田傲云 中房報記者 苗野 北京報道

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湖南株洲最大開發(fā)商華晨地產重整近兩年后正被盤活。

8月17日，中國華融新聞發(fā)言人就近期媒體關注問題答記者提問時表示，華融融德牽頭成功實施了共益?zhèn)顿Y的華晨地產“保交樓”項目，共計解決2044套房產交付問題，剩余8000余套在計劃執(zhí)行中。

華晨地產是陳文義1995年下海成立的，后經過多年的狂飆突進發(fā)展成為湖南株洲地產龍頭，年納稅額常年位列株洲民營企業(yè)第一，陳文義更被外界稱為“株洲地產大王”。

除去華晨地產，陳文義還曾是在科創(chuàng)板上市公司圣湘生物的第六大股東，一度風光無限。

風光的背后潛伏著危機。從2019年開始，華晨地產逐步陷入資金危機。盡管陳文義多次騰挪自救，但項目停工、股票被多次凍結、拖欠工程款等債務問題不斷襲來。

如多米諾骨牌觸一發(fā)而動全身。不到兩年時間，華晨地產從地方龍頭企業(yè)走上末路，陳文義也深陷負債泥潭。

2021年4月20日，湖南省株洲市中級人民法院裁定華晨地產破產重整。根據披露，華晨地產破產重整案件涉及在建項目11個、資產189億余元、債權179億余元，波及長沙、株洲兩地購房業(yè)主16000余戶，債權人1200余名。

由于華晨地產的破產重整是近年來湖南省涉及樓盤最多、購房業(yè)主最多、受影響群體最大的房地產企業(yè)破產重整案件，實施重整以來，盡管多次傳出重大突破，但少有實質性進展。

面對無數業(yè)主的迫切訴求，當地司法部門積極推動，最終，中國華融決定出手紓困，對華晨地產投放12億元共益?zhèn)顿Y資金，開啟了盤活之路。

艱難盤活

華晨地產的盤活并非一帆風順。

2021年4月20日，由于資不抵債，湖南省株洲市中級人民法院裁定華晨地產等13家公司實質合并重整，全力推進破產處置工作，同時指定株洲惟楚企業(yè)破產清算事務有限公司、湖南瀛啟律師事務所擔任聯合管理人。

2021年7月，華晨地產及華晨地產管理人宣布與重慶房企金科股份簽訂戰(zhàn)略合作框架協議。簽約現場，中國郵政儲蓄銀行株洲市分行負責人曾表示，待華晨旗下項目重啟銷售后，將給予相關金融支持。

彼時，雙方的聯手一度被業(yè)內外看好，并稱金科此舉也可補充其在湖南地區(qū)土地儲備，擴大銷售規(guī)模，助力金科再進一步。

根據華晨地產管理人披露信息顯示，華晨地產重整主要涉及14個項目，主要分布于株洲、長沙等地，總建筑面積達390.58萬平方米。

但好景不長。受新冠疫情帶來的環(huán)境因素疊加行業(yè)“三道紅線”等融資新規(guī)影響，房地產市場呈現出明顯的下跌趨勢。2021年下半年以來，市場快速下滑，不少民營房企流動性受到影響,金科股份也不例外。

這場合作最終不了了之。此后，盡管有多家世界500強企業(yè)、央企、上市公司表達了參與代建華晨地產項目的意向，但少有實質性進展。

直到2022年5月，華融融德的介入，讓這宗破產重組案得以重現曙光。

彼時，華融融德表示，已取得上級主管單位中國華融同意投資方案的批復。根據中國華融的要求，資金到位的前提是資方的投資方案要納入重整計劃草案，并表決通過。

后經過多輪磋商，2022年8月10日，華晨地產重整計劃表決通過。

隨后，雙方投資協議落定，包括華晨山水印象、金水灣、神農灣、格林水岸、神農府、翡翠灣、浪琴灣、玉溪灣共8個保交樓項目的開發(fā)建設，獲得中國華融集團共益?zhèn)顿Y，通過公開招募選定中信城市開發(fā)運營公司作為株洲項目的整體代建方。

