記者 王皇

8月25日，兩個住房相關(guān)政策備受關(guān)注。一個是三部門將首套房貸款認(rèn)定“認(rèn)房不用認(rèn)貸”納入“一城一策”工具箱供各城市選用，另一個則是三部門支持居民1年內(nèi)換購住房退回售房個人所得稅優(yōu)惠政策延續(xù)。兩項(xiàng)政策背后支持的是什么樣的購房需求？

(資料圖片)

濟(jì)南去年已在限購區(qū)域執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，當(dāng)年9月優(yōu)化調(diào)整了限購區(qū)域，囊括了絕大部分新房項(xiàng)目的非限購區(qū)域已是“認(rèn)貸不認(rèn)房”。政策調(diào)整至今，市場反響如何？

首套房認(rèn)定“認(rèn)房不認(rèn)貸”納入工具箱

滿足限購區(qū)域購房者置換需求

25日，據(jù)報道，近日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》。通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

商業(yè)銀行一般支持首套房和二套房貸款，并且首套房的首付比例、貸款利率更低。在限購城市的限購區(qū)域，首套房的首付比例不一，多數(shù)最低可至30%,有的最低至35%，這使得住房套數(shù)的認(rèn)定備受關(guān)注。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

目前，部分城市住房套數(shù)的認(rèn)定仍執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，即在認(rèn)定住房套數(shù)時，既看名下住房套數(shù)，又看房貸貸款記錄。有過貸款記錄，即便已售出名下無房，再購房也無法當(dāng)作首套房。上述報道中優(yōu)化后的個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)則為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，簡單理解是以家庭為單位，名下無房再購房，不論是否已利用貸款購買過住房即認(rèn)定為首套房。

25日，財政部網(wǎng)站掛出《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》，財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部為繼續(xù)支持居民改善住房條件，自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。該政策是對去年執(zhí)行的政策的延續(xù)。

兩個政策結(jié)合看，若首套房認(rèn)定“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策被仍嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的限購城市限購區(qū)域采納落地，調(diào)控有望更精準(zhǔn)滿足賣舊買新、賣小買大、賣遠(yuǎn)買近等置換購房剛性需求。同時，置換出的原房產(chǎn)也將能充實(shí)樓市存量供應(yīng)，滿足剛需首套房。正如報道中住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人所說，此項(xiàng)政策將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

濟(jì)南限購區(qū)域去年已執(zhí)行

非限購區(qū)域已“認(rèn)貸不認(rèn)房”

記者了解到，濟(jì)南在去年5月、9月進(jìn)行了兩次樓市政策調(diào)整。其中，5月23日推出的樓市新舉措中，對限購區(qū)域調(diào)整此前住房套數(shù)“認(rèn)房又認(rèn)貸”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，本市無房買房視同首套房，并將限購區(qū)域二套房首付由原先的60%降至40%。

去年9月，濟(jì)南進(jìn)一步調(diào)整樓市政策時則調(diào)整了限購區(qū)域，僅在二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)繼續(xù)執(zhí)行限購政策。目前，濟(jì)南多數(shù)新房項(xiàng)目在非限購區(qū)域，執(zhí)行首套房商貸首付最低至20%，二套房商貸首付最低至30%的政策，同時，住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)則為“認(rèn)貸不認(rèn)房”，以家庭為單位名下無貸款，再購買非限購區(qū)域房產(chǎn)，視同首套房。

除此之外，濟(jì)南當(dāng)年還在全國首推二手房“帶押過戶”登記新模式，對于存在抵押的房產(chǎn)要上市交易的，實(shí)現(xiàn)了不用先歸還原來的房貸就可以完成過戶、抵押、發(fā)放新的貸款。此外，還調(diào)整了住房公積金貸款最高額度，購買首套普通自住住房申請住房公積金貸款，一人繳存住房公積金的職工家庭最高可貸款額度由35萬元提高至50萬元，兩人及以上繳存住房公積金的職工家庭最高可貸款額度由70萬元提高至80萬元。今年濟(jì)南住房公積金對二孩三孩家庭貸款額度給出了進(jìn)一步支持，兩人及以上繳納住房公積金的購買首套房最高可貸90萬（二孩家庭）、100萬（三孩家庭）。

置換需求釋放

二手房半年賣出全年的量

濟(jì)南購房政策支持剛需和改善性購房需求的力度不小，也有效釋放了剛性改善性購房需求。據(jù)濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會公開發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年新建商品住宅銷售7.31萬套，面積977.92萬平方米，其中，144平方米以上改善產(chǎn)品的銷售套數(shù)占比較2021年顯著提升。不過，當(dāng)年二手住宅的交易增長并不明顯。

而到今年政策調(diào)整后的效果更加明顯，疊加消費(fèi)券、房展會等舉措后，1—6月，濟(jì)南新建住宅銷售4.11萬套，面積544.72萬平方米、同比增長17.88%。同時，二手住宅市場成交旺盛，僅半年時間幾乎賣到了此前一年的交易量，交易3.47萬套，成交面積361.28萬平方米、同比增長96.16%?！耙耘f換新”的改善需求，已成為新房市場有力的支撐，帶動市場持續(xù)回暖，置換需求得到明顯釋放。

政策調(diào)整后，在保持了相對不錯的銷量外，濟(jì)南的房價仍保持了相對平穩(wěn)。根據(jù)2022年全年國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，濟(jì)南新建商品住宅銷售價格指數(shù)累計上漲1.9%（22個重點(diǎn)城市中排名第6）；二手住宅銷售價格指數(shù)累計下降3.5%（22個重點(diǎn)城市中排名第13）。今年的國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)中，濟(jì)南1—7月的新建商品住宅銷售價格指數(shù)除1月為下跌0.2%外，2—7月連續(xù)6個月均為微漲，漲幅最高的是2月為0.9%，最小的為7月0.1%。二手住宅銷售價格指數(shù)也較平穩(wěn)，漲跌幅度在0.4%以內(nèi)，其中1月、5月、6月、7月價格微降，2月、3月、4月價格微漲。

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