降低存量房貸利率,為何難落地?
又降息了。
(資料圖)
8月21日,新一期貸款市場報價利率(LPR)公布。其中,1年期LPR再度下調(diào)降至3.45%,不過,與房貸等密切相關(guān)的5年期以上LPR保持不變,仍為4.2%。
房貸利率的調(diào)整備受矚目,尤其是今年以來,相關(guān)部門建議降低存量房貸利率,這關(guān)系到樓市乃至消費(fèi)增長。
目前來看,降低存量房貸利率仍待落地,隨著LPR進(jìn)行最新調(diào)整,存量房貸利率下調(diào)進(jìn)程有望加快。
那么,降低存量房貸利率,究竟難在哪?該如何調(diào)整?
房貸余額同比減少
兩年前,李純通過北京市海淀區(qū)一家銀行貸款買了一套房,貸款金額160萬元,全部是商貸,當(dāng)時房貸利率是5.25%,月供10000多元。
今年8月,隨著一筆理財(cái)資金的到賬,李純決定將這套房子的貸款全部還清。
和李純一樣決定提前還房貸的人不在少數(shù)。
北京市一家銀行網(wǎng)點(diǎn)個貸部門工作人員告訴中國新聞周刊,最近一年來,選擇提前還房貸的客戶數(shù)量增長在30%以上,有些客戶是一次性提前還清全部貸款,也有一些客戶提前償還部分房貸。
此前,由于提前還貸的客戶較多,交通銀行下發(fā)了一則通知,針對提前還款客戶收取的補(bǔ)償金標(biāo)準(zhǔn)要進(jìn)行調(diào)整,一度引發(fā)爭議。
今年初,部分銀行還出現(xiàn)了提前還貸排長隊(duì)的現(xiàn)象。不過,目前這一局面已有所緩解,從此前等待數(shù)月已縮短至一個月左右。
李純也有過這種等待的經(jīng)歷。在今年4月,他咨詢之前辦購房貸款的那家銀行支行的個貸經(jīng)理,對方當(dāng)時答復(fù)提前還貸要等一等,不過,在8月份時,銀行個貸經(jīng)理告訴他,可以來營業(yè)廳直接辦理。
隨后,他帶好相關(guān)證件來到了營業(yè)大廳,當(dāng)場就辦理了提前還款手續(xù)。根據(jù)約定,在9月初,李純將資金打入賬戶,銀行將錢劃走,就完成提前還款。
從去年至今,消費(fèi)者提前還房貸的勢頭備受關(guān)注。
央行公布的數(shù)據(jù)顯示,2022年末,個人住房貸款余額38.8萬億元,相比于2021年末個人住房貸款余額 38.32 萬億元,這意味著,2022年一年,個人住房貸款余額僅增加了4800億元。
而在2021年,個人住房貸款余額由2020年的34.44萬億元增長到 38.32 萬億元,一年時間增長了3.88萬億元。
上述數(shù)據(jù)表明,2022年個人住房貸款余額新增量比2021年少了3.4萬億元,增速比2021年末低了10個百分點(diǎn)。
一位金融行業(yè)分析師表示,在當(dāng)前全年商品房銷售額超10萬億元、貸款購房規(guī)模仍然較高的局面下,個人住房貸款余額新增量出現(xiàn)大幅縮水,意味著,提前還款客戶規(guī)模較大。
到了2023年,從目前來看,提前還貸勢頭有增無減。
央行數(shù)據(jù)顯示,2023年上半年,個人住房貸款余額38.6萬億元,同比下降0.7%。半年時間過去,個人住房貸款余額減少了2000億元。
巨大的房貸利息支出
除了原本有提前還款計(jì)劃的人群之外,目前改變還款周期選擇提前還款的人群中,主要是兩類人群,一類是LPR改革之前貸款購房的人群,由于當(dāng)時采用的是基準(zhǔn)利率的貸款方式,其房貸年利率將近5%;第二類是LPR改革之后購房時采用加點(diǎn)方式貸款的人群,盡管5年期以上LPR長期維持在4.2—4.65%,但由于上浮點(diǎn)數(shù),其房貸利率仍然接近5%。
尤其是對于購買二套房的人群,包括一些置換的改善性群體,由于利率上浮,在很多地區(qū)其房貸利率一度上浮100個左右的基點(diǎn),房貸利率達(dá)到5.2%—5.5%甚至更高。
中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長鄒琳華向中國新聞周刊表示,由于歷史上房貸利率政策改革存在前后銜接不完善的問題,導(dǎo)致2017年3季度至2021年底購房人群房貸利率居高難下,部分加成高達(dá)120多個基點(diǎn)且長期不變,部分存量房貸利率過高。
作為賣一買一的改善型需求,李純雖然名下只有一套房,但由于認(rèn)房又認(rèn)貸的政策,他還是只能按照二套房貸款,其利率高達(dá)5.25%。
這一利率水平,比當(dāng)前北京首套房4.75%的利率高出50個基點(diǎn),比5年期以上LPR高出105個基點(diǎn),而相比于全國多個執(zhí)行寬松利率政策的城市,比如鄭州、福州首套房貸款利率最低3.7%,則高出150多個基點(diǎn)。
一方面是利率較高;另一方面,則是收益太低。李純算了一筆賬,如果將這筆錢放在銀行定期存款,一年期的存款僅僅近兩個點(diǎn)的利息,收益太低。即使放在稍微高一點(diǎn)的理財(cái)產(chǎn)品中,收益率才3%左右,一年下來利息收入也就4.8萬元。但是,按照他目前的月供,一年下來,僅僅房貸償還額就高達(dá)12萬元。
他覺得不劃算,于是,在理財(cái)資金到期后,他決定提前還款。
浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院副院長范建雙告訴中國新聞周刊,當(dāng)前存量房貸款利率普遍偏高,而近年來隨著市場利率穩(wěn)步下降導(dǎo)致存量房貸利率與新購房利率出現(xiàn)明顯利差;同時,由于金融市場波動導(dǎo)致部分投資者缺乏合意的資產(chǎn)標(biāo)的。因此,很多存量房貸借款人選擇了提前還貸。
這一高成本究竟意味著什么?
