來源 | 深藍財經(jīng)

作者 | 何劍嶺

(資料圖片)

繼李嘉誠“7折”拋售房產(chǎn)、深圳辦公樓“備案價打5折出售”的消息之后，又傳來知名開發(fā)商在內(nèi)地“打響5折賣房第一槍”的消息。

這次，打折銷售的的確是住宅類產(chǎn)品，開發(fā)商還是港股知名上市公司，因此消息引起業(yè)界震動。

不過，這是不是真的？開發(fā)商又有什么樣的苦衷呢？

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以小戶型為主

從8月22日起，有消息在地產(chǎn)圈流傳：“珠海一房企打響‘5折’賣房第一槍：金灣區(qū)某知名樓盤備案價2.8萬/㎡，開發(fā)商打折賣1.4萬-1.5萬/㎡”。

“腰斬”的折扣比例，自然引起了所有人的關(guān)注。

據(jù)第一財經(jīng)報道，該樓盤為位于珠海金灣區(qū)航空新城、由上市房企寶龍地產(chǎn)和雅戈爾置業(yè)共同操盤的“金灣·寶龍城”項目（預(yù)售證備案名為金灣寶龍廣場）。該樓盤項目主要面向剛需客群，房屋面積在68-110平方米左右。2020年，該商品住房項目取得預(yù)售證，其中部分在售樓盤預(yù)計在明年6月交房。

公開信息顯示，金灣·寶龍城位于珠海金灣區(qū)順達路東側(cè)、金銘東路北側(cè)，項目公司為珠海鵬灣置業(yè)有限公司，寶龍地產(chǎn)和雅戈爾置業(yè)分別持股50%。

網(wǎng)站介紹

某知名找房的網(wǎng)站上，也可以查詢到這個樓盤，顯示為“金灣·寶龍城”和“金灣·寶龍城”二期，戶型為2室或3室，建筑面積68㎡-126㎡，其中“金灣·寶龍城”的戶型建筑面積更大一些，而“金灣·寶龍城”二期全是建筑面積不到90㎡的小戶型。

另外，“金灣·寶龍城”的部分樓棟剛剛在6月30日交樓，而“金灣·寶龍城”二期的部分樓棟將于明年的6月30日交樓。

網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù)顯示，“金灣·寶龍城”均價為17000元/㎡，“金灣·寶龍城”二期均價要便宜500元/㎡，與網(wǎng)傳的1.4萬元-1.5萬元/㎡差距不大。

從效果圖來看，“金灣·寶龍城”二期包括商場、商業(yè)、酒店、辦公、住宅等多種業(yè)態(tài)，相當熱鬧。

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寶龍方面稱“失實” 住建局回應(yīng)

對于網(wǎng)傳消息，寶龍方面表示屬于“失實”。

據(jù)新京報報道，寶龍方面回應(yīng)稱，該房源2021年初備案價為每平方米2.8萬元（最高的那套），但中間已經(jīng)歷兩次調(diào)價，今年4月調(diào)至2.1萬元，7月調(diào)至1.9萬元，因此坊間傳言的“2.8萬打?qū)φ邸笔鞘嵉?，因為傳言中截取了最低價的1.5萬那套房源與最初的備案價進行比對。

“最初發(fā)布小視頻宣傳對折賣房的是中介公司，他們急功近利操作，而該項目的房源并非全部打這么大的折扣，這就如同商家搞促銷，其中某一件特價商品的價格被拿出來夸大宣傳了。”寶龍方面稱。

另據(jù)每日經(jīng)濟新聞報道，珠海市住建局官網(wǎng)顯示，金灣·寶龍城（備案名：金灣寶龍廣場）7月有一份最新的銷售價格備案公示表顯示，金灣寶龍廣場三期D區(qū)域調(diào)價共196套，建筑面積單價17994.14元-19561.21元/㎡，整體銷售均價為18967.07元/㎡。

網(wǎng)站效果圖

而在金灣·寶龍城開盤之初的2020年，金灣寶龍廣場一期B區(qū)1、2、3、10棟備案價整體均價約27263.89元/㎡，個別房源備案價還達到29000元/㎡。

也就是說，金灣·寶龍城即便有優(yōu)惠至1.4萬-1.5萬元/平方米的房源，也是在今年7月最新備案價的基礎(chǔ)上進行的，同時也是符合珠海對于新盤備案價的調(diào)整要求的。

據(jù)第一財經(jīng)報道，珠海金灣區(qū)住建局一名主管房地產(chǎn)交易科室的工作人員在電話中表示，目前，寶龍城項目采取的降價推盤做法為合理的市場行為。在珠海，當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)商可以每個季度向珠海市住建局申請調(diào)整一次新房備案價，調(diào)整后，只要售價不低于備案價的85折，就可以正常辦理網(wǎng)簽。

