前言：

還有比救房地產(chǎn)更重要的事情。

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(資料圖片僅供參考)

21日，8月份的LPR數(shù)據(jù)發(fā)布。

1年期LPR下調(diào)0.1%、由3.55%降至3.45%，5年期LPR則保持4.2%不變。

LPR數(shù)值下調(diào)、其實大家心理早有預期，畢竟在稍早前的8月15日，三大政策利率都已下調(diào)過。

1年期中期借貸便利（MLF）利率下調(diào)15個基點、由2.65%降至2.5%，7天逆回購利率下調(diào)10個基點、由1.9%降至1.8%，隔夜/7天/1月三個品種的常備借貸便利（SLF）則分別下調(diào)了10個基點。

政策利率可簡單理解為銀行從央媽那里獲得資金的成本，獲得資金的成本低了、對外貸款報價的LPR利率也會隨著下降，LPR再加減點后、就是企業(yè)和居民借款的利率。

出乎大家預料的是LPR數(shù)值降幅偏少，且只降1年期、而沒降5年期。

三大政策利率最大降幅是15個基點、最小降幅是10個基點，而LPR的最大降幅只有10個基點、最小降幅卻為0，這就是非等比例的偏少降幅。

1年期LPR影響的是5年期以內(nèi)的短期借款，以居民車貸/裝修貸/大件商品購買的消費貸、以及企業(yè)借款為主，而5年期LPR影響的則是5年期以上的中長期借款、比如二三十年時長的房貸。

什么意思呢？

央媽有意降低居民消費貸和企業(yè)借款的利率，而對房貸利率則持維持現(xiàn)狀的態(tài)度。

這應該是央媽對現(xiàn)實精準把控后的考量。

消費貸三萬五萬/十萬八萬都能做、金額門檻很低，一降息吸引來的貸款增量也會大，這不就拉動消費、拉動經(jīng)濟了么？！向企業(yè)放貸更是政治正確，企業(yè)因降息而增加貸款量、不就是支持實體么？！

而房子呢？

大家買房的熱情已降至史上最低，哪怕給再低的利率、似乎也沒人愿意買房了，所以 降低5年期LPR是不能增加房屋銷售的，但卻會實實在在的降低銀行收入。

因為絕大多數(shù)房貸利率都是5年期LPR加減的計息方式，當LPR降了、存量房貸利率肯定降啊。

按照6月底38.6萬億房貸余額算的話，5年期LPR每下跌0.1%、銀行的利息收入就會減少386億！

央媽的意圖顯露無疑： 既然房地產(chǎn)如同爛泥扶不上墻、已不能拉動經(jīng)濟，那不如保銀行收入好了，這對經(jīng)濟的健康發(fā)展更有益。

誰都知道，央媽為救地產(chǎn)曾出過很多大招的…若對比現(xiàn)在，該有多傷心。

2

8月14日，遠洋集團發(fā)布公告稱旗下的某只美元債、因未能在寬限期結(jié)束前支付2094萬美元的利息，而構(gòu)成實質(zhì)性違約，也即正式宣告暴雷。

而在數(shù)天前的8月10日，碧桂園也發(fā)布盈利預警公告，預計上半年虧損450億至550億，并稱“公司遇到自成立以來最大的困難”。

再往前追溯至7月31日，碧桂園發(fā)布公告稱“尋求政府及各方監(jiān)管機構(gòu)的指導和支持”，并在8月8日公開承認“出現(xiàn)階段性流動性壓力”，雖然債務(wù)還沒有實質(zhì)性違約、但也近乎宣告暴雷。

因 遠洋地產(chǎn)的大股東是中國人壽 ，所以算是央國企背景的房企。而碧桂園則是民營房企的優(yōu)等生、也是行業(yè)的頭部房企，每次新出的房地產(chǎn)支持政策都是最優(yōu)先被應用的對象。

即使這樣的房企，居然也會出現(xiàn)當下的結(jié)局，可想整個行業(yè)沉疴多重。

自2021年中恒大暴雷以來，包括央行在內(nèi)的監(jiān)管層陸續(xù)出了很多救助政策。

剛開始的救助還很克制，并堅持“救項目不救房企”的原則，主要是為了防止道德風險、打破房企“大而不能倒”并意圖以此要挾政府或社會的幻想。

可隨著形勢的發(fā)展，發(fā)現(xiàn)項目和房企深度綁定。

房企的項目眾多遍布全省、甚至全國，而這些項目的資金都被總部統(tǒng)一調(diào)用，即項目間的風險是串通的、是沒有隔離的，一旦房企倒閉、項目就會緊接著爛尾。

