近段時間的房地產(chǎn)行業(yè)，如果用一個詞來總結(jié)，那就是：

喜憂參半。

(資料圖)

好消息是，政策越來越明朗，多家房企的債務(wù)違約風險化解，正釋放積極信號。

8月18日，在停牌11只境內(nèi)公司債券后，碧桂園私募債“16碧園05”的展期方案正式出爐，本金展期三年，每個賬戶提前償付10萬元。當天，遠洋集團發(fā)布公告稱，由于達成違約豁免，公司2024年票據(jù)并無違約，自8月21日起復(fù)牌。

證監(jiān)會有關(guān)負責人當天就活躍資本市場、提振投資者信心答記者問時也表示，堅持“一企一策”，穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風險。

壞消息是，樓市銷售依然不暢，“二次探底”的局面令人擔憂。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月份，百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額3504.3億元，同比、環(huán)比雙降，分別為33.1%、33.5%，并且降幅較6月進一步擴大。

從債券市場價格和一些真假難辨的坊間小作文來看，部分投資者似乎已經(jīng)開始懷疑優(yōu)等生龍湖和金地的安全性了。

很多人問我：對這些小作文，究竟該如何看？

我的答案是，最樂觀的時候，我們要謹慎，最悲觀的時候，我們要嘗試著樂觀些。

像龍湖和金地這樣的企業(yè)，依然還在“安全區(qū)”。比如金地，近日正在不斷派發(fā)“定心丸”，并給出有力的實證。

01

優(yōu)質(zhì)房企如何過冬？

目前來看，市場上的優(yōu)質(zhì)企業(yè)可以分三類：

1、央企：中海、保利、華潤、招商等

2、部分國企：越秀、華發(fā)、濱江

3、少數(shù)混合所有制和財務(wù)穩(wěn)健型民企：萬科、龍湖、金地

央國企我們就不說了，我們以金地為例，看看優(yōu)質(zhì)房企應(yīng)該具備什么特征：

1、良好的資本信用

時至今日，如果說還有什么力量在支撐市場、投資者和購房者對房企最后的信心堡壘，我認為有一條黃金標準依然明確有效：

財務(wù)安全性。

從金地的表現(xiàn)來看，這條黃金標準依然是牢固的。

1）就在昨天（8月22日），金地集團發(fā)布2022年年度權(quán)益分派實施公告。

公告顯示，本次利潤分配以公司總股本4,514,583,572股為基數(shù)，每股派發(fā)現(xiàn)金紅利0.136元（含稅），共計派發(fā)現(xiàn)金紅利約6.14億元，派現(xiàn)額占凈利潤比例為10.05%。

這也是金地集團上市以來，累計第22次派發(fā)現(xiàn)金紅利。

現(xiàn)金分紅就像一面鏡子，可以照出上市公司利潤真假。能夠向投資者進行分紅的公司，其利潤真實性相對可信，特別是連續(xù)多年向投資者進行分紅的公司。

金地的6億分紅相比往年確實不算多，但當下這個行業(yè)環(huán)境，還能現(xiàn)金分紅的房企，一只手都可以數(shù)的過來。

2022年，TOP50上市房企中，僅19家房企擬進行現(xiàn)金分紅，零分紅房企占比超過6成，分紅房企包括華潤、中海、保利、萬科、龍湖、金地等優(yōu)質(zhì)房企。而在2021年，TOP50上市房企中未進行現(xiàn)金分紅的僅14家。

原因也不難理解：房企的分紅資金來源于凈利潤，在當前房企普遍虧損狀態(tài)下，大部分房企已無力派息。

而金地在今年地產(chǎn)市場如此疲弱的情況下，還能真金白銀地分紅，足以證明公司的治理水平。

2）8月11日，金地按計劃兌付了一筆1190萬美元的美元債票息。而該筆利息款實際上應(yīng)于8月14日到期。

也就是說，金地又一次提前足額償還了債務(wù)，這本身就殊為不易。

該筆票息兌付后，金地已經(jīng)度過了今年的償債高峰期。

而且，哪怕是在充斥悲觀情緒的小作文中，金地管理層也明確表態(tài)“未來一年公開債兌付沒有問題”。

敢這么說的股份制房企和民營房企，同樣沒剩幾家了。

而在融資端，金地憑借金地商置、金地物業(yè)等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，還有相當大的融資空間。

融資端口的暢通，也有力地支撐了金地的財務(wù)流動性。

2、優(yōu)良的區(qū)域布局和產(chǎn)品力

客觀地說，目前形勢下，房企的現(xiàn)金流緊張是在所難免的。

但好消息是，金地在核心一二線城市的多個項目，都將在今年三四季度陸續(xù)入市。

今年上半年，金地完成銷售額858.2億元，同比下降14.7%。這個降幅要好于很多主流房企的表現(xiàn)。

而且，前期金地銷售下降的核心因素并不是去化的下降，而是新樓盤開盤量太少。

但下半年開始，金地將有一大波位于核心一二線城市的優(yōu)質(zhì)項目入市。

包括總貨值達280億元的深圳環(huán)灣城項目、杭州江南文苑南側(cè)項目、中泰地鐵站項目、上海徐行鎮(zhèn)17-01地項目、南京G19項目、西安浐灞生態(tài)區(qū)項目、東莞松山湖項目等。

其中，最值得期待的是金地環(huán)灣城，9月初馬上就要開了，據(jù)說蓄客情況非常好，全年大概率可以實現(xiàn)超100億銷售額。

核心一二線城市布局、改善型產(chǎn)品驅(qū)動，一直就是金地的優(yōu)勢。隨著新項目的加速推出、按部就班地銷售，將對公司的經(jīng)營現(xiàn)金流形成有力的補充。

3、良好的交付信用

在這一點上，金地也從未出過問題。

成立30余年，金地已累計交付房屋150萬+，全數(shù)如約交付。

2022年，金地如期交付10余萬套房屋，業(yè)主交付滿意度平均達90%以上。

02

政策底部已到，市場底部還有多遠？

毫無疑問，目前的房地產(chǎn)行業(yè)，正在經(jīng)歷一場比以往都要復(fù)雜和深遠的大調(diào)整。

面對一個供需發(fā)生結(jié)構(gòu)性逆轉(zhuǎn)的市場，除非政策端大力扭轉(zhuǎn)以及金融端大力支持，恐怕沒有一家房企敢說自己是絕對安全的。

這與是否國、央企無關(guān)。

因此，盡管龍湖、金地等房企持續(xù)向市場釋放穩(wěn)定信心的信號，但是市場對房地產(chǎn)的信心實在太過脆弱。如何重建市場對房地產(chǎn)行業(yè)、房企股債的信心，還需要更強的力量介入。

目前來看，中央層面的政策底，其實早就到了。自上而下，由淺入深，一系列的寬松政策，今年就沒停過。

很多人對政策決心、政策力度、政策效果有疑惑，但今年已過去大半，要確保5%的增長目標，只要樓市復(fù)蘇還沒達到預(yù)期，救市政策就不會停。

大家可以拭目以待。

歷史經(jīng)驗證明，政策底之后，很快就會出現(xiàn)情緒低和市場底，新一輪的地產(chǎn)周期又會再度開啟。

而在這個未來依然高達10萬億規(guī)模的巨大市場，金地、龍湖等少數(shù)穩(wěn)健型房企，將會是最有機會“活下來”的那一批。

精明的投資者，依然愿意用真金白銀給他們投下信任票。

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文 | 村長♂

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