一線城市終于開拆樓市政策“禮包”？

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8月30日一早，廣州率先官宣落地“首套房認房不認貸”，當日晚間，深圳緊急宣布加入“認房不認貸”陣營。

據(jù)深圳市住房和建設局、中國人民銀行深圳市分行、國家金融監(jiān)督管理總局深圳監(jiān)管局三部門發(fā)布的“關于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知”。其中提到，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在我市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。通知自2023年8月31日起施行。

隨著兩大一線城市跟進“認房不認貸”政策，不少市民也針對該政策提出不少問題，南都·灣財社記者就市場關注的焦點問題采訪了多位業(yè)內(nèi)人士。

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政策對深圳居民來說有哪些利好？

本質(zhì)而言，該政策最直接的利好，便是在深首套房購買門檻的降低。

深圳此前執(zhí)行的政策為“認房又認貸”，對于購房者來說如果想要用3成首付購房，需要其家庭名下在深圳既沒有住房又沒有過貸款記錄。

而“認房不認貸”的政策，從字面意義上來看，購房者如果想要用3成首付購房，只需要保證家庭名下在深圳沒有住房即可，即便在銀行已經(jīng)登記過貸款買房的信息也沒有關系。

那么，政策落地后，首套房買房門檻具體能降多少？假設你是在深圳需要置換的購房者，賣掉家庭唯一的房子后，即便名下無房，政策前的二套房首付比例仍需要5成，即500萬總價的房子，首付需要繳納250萬；而政策后再購房，你的首付比例將降至3成，只需要繳納150萬，購房需要的現(xiàn)金成本省下100萬。

簡單來說，對于有過貸款記錄本地無房的購房人，此前首付比例為50%-60%，政策出臺后，首付比例降至30%，貸款利率從4.8%下降至4.5%。

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哪些人群直接受惠？

深圳跟進“認房不認貸”政策之后，將會利好哪些人群？中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓告訴灣財社記者，“認房不認貸”政策，直接利好兩類改善性住房需求人群。

一類是本地換房的改善性住房需求人群。名下住房出售后，重新購住房的購房者，銀行貸款時，可按首套執(zhí)行信貸政策，首付比例與房貸利率均出現(xiàn)大幅下降。

二類是在異地有購房改善、首次住房需求人群。在認定住房套數(shù)上，即使外地有房，只要在本地無房，銀行貸款時，同樣可按首套執(zhí)行信貸政策，享受首付比例與房貸利率均出現(xiàn)大幅下降的優(yōu)惠政策。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉亦指出，都市圈的流動人口、長期居住在廣州、深圳但在周邊購房的年輕人或外來人口兩類人群也受益于政策。

前者因工作調(diào)動到廣州、深圳但在廣深無房，可以認定為首套。政策對于促進大灣區(qū)都市圈的互聯(lián)互通、人力資源要素流動有積極影響；后者在購買力不足時在廣州、深圳周邊城市買房但在廣州、深圳無房?！叭缃襁@類人群有了購買能力，在‘認房不認貸’的政策下也能在廣州、深圳購房?！崩钣罴伪硎?。

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對深圳房地產(chǎn)市場的影響有多大？

“剛剛了解到已經(jīng)有業(yè)主和開發(fā)商心態(tài)上浮，價格堅挺，建議您現(xiàn)在抽時間出來看下筍盤提前入手，避免后面多花成本！”在深圳“認房不認貸”政策剛剛出臺的1小時內(nèi)，灣財社記者注意到已有多名中介在微信發(fā)送政策消息引導購房者抓緊時間看房，同時推介有關項目。

那么政策落地后是否真的能為深圳房地產(chǎn)市場注入一劑“強心針”？

房價方面，有專家認為可能深圳不會出現(xiàn)反彈。

樂有家營銷總裁孟凡振在對深圳落地“認房不認貸”的政策點評中提到，“認房不認貸”比較貼合實際的市場需求，切中了目前剛需及改善的痛點，可以滿足更多合理的改善居住需求。在當前供需關系發(fā)生重大變化的背景下，該優(yōu)化政策可以進一步起到穩(wěn)定預期的積極作用，但并不會帶來房價明顯的反彈。

他同時指出，扭轉當前房地產(chǎn)交易市場的頹勢的關鍵因素在于，能同時解決高房貸利率及二套高額首付比例的突出問題，出臺針對性強的配套措施。

成交量方面，有業(yè)內(nèi)人士認為深圳交易量或翻一倍。

“漲價的業(yè)主肯定有、觀望的買家也肯定有，但更多的是趁機賣房的業(yè)主、著急入市的買家?！庇袠I(yè)內(nèi)人士認為，按深圳今年成交的數(shù)據(jù)來看，“認房不認貸”的政策可能會利好50%-60%深圳購房者，交易量大概率可以在現(xiàn)在基礎上翻一倍。

灣財社記者注意到，當前深圳樓市仍是供需不平衡的情況。據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，8月1日至26日，深圳新房住宅成交1891套/19.13萬平方米，成交套數(shù)環(huán)比下降20.61%，成交面積環(huán)比下降24.48%。成交套數(shù)同比下跌17.64%，成交面積同比下跌20.16%。截至本月26日，本月新批準上市商品住宅共計5391套/52.23萬平方米，推盤量環(huán)比增長45.09%，同比增長39.29%。

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一線城市會全部跟進嗎？

“時隔一個月多之后，7月24日的認房不認貸政策，二線城市先行實施后，終于在一線城市廣州率先落地?！敝x逸楓早前樂觀地預計，一線城市北京、上海、深圳即將跟進，二線城市長沙、福州同樣會緊隨其后。如今深圳跟進政策，也已符合預期。

嚴躍進認為，深圳、廣州當前出臺“認房不認貸”政策信號意義非常強。他預計，認房不認貸政策放松路線是廣州、深圳、北京、上海，且在9月初前政策基本會落實到位?！斑@標志著新一輪加杠桿政策周期開啟。待一線城市這一政策全部落實后，預計還有大招。”嚴躍進稱。

南都·灣財社記者 孫陽 陳鏡安

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