央行數(shù)據(jù)顯示,2022年末,我國個人住房貸款余額38.8萬億元。如果按5個點(diǎn)的房貸利率來計(jì)算,則每年全國人僅房貸利息支出就高達(dá)1.94萬億元。
2022年,全年全國居民人均可支配收入36883元,人均消費(fèi)支出24538元,粗略計(jì)算,收支相抵則人均結(jié)余12345元,全國合計(jì)16萬億元左右,這一數(shù)字與2022年金融機(jī)構(gòu)居民存款基本相符。
那么,全國房貸利息支出金額占到全國居民收入結(jié)余金額的1/8,考慮到需要支出房貸利息的僅是貸款購房人群,這意味著對于這部分房貸群體而言,其資金償還壓力更大。
對此,鄒琳華表示,過高的存量房貸利率,除了增加二手房拋售壓力外,還會妨礙消費(fèi)增長,并通過提前還貸引起宏觀金融收縮,強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)波動。
有待落實(shí)
7月14日,中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦舉行的2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會上表示,人民銀行支持和鼓勵商業(yè)銀行按照市場化法治化的原則,與借款人自主協(xié)商,變更合同約定,或者是用新發(fā)放貸款置換原來存量的貸款。
目前來看,有一些地方表態(tài)降低存量房貸利率。8月3日,鄭州市出臺15條樓市新政,其中,鼓勵在鄭各商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率,引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行,穩(wěn)定居民消費(fèi)預(yù)期。
但從最終落實(shí)來看,全國銀行大多尚在觀望準(zhǔn)備之中,鮮有大的商業(yè)銀行出臺降低存量房貸利率的措施。
范建雙告訴中國新聞周刊,盡管央行鼓勵商業(yè)銀行和借款人可協(xié)商降低存量房貸利率,但實(shí)際操作層面仍存在難點(diǎn)和不確定性。在銀行凈息差持續(xù)下行的背景下,下調(diào)存量房貸利率會造成銀行利息的損失、降低銀行的資產(chǎn)收益率,銀行主動下調(diào)存量房貸利率的動力不足。同時,銀行和借款人簽訂的合同是受法律保護(hù)的,央行強(qiáng)調(diào)要按照市場化、法治化原則,這就排除了強(qiáng)制全面調(diào)降存量利率的可能。
范建雙進(jìn)一步表示,但是也應(yīng)該看到,對于銀行來說,通過這種方式不僅能夠減少提前還貸比例和利息損失,從長期來看還能提高銀行的競爭力和市場占有率;對于存量房貸購房者來說,通過這種“轉(zhuǎn)貸款”方式能夠有效緩解其利息負(fù)擔(dān),同時也能提高借款人的還款意愿和還款能力,弱化其提前還貸動機(jī),提振消費(fèi)。
鄒琳華建議,調(diào)整存量房貸利率涉及銀行收益及合同條款變化,且存量房貸高利率本身是房貸利率政策改革留下的“尾巴”,所以最好由金融管理部門以完善政策之名牽頭完成。
范建雙認(rèn)為,從政府的角度看,可以對大型國有銀行和股份銀行進(jìn)行試點(diǎn)以發(fā)揮其示范效應(yīng),減緩用戶房貸壓力,進(jìn)而增加消費(fèi)支出,助力經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。從市場運(yùn)行的角度看,銀行可以針對想要提前還款的用戶主動協(xié)商轉(zhuǎn)換或變更存量房貸利率合同,以減少客戶流失和利潤損失。同時,房貸作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),各大銀行也可以積極采取行動,通過降低LPR的加點(diǎn)水平等方式爭奪客戶池——既包括以低利率爭取新客戶辦理按揭,也包括以低利率吸引其他行客戶來辦理“轉(zhuǎn)貸款”。
從實(shí)際情況來看,下調(diào)存量房貸利率還與認(rèn)房又認(rèn)貸等政策有較大關(guān)聯(lián),最終或會影響到調(diào)整效果。
以上述李純?yōu)槔?,盡管他屬于賣一買一的改善型客戶,但在認(rèn)房又認(rèn)貸政策之下,他按照二套房辦理房貸,利率為5.25%,即使降低存量房貸利率,參考目前多個城市二套房貸款利率為4.8%,優(yōu)惠幅度并不大,如果取消認(rèn)房又認(rèn)貸政策,按照首套房來處理,參考其他城市首套房貸利率為4.2%甚至更低,利率水平將下降很多,月供支出也下降很多。
7月底,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹召開企業(yè)座談會強(qiáng)調(diào),要大力支持剛性和改善性住房需求,進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。
在降房貸的背景下,LPR是否還有下降空間?
8月21日,中國人民銀行公布,1年期LPR下調(diào)10個基點(diǎn),由3.55%降為3.45%;5年期以上LPR不變,仍為4.2%。
中指研究院分析認(rèn)為,整體來看,LPR下調(diào)空間或已不大,未來或許更多房價調(diào)整壓力大的城市通過下調(diào)加點(diǎn)數(shù)來降低房貸利率,降低購房成本。另外,存量房貸利率下調(diào)進(jìn)程有望加快,從而釋放居民消費(fèi)潛力。
作者:劉德炳
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