公攤問(wèn)題,關(guān)鍵還在預(yù)售制
近日,全國(guó)人大代表莊艷在《檢察日?qǐng)?bào)》撰文,就公攤問(wèn)題提出建議。厘清公攤標(biāo)準(zhǔn),明確公攤區(qū)域,明確公攤面積的最大比例、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、測(cè)量方式;引進(jìn)懲罰賠償機(jī)制,出臺(tái)懲罰賠償辦法,明確賠償數(shù)額;落實(shí)公攤收益,將業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入,在扣除合理成本之后由業(yè)主共享。
所謂公攤面積,是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)偹械墓貌糠值慕ㄖ娣e。包括:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、值班警衛(wèi)室等,以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積,以水平投影面積計(jì)算。正常情況下,公攤面積低,購(gòu)房成本低,舒適度也低。公攤面積高,購(gòu)房成本高,舒適度也高。如果設(shè)計(jì)等方面不科學(xué)、不合理,就是另外的狀況了。
(資料圖)
對(duì)公攤問(wèn)題,這些年來(lái),反響還是比較大的,取消公攤的呼聲也一直比較高。原因就在于,開(kāi)發(fā)商在房屋設(shè)計(jì)方面,經(jīng)常會(huì)在公攤上做文章,損害購(gòu)房者利益。譬如西安一購(gòu)房者,購(gòu)買了一套面積只有69.75平方米的公寓,公攤面積竟然超過(guò)了37平方米,占公寓面積的一半還轉(zhuǎn)了一個(gè)彎。如此大的公攤,不僅具有侮辱性,更具有傷害性。
雖然有些地方也在試圖對(duì)公攤進(jìn)行改革,或優(yōu)化公攤方式,或提出完善意見(jiàn),或取消公攤面積。但是,從總體上講,進(jìn)展都不大,效果也不是太好。原因就在于,開(kāi)發(fā)商的行為,政府及其職能部門也無(wú)法控制。一旦房子建好了,公攤不合理,政府也沒(méi)法讓開(kāi)發(fā)商把房子給拆了。尤其在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)情況不佳,開(kāi)發(fā)商一個(gè)個(gè)生不如死的情況下,讓開(kāi)發(fā)商把建好的房子重新來(lái)過(guò),就更沒(méi)有希望。
公攤問(wèn)題,歸根結(jié)底在于商品房可以預(yù)售。如果商品房不能預(yù)售,廣大居民購(gòu)買的都是現(xiàn)房,而不是期房,就可以對(duì)所需要購(gòu)買的商品房進(jìn)行全面評(píng)估,包括質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、通風(fēng)、采光、安全、公攤等,都能一個(gè)一個(gè)檢查,一項(xiàng)一項(xiàng)對(duì)照。如果不能滿足自身需要,就可以決定不予購(gòu)買。
但是,在預(yù)售制下,購(gòu)房者購(gòu)買的都是期房,都要過(guò)一、兩年,甚至更長(zhǎng)時(shí)間才能拿到房,自然,就無(wú)法了解和掌握建成之后的商品房是什么樣的。而開(kāi)發(fā)商提供給購(gòu)房者的建筑設(shè)計(jì)圖,往往也是與實(shí)際效果相差很大。更別說(shuō),購(gòu)房者沒(méi)有多少具有建筑方面的知識(shí),根本無(wú)法從建筑設(shè)計(jì)圖中看出問(wèn)題。如果說(shuō)公攤有貓膩的話,小區(qū)環(huán)境和布局設(shè)計(jì),貓膩就更多。
實(shí)際上,公攤是永遠(yuǎn)取消不了的。除非建造的不是樓房、不是小區(qū),而是每家每戶的獨(dú)家小院,否則,公攤就會(huì)永遠(yuǎn)存在。如果暫時(shí)不想取消預(yù)售制,要想確保公攤不成為購(gòu)房者心中的痛,就只有改變房屋計(jì)價(jià)方法,亦即由現(xiàn)在的按照建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià),改成由套內(nèi)實(shí)際使用面積計(jì)算房?jī)r(jià)。
正常情況下,按照建筑面積和套內(nèi)實(shí)際使用面積計(jì)算出來(lái)的房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)是一樣的,不應(yīng)該有任何區(qū)別。但是,卻能夠讓購(gòu)房者做出比較好的選擇,能夠讓開(kāi)發(fā)商不敢隨意在公攤面積上做文章,不敢無(wú)限擴(kuò)大公攤面積。否則,要么房?jī)r(jià)太高,無(wú)人購(gòu)買,要么開(kāi)發(fā)商自己承受,利潤(rùn)減少。
按照套內(nèi)面積計(jì)算房?jī)r(jià),從購(gòu)買環(huán)節(jié)來(lái)說(shuō),確實(shí)能夠賦予購(gòu)房者更多選擇權(quán)。但是,如果開(kāi)發(fā)商決意要把公攤放大,對(duì)購(gòu)房者利益仍然是會(huì)產(chǎn)生傷害的,因?yàn)?,產(chǎn)權(quán)證不會(huì)按照套內(nèi)面積辦理,那樣對(duì)購(gòu)房者是不利的。產(chǎn)權(quán)證按照建筑面積辦理,相關(guān)的稅費(fèi)則也會(huì)按照產(chǎn)權(quán)證上的面積計(jì)算,今后的物業(yè)費(fèi)等,也會(huì)依據(jù)產(chǎn)權(quán)證面積繳納,對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō),還是在玩盲盒。
所以,要想從根本上解決公攤問(wèn)題,還是要靠取消預(yù)售制,把對(duì)商品房的選擇權(quán)放到桌面上,而不是桌面下,不要讓購(gòu)房者買房如開(kāi)盲盒。一旦商品房是現(xiàn)貨交易了,選擇權(quán)也就真正交到了購(gòu)房者手里,公攤問(wèn)題,也就自然而然解決了。如果公攤面積太大,購(gòu)房者可以選擇不買。愿意購(gòu)買高公攤面積的購(gòu)房者,則可選擇高公攤面積的商品房。如此一來(lái),也就皆大歡喜了。
公攤面積固然問(wèn)題很多,但永遠(yuǎn)取消不了。一幢商品房,不可能沒(méi)有公攤面積,但是,沒(méi)有了預(yù)售制,公攤也就陽(yáng)光透明了,選擇權(quán)不在開(kāi)發(fā)商,而在購(gòu)房者。眼下,市場(chǎng)比較低迷,可能也是取消預(yù)售制帶來(lái)的影響最小的時(shí)候,管理層應(yīng)當(dāng)可以考慮,地方政府也可以進(jìn)行探索。
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