看，作為風(fēng)光無兩的河西南一批小區(qū)走下神壇，海峽城最新成交單價，相比巔峰時期降了39.7%，正榮潤峯最新成交單價，相比巔峰時期降了29%…

素有河西南星八客“扛把子”成員之二的海珀濱江、佳兆業(yè)城市廣場，最近二手房成交價均有不同程度的下跌，最大跌幅近30%。

海珀濱江一期：134㎡，去年7月成交價5.8萬/㎡，今年8月成交5.2萬/㎡，跌幅10%； 正榮潤峯：143㎡，去年3月成交價6.6萬/㎡，今年8月成交價4.7萬/㎡，跌幅29%； 佳兆業(yè)城市廣場二期：86㎡，去年4月成交價6.3萬/㎡，今年8月成交價4.9萬/㎡，跌幅22%；

然在眾多下跌房源中，上半年才交付的河西北豪宅蘇寧檀悅，上周成交了一套193㎡江景房，成交價6.6萬/㎡（算上交易稅費實際成交價已超7萬/㎡），出乎意料，這也是目前小區(qū)首套成交的二手房。

要知道，蘇寧檀悅今年4月才交付，產(chǎn)證不滿2年，需繳納總房款5.5%的增值稅和1%個人所得稅，雖然成交價只有6.6萬/㎡，但若算上稅費，這套房源實際成交價7萬/㎡出頭，相比當初5.4萬/㎡購入均價，漲幅近30%。

當然除了項目品質(zhì)出挑，可俯瞰江景外，學(xué)區(qū)優(yōu)勢也功不可沒。蘇寧檀悅隸屬科睿小學(xué)（瑯小分校）+金陵匯文初中雙學(xué)區(qū)，1.5梯隊+1梯隊組合堪稱王炸，尤其是初中匯文牛X，鼓樓區(qū)能排上號的一梯隊名校。

蘇寧檀悅未交付前，附近老小區(qū)佳和園，小面積成交價普遍在7萬/㎡以上，當年檀悅銷售火爆，很大一部分人是沖學(xué)區(qū)來的。

類似蘇寧檀悅必然只是個例，總體來看，河西二手房跌的多漲的少！熟悉南京樓市的朋友都知道，頭部板塊二手房低迷已有段時間了。

越是降低門檻，越不敢進場，就和房企越是降價新房去化越慢一個道理，經(jīng)過樓市這幾輪波段，購房群體已明顯得出了一個淺顯但實用的結(jié)論。

那就是，政策越是放松示好，房企越是降價促銷，樓市越是不敢貿(mào)然進場。

02.

房價既不能大漲，更不能大跌！

既然說到“降價”這個話題，那就結(jié)合近期一則熱搜話題與大家展開探討“一味地降價是否越多越好？

日前“中國房地產(chǎn)報刊文，呼吁允許開發(fā)商以降價促銷的方式展開自救”，看到這條新聞的第一反應(yīng)：官媒發(fā)聲，這是允許開發(fā)商降價了？

單標題是夠唬人的，為避免理解失誤，針對原文我又默讀了兩遍，原來是呼吁允許開發(fā)商以降價促銷的方式展開自救，而非讓開發(fā)商降價促銷。

降價，對于沒買房的人來說，自然希望降的越多越好；可是對于已經(jīng)買房的人而言，降價一旦放開不加約束，可謂是災(zāi)難性風(fēng)險。比如居民財富縮水、拖垮銀行、帶崩經(jīng)濟，這些情況都是完全有可能發(fā)生的。

畢竟目前國內(nèi)居民主要財富仍然集中在房子，一旦房價出現(xiàn)大幅下跌，其可能導(dǎo)致的風(fēng)險是難以預(yù)估的。

這里面有一個冷常識，如果房價任由其下跌，房價剩余價值比剩余的貸款余額要小，這個時候借款人是要補充抵押物給銀行的。

如果借款人無法補充抵押物，銀行可以將房子拍賣，其實這個時候拍賣房子已經(jīng)是晚了。 不管是賣不出去，或是賣的價格遠遠不足以還債的話，最終結(jié)果就是個人的房子沒了，銀行產(chǎn)生了壞賬，社會發(fā)展不穩(wěn)。

