8月25日，浙江嘉興市發(fā)布重磅樓市新政。

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據(jù)“嘉興發(fā)布”官方微信，嘉興樓市新政一共涉及全面取消限購(gòu)限售、降低首付比、提高公積金最高可貸額度等21條措施。

新政明確，支持居民家庭的剛性和改善性合理住房需求，取消行政限制性措施。即自措施發(fā)布之日起，支持所有居民家庭的合理購(gòu)房需求，不再限制購(gòu)房套數(shù)；所有商品住房(含原限售房屋)不再限制轉(zhuǎn)讓?zhuān)灰蛏觐I(lǐng)人才購(gòu)房補(bǔ)貼需限制交易的房屋不在執(zhí)行范圍內(nèi)，參照相關(guān)人才政策要求執(zhí)行。

加大住房公積金貸款支持力度，首套房住房公積金貸款最低首付款比例繼續(xù)執(zhí)行20%，二套房住房公積金貸款最低首付款比例執(zhí)行30%。全市范圍內(nèi)住房公積金貸款額度計(jì)算倍數(shù)從10倍提高至15倍。推行提取住房公積金支付購(gòu)買(mǎi)新建商品住房首付款政策。優(yōu)化住房公積金貸款家庭住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

嘉興樓市新政：全面取消限購(gòu)限售公積金貸款額提至100萬(wàn)元

8月25日，浙江省嘉興市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《嘉興市關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的措施 》（簡(jiǎn)稱《措施》），共提及支持合理住房需求、上調(diào)住房公積金貸款最高限額、支持個(gè)人住房貸款合理需求等二十一項(xiàng)措施。

《措施》顯示，支持合理住房需求。支持居民家庭的剛性和改善性合理住房需求，取消行政限制性措施。

嘉興市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局解讀指出，取消行政限制性措施即：支持所有居民家庭的合理購(gòu)房需求，不再限制購(gòu)房套數(shù)；所有商品住房（含原限售房屋）不再限制轉(zhuǎn)讓。不過(guò)，因申領(lǐng)人才購(gòu)房補(bǔ)貼需限制交易的房屋不在執(zhí)行范圍內(nèi)，參照相關(guān)人才政策要求執(zhí)行。

同時(shí)，《措施》顯示要拓寬貨幣化安置渠道。加快全域土地綜合整治、城中村改造和城市有機(jī)更新，完善“房票”安置政策，拓寬房源選擇范圍。對(duì)于選擇“房票”安置的群眾，各地應(yīng)因地制宜制定相關(guān)支持政策。積極探索“房票”跨區(qū)域使用政策。

公積金政策方面，上調(diào)住房公積金貸款最高限額。《措施》顯示，凡在8月25日以后購(gòu)買(mǎi)新建商品住房（以備案合同日期為準(zhǔn)）的繳存職工，單人繳存最高貸款限額由30萬(wàn)元提高至40萬(wàn)元，雙人及以上繳存最高貸款限額由60萬(wàn)元提高至80萬(wàn)元；購(gòu)買(mǎi)家庭名下首套住房且為新建商品住房的本市繳存職工，首次申請(qǐng)住房公積金貸款，單人繳存最高貸款額度上浮至50萬(wàn)元，雙人及以上繳存最高貸款額度上浮至100萬(wàn)元。嘉興市符合保底貸款政策的繳存職工個(gè)人可貸額度由20萬(wàn)元提高至25萬(wàn)元。

嘉興市公積金中心表示，符合人才、多孩家庭等優(yōu)惠政策的繳存職工在8月25日以后購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的，公積金貸款額度在貸款限額基礎(chǔ)上同步調(diào)整。

在加大住房公積金貸款支持力度方面，《措施》提出，首套房住房公積金貸款最低首付款比例繼續(xù)執(zhí)行20%，二套房住房公積金貸款最低首付款比例執(zhí)行30%。全市范圍內(nèi)住房公積金貸款額度計(jì)算倍數(shù)從10倍提高至15倍。推行提取住房公積金支付購(gòu)買(mǎi)新建商品住房首付款政策。優(yōu)化住房公積金貸款家庭住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