根據披露，華晨地產破產重整一案將引進華融融德投資共益?zhèn)?2億元，以“共益?zhèn)顿Y+代建代管”的方案實施。

這也是國內單筆金額最大的共益?zhèn)谫Y。

實際上，共益?zhèn)顿Y是拯救危困企業(yè)的重要方式。北京海晴律師事務所執(zhí)行主任李立文表示，共益?zhèn)鶆帐窃谄髽I(yè)破產申請受理后，為了繼續(xù)經營或者保證企業(yè)價值而形成的債務，共益?zhèn)鶆赵谇鍍旐樞蛏蟽?yōu)于職工債券、稅款和普通債券，是為了保護破產程序中新的債券人。

“在房地產企業(yè)中，由于工程在建需要引入新的投資人來完成最后的工程，從而實現交付條件，此時的投資款如果以共益?zhèn)鶆盏男问絹磉M入，待房產銷售后，優(yōu)先清償投資人本金和利息，也是對投資人真正實現保護。”李立文解釋。

2022年12月30日，隨著華融融德對華晨公司的首筆共益?zhèn)顿Y資金1.1億元投放到位，華晨地產全面啟動復工復建。

公開資料顯示，今年3月，第一批已交付700余套新房。

8月17日，中國華融新聞發(fā)言人就近期媒體關注問題答記者問時表示，華融融德牽頭成功實施共益?zhèn)顿Y的華晨地產“保交樓”項目，共計解決2044套房產交付問題，剩余8000余套在計劃執(zhí)行中。

高光時刻

提到華晨地產，就不得不說其創(chuàng)始人陳文義。

1990年，陳文義進入體制內，擔任株洲市北區(qū)（現今的石峰區(qū)）政府辦公室副主任，1992年轉任株洲市北區(qū)駐京辦主任。

體制內呆了不過四年，27歲的陳文義作出與那個年代走出的眾多人一樣的選擇，在“安穩(wěn)VS財富”的十字路口選擇跳出體制，到社會上闖蕩一番。起初，他干過材料加工，開過復印社，開過貿易公司。

1995年，觀察到住房商品化改革契機的陳文義，成立華晨地產，踏進房地產行行業(yè)。

華晨地產從代建項目起步，后逐漸開發(fā)部分低利潤的普通商品房，再將業(yè)務拓展至株洲市中心，此后開發(fā)出珠江花園、珠江麗園、財富小區(qū)等高端品質項目，此后,華晨地產成為株洲地產行業(yè)的標桿,也奠定了其在株洲的地位。

陳文義及華晨地產也曾擁有高光時刻。經過多年的狂飆突進發(fā)展成為湖南株洲地產龍頭，2005年，華晨地產走出株洲開始布局省會長沙，在2016年，曾被評為湖南省開發(fā)實力十強企業(yè)，陳文義也入選榜樣物業(yè)人物；2016年~2018年，華晨地產年納稅額在株洲民企和房地產行業(yè)排名雙雙第一，成為當之無愧的株洲地產老大，陳文義更被外界稱為“株洲地產大王”。

除去華晨地產，2013年，陳文義還曾是科創(chuàng)板上市公司圣湘生物的第六大股東、董事，一度風光無限。

隨著房地產主業(yè)做大做強，華晨地產的業(yè)務戰(zhàn)略也開始多元化，陸續(xù)跨界布局金融服務、傳媒文化等領域，但表現并不理想。

2019年，隨著地產行業(yè)調控力度加大，房地產企業(yè)經營難度和資金鏈收緊，華晨地產逐步陷入資金危機。

盡管陳文義多次騰挪自救，但項目停工、股票被多次凍結、拖欠工程款等債務問題不斷襲來。

跌落

不過兩年時間，華晨地產就從高光時刻進入至暗時刻。

2021年4月20日，湖南省株洲市中級人民法院裁定華晨地產破產重整。

裁定書顯示，經初步核實，湖南金典建設工程有限公司（以下簡稱“湖南金典”）承建華晨地產的工程項目合同價14.84億元，已完成產值約12.35億元，華晨地產已支付工程款9.66億元。按完工產值計算，華晨地產欠付工程款約2.65億元，按合同節(jié)點欠付進度款6435.98萬元。