這樣以來一兩個，個例沒有問題，如果大面積出現(xiàn)這種情況，會導(dǎo)致周邊競爭樓盤價格受壓，被動降價，影響其銷售業(yè)績，會產(chǎn)生“傳導(dǎo)效應(yīng)”，進一步影響市場。

此外，房價下跌也可能導(dǎo)致經(jīng)濟進步萎縮，并觸發(fā)一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)和企業(yè)裁員和閉店，因此防止房價大幅下跌與防止房價過快上漲一樣重要。

去年下半年開始的救市政策鋪開，有些城市出現(xiàn)了“限跌令”，這也算是對可能出現(xiàn)房價大跌的一種反應(yīng)。

如果有些城市的房價有大幅下跌風(fēng)險，估計類似的政策也會出臺。

當然 看不見上漲的樓市，就很難鼓動那些還有負債空間的人進場。 既然沒人進場，去化就無法 加速，房企資金周轉(zhuǎn)就還得維持在龜速上運行。

而一旦資金周轉(zhuǎn)陷入了龜速，那房企大量高息債務(wù)就會吞噬掉房企利 潤，甚至是讓其慢性死亡。 最近土地市場蹦跶不起來， 原因就在這。

03.

大局已定，要認清地產(chǎn)長期趨勢！

那么有人說，“救市”政策出來之后，是不是房價就會快速上漲了？

這種可能性也幾乎沒有，影響房價漲跌是一些系列因素綜合的結(jié)果。

首先，供需關(guān)系影響房價，國內(nèi)樓市供需早就整體平衡了，除了個別幾個超大城市，大部分城市的房子已經(jīng)供大于求，隨著城市共有產(chǎn)權(quán)房、公租房上市一定程度山起了平抑作用，有房的人或者租房人多了也就減緩了購房需求。未來除了少數(shù)大城市外，住房供大于求將成為普遍問題。

其次，市場都是有“買漲不買跌”的心理，看到房價下跌跡象，市場購房的心態(tài)也就會發(fā)生變化。在之前，大家之所以愿意買房，除了自住外，最重要還是房子保值和升值作用很明顯。一旦這個作用消失了，購房動力就會減弱。

當下，除了居民杠桿率已處于高位和負債空間快接近極限這兩個因素外，預(yù)期就是影響最大銷售的最大因素。

舉個簡單例子，為什么很多人總是把房子與資產(chǎn)、負債扯上關(guān)系，這意思就是說，資產(chǎn)有可能貶值也有可能增值，但債務(wù)該多少還是多少。 房價漲價時，人人都想買，流動性高，這時候，房子是資產(chǎn)；但不漲時，流動性變差，貸款卻依然要還，它就是負債，就是包袱。

最后，人口增長乏力與城鎮(zhèn)化率放緩，也是當前及未來需要經(jīng)歷的事情。去年我國人口已出現(xiàn)了負增長，而且這個趨勢一旦形成很難逆轉(zhuǎn)，同在將來也會不可避免進入老齡化社會。出生人口減少，住房供大于求的問題將越來越嚴重。

除了以上因素，樓市低迷與市場大環(huán)境也是有關(guān)系的， 在過去房價快速上漲的過程中，大家 對樓市都是信心滿滿，有些人甚至認為房價“只漲不跌”。

而經(jīng)歷這幾年的波動與下跌，口罩原因、房企暴雷、樓盤延期降標，市場信心嚴重受挫，那么，結(jié)果也就非常好理解，暫緩購房，以待時變！

趨勢已經(jīng)明顯，未來相當一段時間內(nèi)，就是要維持房價的平衡，防止房價大漲、大跌可能引發(fā)的系統(tǒng)風(fēng)險，讓房子回歸 到“住”的屬性上來，實現(xiàn)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型平穩(wěn)過渡。

個人覺得，大家對當下樓市不必過分失落，利好會有，只是有些政策措施的出臺牽一發(fā)而動全身，需要時間來準備和評估。但在樓市企穩(wěn)之前，對于真正有自住需求的人來說，其實沒有啥可糾結(jié)的，該買還得買。

因為接下 來不管政策 怎么 出 ，樓市 都 不可能回到 過去那種， 全民炒房致富的時代 ，既然自住，就要放棄賭徒心理，低杠桿， 挑選安全性高、性價比高，同時兼顧一家人未來10年住房需求的明牌 ！

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