三部門推動落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸” 是否會在廣東落地?
原標(biāo)題:三部門推動落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸” 是否會在廣東落地?
近日,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》(下稱《通知》),推動落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施。
這也是繼7月住建部在召開的企業(yè)座談會上,提出“落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個人住房貸款‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’”等政策措施后,以《通知》形式再明確“認(rèn)房不認(rèn)貸”。
(資料圖)
這一政策能釋放多大購房需求?又是否會在廣東落地?記者采訪相關(guān)人士。
三部門推動落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施。圖為深圳市中心住宅區(qū)。南方日報記者 魯力 攝
此次政策力度超出預(yù)期
《通知》明確,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時,家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的,不論是否已利用貸款購買過住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
一直以來,“認(rèn)房認(rèn)貸”是一線熱門城市和少數(shù)強(qiáng)二線城市調(diào)控樓市的重要手段,即居民在購買住房時能否享受首套房優(yōu)惠,會綜合考慮其房產(chǎn)和貸款記錄。
在“認(rèn)房認(rèn)貸”政策下,受影響的主要是兩部分需求:第一是改善性換房需求人群,第二是在其他城市有房的剛性住房需求人群。
一方面,對本地居民,只要在本地購買過房產(chǎn)并辦理過貸款,想賣舊房換新房時,即使名下已無房產(chǎn)或貸款已結(jié)清,也算作二套房,需要支付比首套房更高比例的首付比例、房貸利率。
另一方面,對外來人口、新市民,需買房定居,雖本地?zé)o房但只要在其他城市(如原籍地)有貸款購房情況的,即使貸款還清,也無法享受購買首套房的優(yōu)惠。
以廣州為例,無房無貸款記錄者,購買商品住宅首付為最低三成;無房有貸款記錄者,購買商品住宅首付最低為四成;有房無貸款記錄或首套房貸已還清者,購買商品住宅首付最低為五成;而有房且貸款未還清則需要七成首付。
如果執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策,只要在所在城市無房,即便有貸款(記錄或在償)也可以首套房身份買房;并且此次政策提出將“以家庭為單位”來認(rèn)定首套房產(chǎn),調(diào)整到“家庭成員為單位”,意味著可以釋放出更多的需求。
“此次政策力度超出了預(yù)期?!睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,既有利于商品房需求端穩(wěn)定,也有利于居民端杠桿率穩(wěn)定,最終有利于資產(chǎn)價格和金融秩序穩(wěn)定。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,這一政策對大城市信貸政策的調(diào)整、房貸政策的優(yōu)化、購房成本的降低等將有比較直接的影響。
專家認(rèn)為廣深有意愿推進(jìn)落地
接下來在廣東,尤其是廣州、深圳等地是否會落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”?
目前,房地產(chǎn)政策是“一城一策”,此次住建部的表述為:此項(xiàng)政策作為政策工具,納入“一城一策”工具箱,供城市自主選用。因此,具體是否實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”,還主要由各個城市決定。
針對這一問題,在今年8月住建部提出三項(xiàng)房地產(chǎn)政策后,對“廣州市將在哪些方面支持及滿足剛性和改善性住房需求,是否會執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸”的問題,廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局回復(fù):相關(guān)政策正在研究中,具體以官網(wǎng)公布為準(zhǔn)。目前,廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)暫未公布相關(guān)政策。
在“一城一策”背景下,城市地方政府要執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策,也需與當(dāng)?shù)厝嗣胥y行磋商,當(dāng)?shù)厝嗣胥y行在評估當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場運(yùn)行和風(fēng)險的情況下來具體執(zhí)行該政策。
去年四季度以來,房貸余額連續(xù)下行,對銀行資產(chǎn)質(zhì)量造成一定沖擊,銀行也通過降低利率進(jìn)行應(yīng)對。中國人民銀行廣東省分行的數(shù)據(jù)顯示,今年6月份,廣東(不含深圳)商業(yè)銀行新發(fā)放小微企業(yè)貸款加權(quán)平均利率4.04%,比上年同期下降0.31個百分點(diǎn)。其中,個人住房貸款利率同比下降0.74個百分點(diǎn)。
“目前,銀行房貸額度充足,并且房貸依舊是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。從銀行的角度看,我認(rèn)為大概率是愿意推進(jìn)此類政策的,進(jìn)而穩(wěn)定房貸和資產(chǎn)價格。”李宇嘉表示。
《通知》也給行業(yè)帶來一定信心,有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,接下來廣州、深圳執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”可能性比較大。但廣東省房協(xié)土地與產(chǎn)業(yè)研究中心主任趙卓文此前接受記者采訪時也表示,當(dāng)前“房住不炒”仍是主基調(diào),特別對于一線熱門城市,“對于廣東一線城市,特別是涉及二套房,要看各地的態(tài)度,我認(rèn)為會比較謹(jǐn)慎去實(shí)施”。
另外,在25日,財政部等三部門也發(fā)布《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》,對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人,對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。換購住房的個稅退稅政策在去年9月出臺,此次明確延期至2025年底。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,這將使購房者更好地享受退稅的利好,“財稅政策發(fā)力,是當(dāng)前支持購房市場的重要體現(xiàn)”。
利好剛性和改善性住房需求
若“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地,對相關(guān)購房者有較大的利好。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,此項(xiàng)政策將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠,有助于降低居民購房成本,更好滿足剛性和改善性住房需求。
這一政策下,李宇嘉表示,以下幾類人群的購房需求或?qū)⒌玫綕M足:父母為子女(含未成年子女)買房,子女無房但父母可能有房產(chǎn)且有按揭貸款在償還;子女為父母買房,父母無房但子女可能有房產(chǎn)且有按揭貸款在償還;在本地有房,想賣掉舊房置換新房,但有貸款記錄;在外地有房,在外地有貸款記錄或正在月供的貸款,但在本地?zé)o房;前期購買了非成套住房,比如單位非成套的福利房、單位產(chǎn)權(quán)式的宿舍的。
南方日報記者 張子俊 唐柳雯 陳穎 周中雨 柴亞娟 曾美玲
■鏈接
換購住房退稅優(yōu)惠政策延續(xù)
記者25日從財政部了解到,為繼續(xù)支持居民改善住房條件,財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部日前發(fā)布公告稱,自2024年1月1日至2025年12月31日,對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人,對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。
其中,新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的,全部退還已繳納的個人所得稅;新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的,按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。
享受公告規(guī)定優(yōu)惠政策的納稅人須同時滿足以下條件:一是納稅人出售和重新購買的住房應(yīng)在同一城市范圍內(nèi);二是出售自有住房的納稅人與新購住房之間須直接相關(guān),應(yīng)為新購住房產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人之一。
中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院財政研究室主任何代欣表示,為支持居民改善住房條件,去年,財政部等部門出臺了支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策,政策將于今年底到期。三部門此次發(fā)布的公告明確將這項(xiàng)政策延續(xù)實(shí)施至2025年底,有助于繼續(xù)支持居民改善住房條件。
此外,為繼續(xù)支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營,財政部、稅務(wù)總局發(fā)布公告,明確繼續(xù)實(shí)施公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策至2025年底。
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