25日中午，據(jù)新華社消息，近日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（下稱《通知》），推動落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

(資料圖片僅供參考)

這也是繼7月住建部召開企業(yè)座談會，提出“落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個人住房貸款‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’”等政策措施后，首次以通知形式正式明確“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

01

“認(rèn)房不認(rèn)貸”具體包含哪些內(nèi)容？

《通知》明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”對一線城市影響比較大，“此前一線城市在這個領(lǐng)域政策非常緊”。

一直以來，“認(rèn)房認(rèn)貸”是一線熱門城市和少數(shù)強(qiáng)二線城市調(diào)控樓市的重要手段，即居民在購買住房時能否享受首套房優(yōu)惠，會綜合考慮其房產(chǎn)和貸款記錄。

在“認(rèn)房認(rèn)貸”政策下，受影響的主要是兩部分需求：第一是改善性換房需求人群，第二是在其他城市有房的剛性住房需求人群——

一方面，對本地居民，只要在本地購買過房產(chǎn)并辦理過貸款，想賣舊房換新房時，即使名下已無房產(chǎn)或貸款已結(jié)清，也算作二套房，需要支付比首套房更高比例的首付比例、房貸利率。

另一方面，對外來人口、新市民，需買房定居，雖本地?zé)o房但只要在其他城市（如原籍地）有貸款購房情況的，即使貸款還清，也無法享受購買首套房的優(yōu)惠。

如果“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策實(shí)施，一方面即便在外地有在償?shù)陌唇屹J款，在本地購房也算首套房，享受首套房標(biāo)準(zhǔn)。進(jìn)一步，在每一個城市，只要無房，即便有貸款（記錄或在償）也能夠以首套房身份買房。另一方面，此次政策將“以家庭為單位”來認(rèn)定首套房產(chǎn)，調(diào)整到“家庭成員為單位”，意味著可以釋放出更多的需求。

“此次政策力度超出了預(yù)期?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

02

廣深是否落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”？

接下來在廣東，包括廣州、深圳等地是否會落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”？

目前，房地產(chǎn)政策是“一城一策”，此次住建部的表述為：此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。也即，具體是否實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，還主要由各個城市決定。

針對這一問題，在今年8月住建部提出三項房地產(chǎn)政策后，在媒體公開報道中，對“廣州市將在哪些方面支持及滿足剛性和改善性住房需求，是否會執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸”的問題，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局回復(fù)：相關(guān)政策正在研究中，具體以官網(wǎng)公布為準(zhǔn)。目前，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)暫未公布相關(guān)政策。

在“一城一策”背景下，城市地方政府要執(zhí)行該政策，需與當(dāng)?shù)厝嗣胥y行磋商，當(dāng)?shù)厝嗣胥y行在評估當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場運(yùn)行和風(fēng)險的情況下來具體執(zhí)行該政策。

去年四季度以來，房貸余額連續(xù)下行，對銀行資產(chǎn)質(zhì)量造成一定沖擊，銀行也通過降低利率進(jìn)行應(yīng)對。中國人民銀行廣東省分行的數(shù)據(jù)顯示，今年6月份，廣東（不含深圳）商業(yè)銀行新發(fā)放小微企業(yè)貸款加權(quán)平均利率4.04%，比上年同期下降0.31個百分點(diǎn)。其中，個人住房貸款利率同比下降0.74個百分點(diǎn)。

“從目前來看，銀行房貸額度充足，并且房貸依舊是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。從銀行的角度看，我認(rèn)為大概率是愿意推進(jìn)此類政策的，進(jìn)而穩(wěn)定房貸和資產(chǎn)價格。”李宇嘉表示。

《通知》也給行業(yè)帶來一定信心。有業(yè)內(nèi)人士分析，在北、上、廣、深四個城市中，廣州實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策最為迫切；也有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，接下來廣州、深圳執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”可能性比較大。

但廣東省房協(xié)土地與產(chǎn)業(yè)研究中心主任趙卓文此前接受記者采訪時表示，當(dāng)前“房住不炒”仍是主基調(diào)，特別對于一線熱門城市，“對于廣東一線城市，特別是涉及二套房，要看各地的態(tài)度，我認(rèn)為會比較謹(jǐn)慎去實(shí)施”。

03

“認(rèn)房不認(rèn)貸”滿足你的需求了嗎？

實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，能比較明顯地降低改善性住房需求的首付和利率成本。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人就表示，此項政策將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

這一政策下，可以釋放這幾類人群的購房需求：

●父母為子女（含未成年子女）買房，子女無房但父母可能有房產(chǎn)且有按揭貸款在償還。

●子女為父母買房，父母無房但子女可能有房產(chǎn)且有按揭貸款在償還。

●在本地有房，想賣掉舊房換新房，但有貸款記錄。

●在外地有房，在外地有貸款記錄或正在月供的貸款，但在本地?zé)o房。

●前期購買了非成套住房，比如單位非成套的福利房、單位產(chǎn)權(quán)式的宿舍。

如果這一政策在廣州、深圳落地，能滿足你的購房需求嗎？

記者丨張子俊 唐柳雯 陳穎，來源丨南方+客戶端

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本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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