六月婷婷导航福利在线|国产日产欧产精品网站|欧美亚洲日韩国产综合网|亚洲中字幕永久在线观看|精品四虎免费观看国产高清|亚洲日本欧美一区二区三区|91国自产精品中文字幕亚洲|无码欧精品亚洲日韩一区app

官宣!廣州、深圳,加杠桿了!

2023-08-31 09:17:43來源:城市財(cái)經(jīng)

作者:余飛01廣州、深圳出招了四大一線城市喊麥一個(gè)月后,廣州、深圳終

作者:余飛

01


【資料圖】

廣州、深圳出招了

四大一線城市喊麥一個(gè)月后,廣州、深圳終于率先出招了。

8月30日,廣州市發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》,明確提出:

居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請(qǐng)貸款購買商品住房時(shí),家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的,不論是否已利用貸款購買過住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

8月30日晚上,深圳跟進(jìn),發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》,內(nèi)容與廣州一樣。

意思就是,取消認(rèn)房認(rèn)貸,開始認(rèn)房不認(rèn)貸。

新規(guī)之下:

第一,現(xiàn)在在廣州、深圳購房,無論你是否有房貸記錄,都可以按照首套房的信貸標(biāo)準(zhǔn)貸款。

第二,現(xiàn)在在廣州、深圳購房,無論是否有房貸記錄,都可以按照首套房的房貸利率來貸款。

在此之前,如果你在外地有房有貸款,在廣州購房需要首付40%,深圳需要50%?,F(xiàn)在,首付一律30%。

所以說,取消認(rèn)房認(rèn)貸的本質(zhì),其實(shí)就是加杠桿。廣州、深圳,率先開始加杠桿了。

加杠桿的結(jié)果是降低了首付,也即降低了上車門檻,但增加了貸款成本。

以廣州來說,廣州核心海珠區(qū)的套均價(jià)是1431萬元,新政之前如果有貸款記錄,購房需要四成首付,也即572.4萬元,新規(guī)之下首付三成只需429.3萬元,首付減少了143.1萬元。

與此同時(shí),之前有貸款記錄,貸款利率為4.8%,每月還款45047元。新規(guī)之下,利率降至4.2%,由于貸款額度增加,每月還款反倒增加至48950元。

按照目前各區(qū)的套均價(jià),廣州開啟認(rèn)房不認(rèn)貸之后,首付減少最多的海珠區(qū)減少了143.1萬元,減少最少的從化區(qū)減少了13.2萬元。

但是貸款成本全都在增加,按照目前的套均價(jià)計(jì)算,月度還款變化最小的從化區(qū),一個(gè)月還款多增加了389元,變化最大的海珠區(qū)月度還款直接增加了3903元。

總之一句話,認(rèn)房不認(rèn)貸之下的加杠桿,降低了上車門檻,卻增加了購房總成本。

02

廣州、深圳急了

北上廣深四大一線城市中,廣州、深圳之所以率先亮劍,是因?yàn)樗鼈儺?dāng)下的局面,的確需要政策來托底。

廣州樓市在經(jīng)歷了一季度短暫躁動(dòng)之后,無論新房還是二手房,成交量已經(jīng)連續(xù)四個(gè)月下跌,房價(jià)更是進(jìn)入了全面調(diào)整階段。

而廣州中原研究發(fā)展部披露的最新數(shù)據(jù)顯示,由于月初四大一線城市都在喊麥,導(dǎo)致市場(chǎng)觀望情緒加重,8月份廣州的商品房成交量更是急轉(zhuǎn)直下。

數(shù)據(jù)顯示,8月份廣州新建住宅網(wǎng)簽面積環(huán)比下降了20%,同比下降了29%。網(wǎng)簽套數(shù)跌至4136套,環(huán)比下降了20%,同比下降了32%。

下轄的11個(gè)區(qū)進(jìn)入了全線下跌狀態(tài)。

其中老城區(qū)越秀跌幅最大,網(wǎng)簽面積環(huán)比下跌了61%,網(wǎng)簽量環(huán)比下跌了50%。

成交量持續(xù)下滑之下,廣州的新房庫存量增加至1210.3萬㎡,去化周期拉長至16.6個(gè)月。

至于房價(jià),無論是國家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù),還是機(jī)構(gòu)披露的數(shù)據(jù),廣州都在調(diào)整當(dāng)中。