救助的思路也由“救項目不救房企”轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬确科蟛拍芨玫木软椖俊?，于是發(fā)布了支持樓市的金融16條，包括支持房企發(fā)增信債、保函置換預售資金、鼓勵銀行向房企信貸支持等。

隨后又放開房企已禁止十余年的股權(quán)融資，再到后來的“內(nèi)保外貸”以確保房企海外美元地產(chǎn)債不違約……

也就有了支持房企的四支箭：

第一支是信貸融資

第二支是債券融資

第三支是股權(quán)融資

第四支是“內(nèi)保外貸”的海外融資

除了對供給端房企資金支持外，還對銷售端進行了系列支持，比如放松限售限購、提高公積金貸款額度、支持剛需和改善性住房，以及不斷的降低房貸利率…自2022年1月以來，5年期LPR已累積下調(diào)四次、降幅0.45%，由4.65%降為如今的4.2%。

可在如此強有力的支持下，卻沒有卵用。

于是，央媽的心思也變了。

3

本月5年期LPR不下調(diào)的另一個原因，是它對新增房貸的利率影響近乎沒了。

去年9月底，央行和當時的銀保監(jiān)會發(fā)布了“階段性放寬首套房貸利率下限”的通知，即若某個城市的新房銷售價格同比和環(huán)比連續(xù)三個月下跌、可取消首套房貸利率的下限。

之前首套房貸利率的下限是5年期LPR減0.2%，下限取消之后、當時有的城市房貸利率只有3.6%。

該階段性政策本來執(zhí)行至年底的，可到期后監(jiān)管層卻把這個“臨時性政策”變成了“長效機制”、并命名為“首套房貸利率動態(tài)調(diào)整機制”執(zhí)行至今。

在這一機制下，截至今年6月底，全國343個城市中、有100個下調(diào)或取消了首套房貸利率下限，也就是說即使5年期LPR不下調(diào)、很多城市新發(fā)放的房貸利率也可下降。

但是下調(diào)5年期LPR卻會降低存量房貸利率、進而縮減銀行利息收入，這才是關(guān)鍵。

現(xiàn)在央媽要保銀行收入、保銀行生存。

銀行收入的大頭是存貸息差，而現(xiàn)在中國銀行業(yè)的息差太低了。

央行二季度貨幣政策執(zhí)行報告中的專欄①做出了詳細說明，如下：

我國商業(yè)銀行凈息差和資產(chǎn)利潤率處于下降趨勢，截至一季度的凈息差為1.74%，而美國一季度的銀行凈息差為3.31%，接近我國的兩倍。

隨后還提到，我國經(jīng)濟運行面臨諸多困難挑戰(zhàn)，在此過程中需進一步發(fā)揮銀行服務(wù)實體經(jīng)濟的重要作用，暢通經(jīng)濟金融良性循環(huán)。金融周期和經(jīng)濟周期不完全同步，銀行信貸風險暴露需要一段時間，應有一定財力準備和風險緩沖。

什么意思呢？

就是銀行應保證一定的利潤收入，這樣銀行才有錢、有動力向?qū)嶓w放貸穩(wěn)經(jīng)濟，前兩年放貸（比如2020年疫情期間放了很多貸款）的呆壞賬要這兩年才會暴露，銀行需要累積一定的利潤去抹平。

中國當下面臨三大風險，分別是房地產(chǎn)風險、金融市場和金融機構(gòu)風險、以及地方政府債務(wù)風險?，F(xiàn)在房地產(chǎn)風險正在逐漸暴露和解決中，接下來要著重解決的是化解地方債和避免金融系統(tǒng)性風險。

房地產(chǎn)的回暖在銷售端，只有大家愿意買房樓市才會起色，可現(xiàn)在的問題是房地產(chǎn)就如同一個無底洞，投入再多的錢、再多的政策、再低的房貸利率也很難激活…大家就是不買房！

既然再低的房貸利率大家還是不愿買房，那不如維持5年期LPR現(xiàn)狀、保留住一定的銀行利潤，累積住資源去做其他更重要的事。

當房地產(chǎn)實在扶不起時，連央媽的想法都變了。

當下，中國經(jīng)濟面臨房地產(chǎn)、金融市場/金融機構(gòu)、地方債三大風險，而它們之間又緊密相關(guān)、并在地方政府債務(wù)上體現(xiàn)出來。

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