中報觀察 | 保利物業(yè)節(jié)奏放緩
觀點網(wǎng) 8月22日晚間,保利物業(yè)披露2023上半年業(yè)績。
從上半年的成績單來看,保利物業(yè)總體還是維持了正向增長,并且利潤增速超過營收增速,毛利率水平也在繼續(xù)回升。
(資料圖片)
具體來看,于2023年上半年,保利物業(yè)錄得收入約71.41億元,同比增長10.7%;毛利約15.11億元,同比增加15.8%;毛利率21.17%,同比增加0.94個百分點;公司擁有人應(yīng)占期內(nèi)溢利約7.64億元,較2022年同期增長21.5%。
盡管這份成績單頗有可圈可點之處,也要看到保利物業(yè)營收增速面臨著增長乏力狀況,2022年同期收入還維持著25%的增長,今年受增值服務(wù)拖累增速僅有10.7%。另外,毛利、凈利潤增速也均有回落,2022年上半年增速分別為26.5%、28%。
跟同期的中海物業(yè)相比,保利物業(yè)的財務(wù)表現(xiàn)則不如前者增長強(qiáng)勁。去年中期保利物業(yè)營收規(guī)模與中海物業(yè)相差將近16.5億元,今年差距則縮小至8.66億元;中海物業(yè)今年中期收入、凈利潤增速分別達(dá)到23.2%、39.2%。
值得一提的是,保利物業(yè)盈利水平卻在不斷提高,2021-2023年上半年毛利率分別為20%、20.2%、21.17%。
據(jù)投資者轉(zhuǎn)述,保利物業(yè)總經(jīng)理姚玉成表示,今年上半年公司按照高質(zhì)量發(fā)展要求,在收入節(jié)奏上有所放緩,主動調(diào)整結(jié)構(gòu),夯實基礎(chǔ)來追求更加有質(zhì)量的增速和規(guī)模。
規(guī)模效應(yīng)
保利物業(yè)目前主要收入來源還是物業(yè)管理服務(wù),并且該項業(yè)務(wù)收入貢獻(xiàn)占比跟去年同期相比提升了6.3百分點。該板塊上半年實現(xiàn)收入48.18億元,同比增長21.8%,占總收入比重67.5%。
其中,來自第三方的物業(yè)管理服務(wù)收入較2022年同期大幅增長約32.4%至19.69億元,占物業(yè)管理服務(wù)總收入約40.9%,同比提高約3.3個百分點。
保利物業(yè)持續(xù)推進(jìn)第三方外拓能力,于本期內(nèi)新拓展第三方項目的單年合同金額約13.9元,同比增長12.3%;新簽約第三方項目的單年合同金額約12.86億元(不含續(xù)簽項目),來自第三方項目的合同管理面積比重從59.4%提高至61.7%。
截至2023年6月30日,保利物業(yè)合同管理面積合計8.4億平方米,同比增長15.15%,其中來自保利發(fā)展的合同管理面積約為3.23億平方米,占比從去年同期的40.6%進(jìn)一步下降至38.3%。在管面積同比增長24.35%至6.5萬平方米,來自第三方在管面積達(dá)4.1億平方米,占比約63.3%。
投資者告訴觀點新媒體,保利物業(yè)管理層表示,目前頭部企業(yè)的增長重心越來越轉(zhuǎn)移到外拓市場,在新的競爭格局下,公司將更加聚焦核心區(qū)域。在市場拓展上,由原來100個深耕城市進(jìn)一步聚焦到48個重點城市,為有密度的規(guī)模打下基礎(chǔ)。
由此觀之,保利物業(yè)下一步將更加重視規(guī)模效應(yīng),財報顯示,上半年在48個重點城市的新簽約單年合同金額占比達(dá)約80.8%。
對于收并購的態(tài)度,據(jù)投資者稱,保利物業(yè)董秘尹超表示,目前并購市場出現(xiàn)供需兩降的趨勢,整個并購市場更加趨于理性和成熟。保利物業(yè)對市場上很多標(biāo)的都在保持密切接觸,但在最終的判斷和決策上比較謹(jǐn)慎。
與此同時,保利物業(yè)持續(xù)推進(jìn)大物業(yè)戰(zhàn)略,在物管收入的細(xì)分業(yè)態(tài)中,非居業(yè)態(tài)的收入占比提升2.2個百分點至41.4%,上半年錄得收入19.82億元。其中商業(yè)及寫字樓收入7.58億元,同比增長25.36%;公共及其他物業(yè)錄得收入12.24億元,同比增長30.9%。