量價(jià)齊跌之下,廣州的確有點(diǎn)著急。

深圳方面同樣如此。

平穩(wěn)時(shí)期,深圳每月新房成交都在5000套左右,巔峰時(shí)期一個(gè)月賣出過8365套?,F(xiàn)在每月只成交兩千多套。

二手房月度成交量七八千套是常態(tài),而如今的常態(tài)則變成了3000套左右。

8月份的成交量仍在收縮。根據(jù)深圳住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,8月前27天新建住宅僅網(wǎng)簽了1965套,二手房僅網(wǎng)簽了2071套。

最關(guān)鍵的房價(jià),深圳已經(jīng)回到了2018年的水平。

此外,廣州還有經(jīng)濟(jì)增長壓力。

去年廣州的內(nèi)地GDP第四城席位被重慶取代。上半年廣州的GDP增速表現(xiàn)也不盡如人意。

上半年廣州GDP增速只有4.7%,在一線城市中墊底,也低于全國5.5%的平均增速。

制圖:城市財(cái)經(jīng);數(shù)據(jù):各城市統(tǒng)計(jì)局;南昌、拉薩尚未披露數(shù)據(jù)

上半年廣州的規(guī)模以上工業(yè)增加值下降了0.9%。

在工業(yè)受困的背景下,廣州年末想要重新反超重慶,困難越來越大。盡管重慶也在遭受產(chǎn)業(yè)下滑影響。

廣州想要回到GDP第四城的席位,需要樓市助攻,或者說至少樓市不能拖后腿。

因此,相比于深圳,廣州更需要出臺(tái)措施來托底樓市。

在討論“認(rèn)房不認(rèn)貸”之前,廣州已經(jīng)在研究房票棚改措施。畢竟這也是中央要求的措施,之前中央要求在超大特大城市展開城中村改造建設(shè)工作。

根據(jù)財(cái)新網(wǎng)披露,廣州市住建部門正在討論用“房票安置”替代過去的“回遷房安置”。

所謂房票棚改,就是給棚改戶發(fā)放購房抵用券。這一招去年有鄭州等55個(gè)城市使用。

之前的棚改模式主要有兩種,一種是回遷房棚改。拆了棚改戶房子后,直接給你一套價(jià)值相當(dāng)?shù)姆孔印?/p>

另一種是貨幣棚改,拆了房子之后,直接給你錢。

貨幣棚改是過去今年最流行的方式,也是上一輪牛市期間三四線城市和不少二線城市房價(jià)瘋狂上漲的底層邏輯。

但是這一招在這輪調(diào)整周期中基本失靈。在宏觀大環(huán)境不確定之下,很多棚改戶拿了錢,并沒有去購房,而是存起來了。

于是,官方又啟動(dòng)了房票棚改法。拆了棚改戶的房子,直接給你購房抵用券。而且,為了鼓勵(lì)購房,擁有抵用券的家庭,可以享受購房優(yōu)惠或者補(bǔ)貼。

總而言之,這筆錢只能流向樓市。

但是,受賣地收入下滑影響,再加上保教樓壓力,很多城市雖然提出了房票棚改,但沒錢執(zhí)行。

時(shí)代財(cái)經(jīng)披露,鄭州原本打算投放到房票棚改的資金,在樓市風(fēng)波當(dāng)中改成了保交樓資金,房票棚改也就此擱淺。

估計(jì)這份文件,廣州也應(yīng)該會(huì)在不久后官宣公布。

03

京滬也快了

廣州打響第一槍后,深圳立馬跟進(jìn),北京、上海也快了。

8月初,在四個(gè)一線城市接連喊麥之后,經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)就披露8月份北上廣深四大一線城市將要舉行碰頭會(huì)議,討論房地產(chǎn)政策。

廣州、深圳出招,表明會(huì)議可能已經(jīng)進(jìn)行了。而且廣深,應(yīng)該還留有后手。

本號(hào)在之前的文章中分析過,一線城市之所以喊麥一個(gè)月遲遲沒有動(dòng)作,只打雷不下雨,糾結(jié)點(diǎn)可能在于:

如果放松力度過大,市場(chǎng)仍沒有反應(yīng),相當(dāng)于利好出盡,到時(shí)候該怎么收?qǐng)?。所以,還得研究一下善后政策。

以此來看,可能是分步進(jìn)行,逐漸放松,而不是一股腦兒全推出。

京滬出招,應(yīng)該也就這一兩天的事情,最遲下周。方式,也應(yīng)該是這種分步推進(jìn)。

先取消認(rèn)房認(rèn)貸,實(shí)在不行可能會(huì)放松限購。

畢竟傳統(tǒng)的金九銀十序幕就要拉開了。

但是,取消認(rèn)房認(rèn)貸,或者后續(xù)放松限購,都改變不了當(dāng)下持續(xù)下行的局面。

去年以來絕大多數(shù)城市都取消了認(rèn)房認(rèn)貸,但沒能改變形勢(shì)。去年以來福州、沈陽、廊坊、東莞、佛山放開限購,武漢、蘇州、南京、廈門、杭州等城市放松限購,同樣沒能改變局面。

北上廣深也同樣改變不了。

因?yàn)椋?/p>

第一,這一輪樓市調(diào)整,是系統(tǒng)性的,并非單獨(dú)的市場(chǎng)問題,還有行業(yè)問題(房企債務(wù)鏈條),經(jīng)濟(jì)問題(收入與就業(yè))。

第二,目前樓市的主要癥結(jié)在于高房價(jià)與低收入之間的鴻溝,在喪失預(yù)期和收入與就業(yè)不確定性加大之間的矛盾。

第一個(gè)問題,決定了本輪樓市調(diào)控周期不會(huì)短,有人預(yù)測(cè)可能會(huì)是5至10年。

第二個(gè)問題,決定了除非降房價(jià),導(dǎo)致樓市冷場(chǎng)的直接原因,不是什么限購、限售以及認(rèn)房認(rèn)貸措施,而是口袋和預(yù)期。

這一次調(diào)整,實(shí)際上是購房者不再愿意、也沒能力再為高房價(jià)去買單。除非你降到心理價(jià)位,否則別想我掏錢買房,這是現(xiàn)在大多數(shù)購房者的心理。

你要是再上漲,那我就徹底躺平。

從心理學(xué)上來說,當(dāng)一個(gè)人覺得想要得到一樣?xùn)|西,通過自己的奮斗可以,那最能激發(fā)一個(gè)人的向上熱情。

如果一件東西輕而易舉就能獲得或者無論如何努力都獲得不了,前者會(huì)讓人喪失斗志,后者則會(huì)讓人徹底躺平。

而當(dāng)下的高房價(jià)與低收入之間的天塹鴻溝,產(chǎn)生的結(jié)果便是后者。

緩慢降低房價(jià),才是最終的歸宿。

關(guān)鍵詞:

責(zé)任編輯:hnmd004

  • 電腦的文件恢復(fù)區(qū)在哪里找?恢復(fù)文件已損壞怎么辦?
    電腦的文件恢復(fù)區(qū)在哪里找?恢復(fù)文件已損壞怎么辦?

    電腦的文件恢復(fù)區(qū)在哪里找?1、1 360文件恢復(fù)區(qū)打開【360安全衛(wèi)士】→【木馬查殺】,找到并單擊左下角的【恢復(fù)區(qū)】,就可以找到360文件

    2023-07-04 09:52:57
  • 最新資訊

    推薦閱讀

    三台县| 句容市| 施甸县| 化州市| 兰州市| 苏尼特右旗| 阜新| 甘南县| 楚雄市| 南漳县| 永年县| 花垣县| 阿合奇县| 庄河市| 太保市| 泸水县| 昆明市| 元谋县| 象山县| 玉龙| 射洪县| 黄大仙区| 南岸区| 昌平区| 开封县| 平罗县| 花莲县| 会东县| 南汇区| 那坡县| 西盟| 溆浦县| 巴林左旗| 抚州市| 商都县| 乌苏市| 左权县| 建宁县| 无棣县| 阿坝县| 张掖市|