根據華晨地產提供的湖南天勤會計事務所出具的審閱報告，截至2021年2月，華晨地產總資產約111.56億元，總負債約為118.86億元，負債率106.55%。

湖南省株洲市中級人民法院認為，華晨地產到期不能清償湖南金典的債務，并且資產不足以清償全部債務，湖南金典的申請符合法律規(guī)定，因此受理對華晨地產的破產重整申請，裁定華晨地產的重整。

值得注意的是，在湖南金典申請破產重整之前，華晨地產就深陷債務泥潭，陳文義也曾多次出售資產“續(xù)命”，但依然無力回天。

2020年9月，株百股份發(fā)布公告，擬向華晨旗下三家公司購買藏龍灣、金水灣、翡翠灣的商鋪，合計面積8536.84平方米，凈房款總價為5548.9萬元。次月底，株百與華晨地產就株百購置入駐華晨金水灣、藏龍灣、翡翠灣項目舉行簽約儀式。

同年10月，陳文義將所持有的圣湘生物2000萬股質押給株洲市金融控股集團，為其個人融資提供擔保，市值超過20億元。但不到半年，陳文義因涉及民間借貸糾紛、借款合同糾紛等，其持有的圣湘生物股份質押后被多次凍結。

同年11月，華晨地產將株洲縣融興村鎮(zhèn)銀行有限責任公司等6家公司的股權出質，對應數額共計1.695億元，質權人包括交通銀行、財信信托、華融湘江銀行、國信財富融資等。

同年12月，陳文義將華晨地產1億元股權出質給華融湘江銀行。

2021年3月1日，華晨地產將株洲農村商業(yè)銀行9.9%的全部股份8712萬股登記過戶到湖南攸縣農村商業(yè)銀行，不再持有該行股份。

與此同時，華晨地產旗下金水灣、山水印象、神龍灣等項目均已停工的消息甚囂塵上，株洲市住建局的表態(tài)也從2020年底“華晨公司處于正常運轉”，轉變?yōu)椤罢谥贫ǚ桨阜e極推動在建項目盡快全面復工”。

2021年4月27日，株洲市中院裁定對華晨地產及旗下子公司共計13家公司進行實質合并重整，此后案件公告證實，華晨旗下大部分項目實質已于1~2月份停工。

至此，華晨地產完全暴雷。公開資料顯示，華晨地產破產重整項目，涉及資產189億余元、債權179億余元，波及長沙、株洲兩地購房業(yè)主16000余戶，債權人1200余名。

除大量官司和債務外，華晨地產旗下多處地產項目一度停滯。

破產重整之后，在多方的努力下，中國華融通過共益?zhèn)顿Y介入華晨地產在湖南8個保交樓項目的開發(fā)建設。目前，共計解決2044套房產交付問題，剩余8000余套在計劃執(zhí)行中。

不過施工質量也被詬病。記者在問政湖南留言板上發(fā)現，有業(yè)主反映華晨地產金水灣虛假宣傳，欺詐銷售，稱接房時發(fā)現華晨金水灣并未取得驗收合格報告；配套設施和施工標準存在高價低質；房屋質量問題嚴重。

在其他社交平臺，亦有聲音表示部分樓盤還未復工，或“表演式”復工問題。

8月25日，中國房地產報記者致電中國華融，未獲回復。

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