2016年，珠海市發(fā)布《關(guān)于我市商品房銷售價格備案的通知》，要求從當年10月6日起，珠海全市區(qū)域內(nèi)，新建商品房在銷售（預(yù)售和現(xiàn)樓銷售）前，必須辦理價格備案，并嚴格落實 “一套房一標價”。2022年4月，珠海市調(diào)整了房價備案規(guī)則方案，實際銷售價格由此前的不得低于備案價的90%調(diào)整為85%；調(diào)整備案均價的間隔時間在3個月以上。

因此，網(wǎng)傳消息中，拿最新的售價與3年前未調(diào)降的備案價作對比，確實有吸引眼球、玩噱頭的嫌疑。

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業(yè)績下滑 資金壓力大

不過，在寶龍地產(chǎn)（01238，HK）方面，確實可能有降價促銷、回籠資金以解決流動性問題的動機存在。

寶龍地產(chǎn)票據(jù)違約

寶龍地產(chǎn)去年7月26日發(fā)布公告稱，2129萬美元的票據(jù)本金及利息到期尚未償還，并且未必能在2022年11月8日償還本金3725.9萬美元的本金及其利息，之后進行了展期操作。

2022年歸母凈利潤同比大降87%

2023年4月24日發(fā)布的2022年年報顯示，寶龍地產(chǎn)的扣非歸母凈利潤已是連續(xù)第2年同比下滑，當年的下滑幅度更是高達87%。同時，營收也首次出現(xiàn)同比下滑。

7月5日，寶龍地產(chǎn)公告稱，合計4.35億美元票據(jù)交換要約有效提交作交換，并獲公司接納。

上半年盈利警告

剛剛過去的8月17日，寶龍地產(chǎn)發(fā)布2023年上半年盈利警告，上半年利潤介乎約2億-4億元（截至2022年6月30日止6個月約12.13億元），本公司擁有人應(yīng)占核心盈利，介乎約11億元至13億元（截至2022年6月30日止6個月約16.91億元）。同比均出現(xiàn)大幅下滑。

寶龍地產(chǎn)將預(yù)期下跌主要歸因于4個原因：1、受房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營環(huán)境嚴峻的持續(xù)影響：2、期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)體量減少，令銷售物業(yè)已確認收入和溢利減少；3、基于謹慎性原則對物業(yè)項目計提減值；4、投資物業(yè)公允價值減值;及外匯波動造成預(yù)期凈匯兌損失。

因此，對寶龍地產(chǎn)來說，打折促銷也是不得已而為之吧。

8月24日，寶龍地產(chǎn)股價震蕩上漲，一度漲幅超過6%，截至收盤漲5.06%，報0.83港元/股。

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深圳、香港出現(xiàn)打折售樓

值得注意的是，在此之前不久，已經(jīng)傳出有一線城市“備案價打5折出售”的消息。

據(jù)澎湃新聞報道，8月中旬，有媒體稱深圳羅湖一新房項目備案價打5折出售，原備案價9.8萬/平方米，現(xiàn)價最低3.89萬/平方米。在記者致電項目售樓處后獲悉，情況屬實。

該項目為仁恒深之源項目(備案名仁恒世紀大廈)，根據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺信息，該項目于2021年07月13日獲批預(yù)售，開發(fā)企業(yè)為仁恒集團旗下深圳市東關(guān)盛泰投資有限公司。

不過需要指出的是，該項目的房屋類型為商業(yè)性辦公，主體建筑性質(zhì)為辦公樓。有業(yè)界人士表示，該項目為辦公屬性，是將辦公樓改成居住的公寓產(chǎn)品，不通燃氣、無陽臺等，周邊公寓產(chǎn)品單價普遍也在4萬元-6萬元。

再早一點，李嘉誠“7折”拋售房產(chǎn)的消息引發(fā)香港地產(chǎn)圈關(guān)注。

8月3日，長江實業(yè)旗下新樓盤“親海駅II”公布了首張價單，其中，最便宜的開放式單位實用面積210平方呎（約合19.5平米），扣除18%折扣后，折實售價為290萬港元，折實呎價13810港元（約合14.87萬港元/平方米）。這一售價較周邊二手房便宜了三成，甚至回到了7年前的水平。有業(yè)內(nèi)人士表示，“親海駅II”價單猶如“炸彈”擊穿二手房業(yè)主心理防線。

另據(jù)界面新聞報道，深圳樓市在7月份進入新一輪的“價格戰(zhàn)”，深圳本土房企鴻榮源率先打響“價格戰(zhàn)”的第一槍。7月8日，位于寶安沙井的鴻榮源珈譽府以92折開盤，折后均價5.08萬/平方米，而一路之隔的萬豐海岸城均價為5.75萬/平方米，珈譽府的價格相當于萬豐海岸城的88折。

宏發(fā)悅見傾湖開盤89折，備案均價6.6萬/平方米；宏發(fā)悅見公園里開盤91折，備案均價4.7萬/平方米。合正觀瀾匯三期開盤當天推出110套86折房源，單價約4.2-4.5萬/平方米，整體優(yōu)惠約為95折。

從以上消息來看，“新盤5折”顯然是噱頭成分居多，不過打折銷售也是客觀存在的。接下來房價會怎么走呢？

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