保利物業(yè)在公共物業(yè)領(lǐng)域深耕城鎮(zhèn)景區(qū)、高校及教研物業(yè)、軌道及交通物業(yè)三大業(yè)態(tài),新簽約合同金額占公共及其他物業(yè)的比例達(dá)約51.7%。
截至2023年6月30日,保利物業(yè)新簽約公共及其他物業(yè)項目的單年合同金額達(dá)約6.9億元,重點拓展項目包括上海外灘觀光隧道、上海軌道交通17號線、上海對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)、大連廣鹿島環(huán)衛(wèi)一體化、天津市南開醫(yī)院等。
優(yōu)化盈利水平
值得注意的是,除物管服務(wù)錄得增長外,保利物業(yè)非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)上半年收入均處于下滑狀態(tài)。其中非業(yè)主增值服務(wù)收入較同比減少約3.8%至約10.51億元,社區(qū)增值服務(wù)收入同比減少約9.3%至約12.73億元。
對于增值服務(wù)營收下滑,據(jù)稱保利物業(yè)方面的說法是,上半年公司對增值服務(wù)主動進(jìn)行的產(chǎn)品升級和模式優(yōu)化,在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)力毛利率更高的資產(chǎn)運營板塊,零售業(yè)務(wù)上減少了部分非核心低毛利的生活服務(wù)產(chǎn)品。
具體來看,社區(qū)增值服務(wù)中,社區(qū)生活服務(wù)及其他部分收入約8.75億元,同比下降約14.4%;社區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)收入則同比增長約4.5%至3.97億元。
從毛利率表現(xiàn)來看,社區(qū)增值服務(wù)毛利率確實取得較大增長,從2022年同期的31.89%增至38.12%。非業(yè)主增值服務(wù)毛利率也從18.63%增至19.58%。
由于盈利水平的提升,增值服務(wù)的收入下滑并沒有對毛利造成較大影響。社區(qū)增值服務(wù)錄得毛利4.85億元,同比增長8.5%;非業(yè)主增值服務(wù)毛利同比微增1.07%。
據(jù)投資者轉(zhuǎn)述,保利物業(yè)管理層表示,2023年有信心完成全年的業(yè)績指標(biāo),即收入及凈利潤實現(xiàn)20%左右的增速。
現(xiàn)金流方面,截至6月底,該公司貨幣資金余額約68.96億元,較2022年末減少了20.6億元,主要是由于與保利發(fā)展開展車位租售業(yè)務(wù)代理服務(wù)支付了30億元保證金。根據(jù)合同約定,該筆保證金將于2023年12月收回。
據(jù)觀點新媒體了解,在2022年,保利物業(yè)也因車位代銷業(yè)務(wù)交付給保利發(fā)展30億元作為保證金,管理層此前表示車位代銷業(yè)務(wù)上半年實現(xiàn)的利潤高過這筆資金在銀行存款所能獲得的利息。
貿(mào)易應(yīng)收款項及應(yīng)收票據(jù)方面較2022年底增加了6.98億元,于2023年6月30日該項余額為29.6億,其中大部分賬齡為一年內(nèi)到期,約有28.3億元。
公告顯示,貿(mào)易應(yīng)收款項及應(yīng)收票據(jù)的增長主要由于在管面積的擴(kuò)大及項目數(shù)量的增加導(dǎo)致的貿(mào)易應(yīng)收款增加,及公共服務(wù)項目的物業(yè)管理服務(wù)收入占比提升,且受到信貸期的影響,貿(mào)易應(yīng)收款項余額增加。
關(guān)于公服業(yè)務(wù)應(yīng)收情況,上述投資者表示,保利物業(yè)方面稱因公服收入規(guī)模增長帶來了應(yīng)收款余額增長,回款率較去年同期下降了兩個百分點,但總體來看公服應(yīng)收周轉(zhuǎn)率還是維持在一個相對合理的水平。
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