人人都知道樓市是個(gè)兩難，存在的問(wèn)題也很清楚。

【資料圖】

無(wú)非是價(jià)高量多。

價(jià)高是相對(duì)剛需的收入來(lái)說(shuō)高了；量多是存量的增速大于銷(xiāo)量。更重要的是，中國(guó)的樓市是一個(gè)干預(yù)型的市場(chǎng)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)價(jià)格體系自動(dòng)調(diào)節(jié)，所以，直接呈現(xiàn)出來(lái)的問(wèn)題一定是有價(jià)無(wú)市，限跌令改變了房?jī)r(jià)下跌的斜率，也堵死了銷(xiāo)量。

存量市場(chǎng)到底有多大？

其實(shí)，到現(xiàn)在這止都是模糊數(shù)學(xué)，統(tǒng)計(jì)學(xué)沒(méi)有給出一個(gè)確切的、權(quán)威的數(shù)字。

馬光遠(yuǎn)說(shuō)房地產(chǎn)沒(méi)有泡沫，理由是待銷(xiāo)面積只有５億多平方米，這肯定錯(cuò)了。這不妨從其實(shí)公布的數(shù)據(jù)推一下，２０２１年銷(xiāo)量為１８億平方米，現(xiàn)在大半年過(guò)去了，如果真的只有５億平方米，那樣中國(guó)的樓市就是不是供過(guò)于求，而是供不應(yīng)求了。馬光遠(yuǎn)大約沒(méi)把二手房存量、法拍房和建設(shè)中的樓盤(pán)計(jì)入。

加上建設(shè)中的樓盤(pán)和二手房的存量，這個(gè)數(shù)字就不得而知了，有的說(shuō)是３０億平方米，有的說(shuō)是６０億平方米，甚至有人說(shuō)是９０億平方米。

不管是多少平，最終看銷(xiāo)量便知冷暖。

銷(xiāo)量取決什么？

當(dāng)然是有效需求，它可能是剛需，也可能是有錢(qián)人的投資性消費(fèi)。

房子供過(guò)于求，市場(chǎng)的無(wú)形之手會(huì)通過(guò)價(jià)格自動(dòng)調(diào)節(jié)，二萬(wàn)賣(mài)不出去，就一萬(wàn)八，一萬(wàn)八還出不去，繼續(xù)向下。這個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律在中國(guó)不成立，因?yàn)橛行沃指深A(yù)了市場(chǎng)，于是，市場(chǎng)調(diào)節(jié)變成了行政調(diào)節(jié)。

有形之手能夠按住無(wú)形之手嗎？

邏輯上不能，有形之手可以在一定程度上控制節(jié)奏，改變斜率，不太可能重新定義趨勢(shì)；這是常識(shí)性的解讀。馬光遠(yuǎn)說(shuō)：房?jī)r(jià)究竟高不高？沒(méi)那么簡(jiǎn)單。這話等于什么也沒(méi)說(shuō)，其實(shí)，是有道理的。因?yàn)闆Q定價(jià)格的還有個(gè)貨幣工具，如果房?jī)r(jià)不跌，貨幣在貶值，直覺(jué)就不那么真實(shí)了。貨幣貶值在任何國(guó)家都具有必然性，中國(guó)的高房?jī)r(jià)是真，幾十年來(lái)的傾向貶值也是真，是一個(gè)水漲船高的過(guò)程。

不妨在思考上多一個(gè)維度：價(jià)格不僅僅取決于供求關(guān)系，也取決于貨幣政策。

這個(gè)維度有助于我們理解政策。政策的作為，不太可能支持大幅降價(jià)，從金融十六條的升級(jí)版看，是在用高負(fù)債支撐供應(yīng)端，這本質(zhì)上就是在抑制價(jià)格大幅下跌，與銷(xiāo)量做時(shí)間上的抗?fàn)帲却粓?chǎng)通脹的疊加。

允許降價(jià)釋放了什么信號(hào)？

很多人認(rèn)為是一個(gè)史詩(shī)級(jí)的信息，所有的專(zhuān)家都從反對(duì)降價(jià)轉(zhuǎn)向了支持。

其實(shí)，這很可能只是即將到來(lái)的金九銀十的促銷(xiāo)罷了。

真要打開(kāi)價(jià)格，結(jié)果是什么？這要看在中國(guó)樓市上升期需求的構(gòu)成，支持了銷(xiāo)量的，一半是剛需，一半是富人的投資型消費(fèi)。今年的銷(xiāo)量到七月，差不多是２０２１年銷(xiāo)量的一半，這差出去的一半，說(shuō)明樓市根本的問(wèn)題，是沒(méi)有大資金進(jìn)場(chǎng)，而剛需總歸是有限的。銷(xiāo)量當(dāng)然起不來(lái)。站在政策的角度去解讀，大幅降價(jià)不會(huì)刺激起另一半，相反，多套房擁有者會(huì)拋出二手房，膨脹起二手房存量市場(chǎng)，這將成為樓市的一個(gè)致命的堵點(diǎn)，因?yàn)椋孔訉⒃絹?lái)越難以變現(xiàn)，最終失去了流動(dòng)性，成為一灘死水。市場(chǎng)徹底還原了，那還談什么軟著陸？

放開(kāi)立場(chǎng)不談，政策可不會(huì)這樣考慮問(wèn)題。

海南一處房五折促銷(xiāo)，政府沒(méi)有反對(duì)，沒(méi)有像昆山那樣叫停，這又是幾個(gè)意思？是不是可以推斷，樓市整體也將允許大降５０％？

我更傾向是一種促銷(xiāo)。

既然是有形之手在干預(yù)價(jià)格，那么，什么地方、有什么樣的樓盤(pán)、在什么時(shí)間窗口、降價(jià)多少、定價(jià)又是多少？這里面的彎彎繞太多了。只有一點(diǎn)可以肯定，政策的一切努力都在求得一個(gè)標(biāo)目：穩(wěn)。

什么是穩(wěn)？它的政策語(yǔ)言是”房住不炒“，它的價(jià)格語(yǔ)言是不能向上炒，也不能向下炒，那都不叫穩(wěn)。穩(wěn)的財(cái)政語(yǔ)言是：在不大幅降價(jià)的前提下，把房子忽悠出去。

這年頭：現(xiàn)金為王。

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