來(lái)源 | 地產(chǎn)一品塘

撰文 | 地產(chǎn)高富帥

大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

(相關(guān)資料圖)

地產(chǎn)圈的8月著實(shí)讓人難受啊，等的大招遲遲沒(méi)有落地。真的是驗(yàn)證了近期的一句名言：“老百姓以為政府還有大招，政府以為百姓還有錢”

不管是國(guó)企央企還是老牌巨頭，近期都感覺(jué)力不從心了。銷售業(yè)績(jī)持續(xù)沒(méi)有好轉(zhuǎn)，但是該還的債務(wù)仍然還要繼續(xù)，今年多數(shù)房企美元債依然形勢(shì)嚴(yán)峻。

就在前兩天，又有一家華南老牌房企方圓地產(chǎn)債務(wù)危機(jī)。8月21日，廣州市方圓房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“方圓地產(chǎn)”）公告稱，鑒于最近的市場(chǎng)情況，已決定終止GZFYRE 13.6 07/27/23交換要約，所有根據(jù)交換要約投標(biāo)的現(xiàn)有債券將返還給各自的持有人。

當(dāng)時(shí)，方圓地產(chǎn)交換要約的最低接納金額為3.01億美元，占未償余額的70%。要約截止日期為倫敦時(shí)間2023年8月18日下午4:00。據(jù)公開(kāi)資料，上述美元債發(fā)行于2021年，存續(xù)規(guī)模3.4億美元，應(yīng)于2023年7月27日到期。

目前來(lái)看，這違約的概率還是很大的，以目前方圓地產(chǎn)的整體銷售業(yè)績(jī)與資產(chǎn)狀況來(lái)看，整體是非常不樂(lè)觀的。

今年6月，穆迪將方圓地產(chǎn)企業(yè)家族評(píng)級(jí)由“Caa1”下調(diào)至“Ca”，并將其高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)由“Caa2”下調(diào)至“C”，評(píng)級(jí)展望維持“負(fù)面”。

截至目前，以“廣州市方圓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”為境內(nèi)發(fā)債主體的公司累計(jì)發(fā)行過(guò)兩筆，即“17方圓01”“20方圓01”，前者2020年已到期，后者明年底到期，規(guī)模9.18億元，年利率10%，境內(nèi)債融資成本依舊處于高位。

截至2022年底，方圓地產(chǎn)家底基本上全部擺上了，所有投資物業(yè)基本上都已被質(zhì)押，這進(jìn)一步限制了公司籌集額外資金的財(cái)務(wù)靈活性。

銷售端口來(lái)看，方圓地產(chǎn)4月底披露公司債2022年財(cái)報(bào)，去年?duì)I收53.5億元，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),2022年方圓地產(chǎn)以56.4億操盤金額在房企中位居第150位，今年上半年業(yè)績(jī)更是慘不忍睹。

持續(xù)的低迷業(yè)績(jī)加上高額的杠桿游戲，方圓這種在廣州有點(diǎn)口碑的房企依然逃不過(guò)命運(yùn)的結(jié)局，房地產(chǎn)這門生意似乎已經(jīng)跟很多老板開(kāi)始告別了。

說(shuō)到方圓地產(chǎn)，其實(shí)在廣州還是屬于家喻戶曉的房企，在2008年之前都已經(jīng)全國(guó)化發(fā)展，跟早期的華南五虎一樣，都有一個(gè)勝利之心。

不過(guò)在08年金融風(fēng)暴錯(cuò)過(guò)上市最佳時(shí)期之后，就基本上回歸華南大本營(yíng)為主，聚焦廣佛周邊為主，特別是在廣州擁有較豐富的城市更新土地儲(chǔ)備。

這幾年在方總的帶領(lǐng)之下，方圓還是穩(wěn)扎穩(wěn)打的琢磨產(chǎn)品研發(fā)，也是廣州很少有成立研發(fā)中心的房企之一，在廣州還是有很多明星項(xiàng)目，與另外一家粵系房企時(shí)代中國(guó)一樣，在廣州口碑還是不錯(cuò)的。

不過(guò)方圓的城市深耕力度不算精確，除去廣州舊改花費(fèi)大量資金沉淀之外。其他華南核心城市土地嚴(yán)重不足，大批量的土地在廣東三四線城市為主，特別在市場(chǎng)下行之后，顯然有點(diǎn)扛不住市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

作為創(chuàng)始人的方總，本身就是中山大學(xué)法律專業(yè)畢業(yè)，對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)有著很強(qiáng)的前瞻性，基本上與當(dāng)時(shí)知名的華南五虎處于同一個(gè)起跑點(diǎn)，今天看來(lái)結(jié)局很有可能又回到了原點(diǎn)。

2017年11月，方圓集團(tuán)旗下方圓房服上市，它是繼合富置業(yè)、易居、世聯(lián)之后，國(guó)內(nèi)第四家、港股第二家來(lái)自內(nèi)地的以房地產(chǎn)代理、中介、終端服務(wù)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的上市企業(yè)。

不過(guò)資本市場(chǎng)這個(gè)時(shí)期大部分還是依托地產(chǎn)規(guī)模估值，方圓房服并不受資本待見(jiàn)，3月30日，方圓生活服務(wù)(09978.HK)發(fā)布2022年業(yè)績(jī)公告。

2022年，方圓生活服務(wù)的總收入約為5.12億元，同比減少約10.4%；溢利約3170萬(wàn)元，而2021年度則為約人民幣2930萬(wàn)元。

也就在前幾天，網(wǎng)上流傳著一個(gè)降薪截圖：明眼人很容易就看得出來(lái)自方圓地產(chǎn)內(nèi)部。具體的操作就是基本薪酬要按照50%發(fā)放，整體薪酬要降低20%，優(yōu)化指標(biāo)一直在持續(xù)中。

這個(gè)時(shí)期裁員降薪也是無(wú)奈之舉，活著比什么都重要。也希望地產(chǎn)人能多多理解老板，作為一家90年代就創(chuàng)業(yè)發(fā)展的民營(yíng)老牌房企，方圓走到現(xiàn)在確實(shí)也非常不容易。

放眼這個(gè)華南地產(chǎn)圈，不管是早期的行業(yè)巨頭華南五虎，還是后期的廣東十虎。華南房企在地產(chǎn)江湖的烙印還是比較深的，如今戰(zhàn)死沙場(chǎng)的民營(yíng)房企已經(jīng)高達(dá)數(shù)十家了之多。

華南市場(chǎng)還能說(shuō)得上話的，廣州房企還剩下敏捷，星河灣，深圳還剩下星河，鴻榮源，卓越，金光華。

目前扎根華南區(qū)域的民營(yíng)房企唯一的希望也就這么幾家了，這些能否真正穿越周期，也會(huì)給其他房企一個(gè)好的正面啟示，民企房企到底該怎么走？

今天就聊到這里，有需要補(bǔ)充的朋友可以留言。

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