《措施》還提及，支持個(gè)人住房貸款合理需求。落實(shí)好新發(fā)放首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制，優(yōu)化和支持剛性住房需求。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要縮短放貸審批周期，合理確定貸款利率，優(yōu)先滿足居民家庭貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房和改善性普通自住房的信貸需求。指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

《措施》中還提到，開(kāi)展團(tuán)購(gòu)住房活動(dòng)。鼓勵(lì)各縣（市、區(qū)）本著自愿原則組織本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)面向社會(huì)公眾開(kāi)展購(gòu)房團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，引導(dǎo)住房消費(fèi)預(yù)期。

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關(guān)于嘉興樓市21條新政的“權(quán)威解讀”如下：

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專(zhuān)家：不同于此前部分城市

本次嘉興調(diào)整限購(gòu)限售全面、力度較大

據(jù)澎湃新聞8月25日?qǐng)?bào)道，中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生指出，今年以來(lái)，嘉興市樓市持續(xù)低迷，市場(chǎng)面臨較大調(diào)整壓力。面對(duì)房地產(chǎn)供求關(guān)系的新形勢(shì)，嘉興市本次政策工具箱大開(kāi)，從刺激需求、調(diào)整供應(yīng)、加大對(duì)房企扶持，提高政府的行政效率、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等方面發(fā)布21條優(yōu)化政策。相比去年8月的“嘉12條”，本次“嘉21條”政策覆蓋面更廣、力度更強(qiáng)，將助力嘉興樓市活力恢復(fù)，有效提振市場(chǎng)信心。

另?yè)?jù)北京青年報(bào)，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，政策的優(yōu)化對(duì)于購(gòu)房者而言，無(wú)疑是一利好消息，將在一定程度上促進(jìn)購(gòu)房需求的釋放，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度。嘉興本次新政最大的亮點(diǎn)在于全面取消限購(gòu)限售，而且在嘉興之前，其實(shí)也有廈門(mén)、鄭州、揚(yáng)州等城市對(duì)限購(gòu)限售政策進(jìn)行過(guò)優(yōu)化，不過(guò)大多是針對(duì)局部區(qū)域或個(gè)別群體的調(diào)整，而本次嘉興調(diào)整限購(gòu)限售做到全面惠眾，力度較大，這對(duì)于當(dāng)前情緒仍較低落的房地市場(chǎng)以及逐漸形成一定免疫力的政策端給予了一定信心。

多項(xiàng)重磅利好政策落地

近期，房地產(chǎn)利好政策信號(hào)不斷。僅8月25日一天，就有多項(xiàng)重磅利好政策落地。

其中，住建部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買(mǎi)首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

據(jù)住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，此項(xiàng)政策將使更多購(gòu)房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購(gòu)房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

另外，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部發(fā)布《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》。自2024年1月1日至2025年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

據(jù)券商中國(guó)，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，優(yōu)化首套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，對(duì)于外地有過(guò)貸款記錄本地?zé)o房及賣(mài)一買(mǎi)一的置換需求來(lái)說(shuō)，首付比例及貸款利率將得到較大改善，同時(shí)房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)也有望按首套執(zhí)行，此政策在降低家庭購(gòu)房門(mén)檻的同時(shí)，也降低了購(gòu)房成本。中央政策在8月底落地，若地方加快政策執(zhí)行速度，將有利于帶動(dòng)需求入市，核心城市“金九銀十”行情可期。

陳文靜還表示，此前，在2022年9月底，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)文明確一年內(nèi)換房繳納個(gè)人所得稅的退稅優(yōu)惠時(shí)間至2023年年底。此次，換房退個(gè)稅優(yōu)惠延長(zhǎng)至2025年底，有助于降低購(gòu)房者置業(yè)成本，更好地支持換房需求釋放。

