南方財經(jīng)全媒體記者翁榕濤實習(xí)生林婉娜廣州報道

伴隨著房地產(chǎn)市場增長趨緩，物業(yè)企業(yè)的發(fā)展也按下了減速鍵，行業(yè)進入存量博弈、兩極分化的拉鋸戰(zhàn)。

八月下旬，多家物企在半年報前接連發(fā)布盈利預(yù)警，部分物企的業(yè)績出現(xiàn)了營收或凈利潤的同比下降。

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相較之下，在母公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)和第三方市場化拓展的穩(wěn)定發(fā)力下，保利物業(yè)（06049.HK）增長勢頭明顯。據(jù)近日保利物業(yè)發(fā)布的半年報顯示，2023年上半年其營業(yè)收入為71.41億元人民幣，較上年同比增長10.7%；凈利潤7.77億元人民幣，較上年同比增長22.2%。

但值得注意的是，與2022年同期的25.2%增長相比，2023年上半年保利物業(yè)的營收增速也明顯減緩，然而其盈利能力有所改善，整體毛利率21.2%，同比提升了1個百分點。凈利率達到10.9%，同比提升1個百分點。對于處在行業(yè)調(diào)整期的物企來說，當(dāng)下“增速”或許是次要，轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量增長”提高發(fā)展韌性才是關(guān)鍵。

母公司業(yè)務(wù)貢獻成為強勁支撐

物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)作為最主要的業(yè)務(wù)板塊，與母公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)之間是一種“成也蕭何，敗也蕭何”的關(guān)系。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)遇冷，行業(yè)加速出清，多數(shù)物企遭集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)“拖累”業(yè)績表現(xiàn)不佳。

然而，在民營房企暴雷、行業(yè)洗牌的混亂局面中，保利發(fā)展（SH600048）卻以穩(wěn)健的發(fā)展戰(zhàn)略逆勢發(fā)展成為行業(yè)“銷冠”，在上半年中保利發(fā)展實現(xiàn)簽約面積1383.09萬平方米，同比增加5.8%；實現(xiàn)簽約金額2368億元，同比增長12.65%。此外，保利發(fā)展還積極拿地擴儲，僅2023年7月份總計獲得8宗地塊，均位于一二線城市核心地段。

受益于母公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)的穩(wěn)健發(fā)展，保利物業(yè)的物管業(yè)務(wù)增量可觀。2023上半年保利集團內(nèi)部貢獻的業(yè)務(wù)增量依然亮眼。報告顯示，上半年期內(nèi)，來自保利系統(tǒng)內(nèi)新增在管項目數(shù)達76個，較去年同期提高65%。來自集團的物業(yè)管理服務(wù)收入約為28.5億元人民幣，較2022年同期增長15.43%，新增在管面積約3763萬平方米。

但長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)已從粗放式快速擴張進入高品質(zhì)發(fā)展的階段，整體為物業(yè)行業(yè)發(fā)展帶來的增量有限。2022年上半年住宅社區(qū)在管面積較上年同期相比增長26.27%，而今年上半年住宅社區(qū)在管面積較2022年同期相比僅增長17.4%，住宅社區(qū)項目的擴張速度明顯減緩。

因此，適度“解綁”、拓展第三方市場也成為物企尋求的另一個發(fā)展方向。2023上半年以來，保利物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)收入約為48.18億元人民幣，同比增長約21.8%；其中約40.9%物管服務(wù)收入便來自于第三方，金額約為19.69億元人民幣，較2022年同期增長約32.4%。

相對于物業(yè)管理服務(wù)，其他兩個業(yè)務(wù)板塊的表現(xiàn)較為遜色。2023年上半年，非業(yè)主增值服務(wù)收入約為10.51億元人民幣，同比下降約3.8%，保利物業(yè)稱該下降主要是由于集團提供案場協(xié)銷服務(wù)的項目數(shù)量下降；社區(qū)增值服務(wù)收入則約為12.73億元人民幣，同比下降約9.26%，公司表示該下降主要是由于社區(qū)零售、家政服務(wù)等到家業(yè)務(wù)的部分消費需求及產(chǎn)品服務(wù)變化。

瞄準非居業(yè)態(tài)的增量空間

由于住宅社區(qū)增量有限，物業(yè)企業(yè)紛紛將目光投向商業(yè)物業(yè)、公建物業(yè)、城市服務(wù)等多元場景，非居業(yè)態(tài)成為物業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的“新藍海市場”。

在“大物業(yè)”戰(zhàn)略引領(lǐng)下，保利物業(yè)近年來加速開拓非居物業(yè)領(lǐng)域市場，2023年上半年非住宅物業(yè)項目收入約為19.82億元，較2022年同期15.4億元同比增長22.8%，公司實現(xiàn)新簽約第三方非居業(yè)態(tài)項目的單年合同金額占比約達83.8%。

具體來看，2023年上半年商業(yè)及寫字樓方面的物業(yè)服務(wù)為保利物業(yè)帶來了約7.58億元收入，較上年同期增長約25.4%。上半年內(nèi)，保利物業(yè)拓展了北京國開金融寫字樓、成都白鷺灣科技生態(tài)園科創(chuàng)一中心、廣州白云金控大廈等標志性項目，新簽約商業(yè)及寫字樓項目的單年合同金額約3.88億元。

占比更大的是帶來約12.24億元收入的公共及其他物業(yè)項目，涵蓋城鎮(zhèn)景區(qū)、高校及教研物業(yè)、軌道及交通物業(yè)、醫(yī)院、政府辦公樓、城市公共設(shè)施等多種細分業(yè)態(tài)。保利物業(yè)以全域服務(wù)治理為發(fā)展理念，以提供多項公建通用基礎(chǔ)服務(wù)及行業(yè)細分專業(yè)服務(wù)打造全域服務(wù)生態(tài)，從而提高服務(wù)產(chǎn)品力、競爭力。

2023年上半年內(nèi)，保利物業(yè)重點拓展項目包括上海外灘觀光隧道、上海軌道交通17號線、上海對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)、大連廣鹿島環(huán)街一體化、天津市南開醫(yī)院等，新簽約公共及其他物業(yè)項目的單年合同金額約6.9億元，總收入較上年同期增長約30.9%。

然而公共及其他物業(yè)項目存在的兩個主要痛點，分別是利潤率不高及回款時間長。一方面，該項目在管面積占比高達約55%，但只提供了占總營收比例約25.4%的營業(yè)收入；另一方面，2023年6月30日保利物業(yè)應(yīng)收款項及應(yīng)收票據(jù)約為29.62億元人民幣，相較于2022年底的數(shù)額增加約6.98億元人民幣。

財報稱公共服務(wù)項目的物業(yè)管理服務(wù)占比提升及其信貸期相對較長是應(yīng)收賬款增加的主要原因之一，保利物業(yè)表示向公共服務(wù)項目提供的物業(yè)管理服務(wù)授予的信貸期一般為30至90日不等。

展望未來，保利物業(yè)認為在經(jīng)濟發(fā)展的波動調(diào)整中，物業(yè)行業(yè)作為基礎(chǔ)性、民生型服務(wù)業(yè)，在社區(qū)保障、商業(yè)服務(wù)、公共治理等領(lǐng)域積極作為，呈現(xiàn)出較好的發(fā)展韌性和穩(wěn)定性。伴隨一系列經(jīng)濟支持政策的落地，行業(yè)也有望在舊城改造、城市服務(wù)、社區(qū)生活等領(lǐng)域迎來新的發(fā)展機遇。

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