如何理解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求現(xiàn)狀？

據(jù)紅星新聞，原中房集團(tuán)董事長(zhǎng)、原國(guó)家房改課題組組長(zhǎng)，有著“中國(guó)保障房之父”稱號(hào)的孟曉蘇在接受記者采訪時(shí)表示，要準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)供求關(guān)系，就要等到“打開(kāi)路障”和“商場(chǎng)重新開(kāi)門(mén)”之后。只有放開(kāi)限制性條件，才能夠判斷出正常的供求關(guān)系。

系列利好政策出臺(tái)，何時(shí)見(jiàn)效？

孟曉蘇表示，房地產(chǎn)政策跟其它經(jīng)濟(jì)政策的見(jiàn)效時(shí)間不一樣，要有較長(zhǎng)的時(shí)間周期。經(jīng)驗(yàn)告訴我們，房地產(chǎn)政策的滯后期一般在9個(gè)月左右?！皹鞘薪?jīng)濟(jì)是信心經(jīng)濟(jì)”?，F(xiàn)在中央調(diào)整房地產(chǎn)政策的要求，在一些地方并沒(méi)有落實(shí)到位。很多在房地產(chǎn)“過(guò)熱”時(shí)期發(fā)布的限制性措施依舊未做調(diào)整。這就是房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)的最大阻力所在。雖然目前金融部門(mén)已推出多項(xiàng)信貸優(yōu)惠政策，但它們都是樓市政策中的“非核心政策”，屬于輔助性政策。

是否應(yīng)該取消商品房公攤面積？

孟曉蘇表示，“我一直對(duì)“取消公攤”的說(shuō)法不太在意，為此受到不少網(wǎng)友批評(píng)。我認(rèn)為，真正有利于百姓的做法是完善住房雙軌制，為低收入家庭提供保障房。這遠(yuǎn)比“取消公攤”要有意義得多?！?/p>

“公攤面積”是房屋“建筑面積”與“使用面積”之差，包括室外樓道、公共樓梯、公共門(mén)廳、電梯間、公共地下室等等，這些都是房屋的組成部分。“取消公攤”只不過(guò)是把公攤前的“建筑面積”改算為公攤后的“使用面積”，把公攤從“顯性存在”變?yōu)椤半[形存在”，不可能“取消”，只是算法不同。

人們所要的“取消公攤”，是希望能把“公攤面積”給取消掉。但“公攤面積”不能沒(méi)有，房屋不可能孤零零存在，設(shè)計(jì)得太不合理的房子也沒(méi)有人要。那么“公攤面積”能攤給別人嗎？不可能。

所以“取消公攤”不會(huì)降低房屋總價(jià)，攤掉的價(jià)格要計(jì)入剩余“使用面積”中。比如本來(lái)“公攤面積”是30%，按減去公攤后的“使用面積”計(jì)算，房產(chǎn)證上面積縮小了30%，每平方米房?jī)r(jià)可能就要高出42.58%。購(gòu)房者可能沒(méi)有得到任何好處，反而房本面積小了很多，單位房?jī)r(jià)提高了不少。所以當(dāng)年我們判斷，購(gòu)房者更愿意按“建筑面積”拿房產(chǎn)證。

我個(gè)人認(rèn)為“取消公攤”是做無(wú)用功，把“公攤面積”標(biāo)注清楚就可以了，使用“建筑面積”計(jì)量是我國(guó)慣例，所有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)都是按“建筑面積”。當(dāng)然“公攤面積”涉及建筑規(guī)范，不能隨意改動(dòng)，設(shè)計(jì)與施工都要更加合理。

編輯|程鵬 易啟江

校對(duì)|湯亞文

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合自嘉興發(fā)布、澎湃新聞、北青報(bào)、紅星新聞（記者：楊雨奇）

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