8月30日，廣州市 人民政府辦公廳對(duì)外發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）?！锻ㄖ访鞔_，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。政策執(zhí)行時(shí)點(diǎn)以《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國(guó)人民銀行 金融監(jiān)管總局關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（建房〔2023〕52號(hào)）印發(fā)時(shí)間2023年8月18日為界。由此，廣州成為上述“52號(hào)文件”印發(fā)以來(lái)，首個(gè)落地執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的一線城市。

(資料圖片)

緊隨廣州之后，8月30日晚，深圳也官宣落地執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

羊城晚報(bào)記者 陳玉霞 攝

深圳今起施行，“賣一買一”首付壓力銳減

繼廣州宣布落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后，深圳迅速跟進(jìn)。8月30日晚，深圳市住房和建設(shè)局、中國(guó)人民銀行深圳市分行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局深圳監(jiān)管局發(fā)布關(guān)于優(yōu)化深圳市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知。

通知提出，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在深圳市名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。通知自2023年8月31日起施行。

該政策的實(shí)施，也意味著2020年7月15日之后深圳執(zhí)行的“最嚴(yán)住房貸款政策”終于有所調(diào)整。記者獲悉，新政帶來(lái)的最直接變化，就是改善需求購(gòu)房者首付壓力的銳減。深圳此前房貸政策為：只要在全國(guó)產(chǎn)生過(guò)住房貸款記錄，即使還清了貸款，在深圳買房也要首付五成。實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后，以購(gòu)買一套總價(jià)500萬(wàn)元的房子為例：“賣一買一”的家庭首付原為五成，即250萬(wàn)元；如今為三成150萬(wàn)元，首付壓力直接減少100萬(wàn)元。

只要在本市名下無(wú)房，買房就能算“首套”

對(duì)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局解讀稱，居民家庭住房套數(shù)，是以廣州市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供的《廣州市自然人不動(dòng)產(chǎn)信息查詢結(jié)果》顯示居民家庭（含所有家庭成員）已擁有住房套數(shù)核算。居民家庭名下在本市無(wú)住房的，購(gòu)買普通商品住房或非普通商品住房的首付款，按不低于購(gòu)買首套住房的最低比例執(zhí)行，不再區(qū)分是否有住房貸款（含商業(yè)性住房貸款和公積金住房貸款）記錄以及住房貸款是否還清，住房貸款利率享受購(gòu)買首套住房的利率。

招聯(lián)首席研究員董希淼在接受羊城晚報(bào)記者采訪時(shí)表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。廣州在一線城市中，第一個(gè)明確實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，具有較強(qiáng)的示范作用，有利于更好地降低居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，滿足居民剛性和改善性住房需求。

廣州8月18日零時(shí)后簽約的，按新政策執(zhí)行

《通知》明確了政策執(zhí)行時(shí)間，即以“52號(hào)文件”印發(fā)時(shí)間2023年8月18日為界。具體而言，8月18日零時(shí)前簽訂個(gè)人住房貸款合同的，按原政策執(zhí)行；8月18日零時(shí)之后簽訂個(gè)人住房貸款合同的，按新政策執(zhí)行。

今年8月21日，中國(guó)人民銀行公布最新LPR，1年期LPR由3.55%降為3.45%，5年期以上LPR維持不變，依舊為4.2%。記者從廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)了解到，當(dāng)前廣州地區(qū)銀行首套房貸利率絕大多數(shù)就是維持LPR基準(zhǔn)利率，即首套房貸4.2%，二套房利率普遍為4.8%(LPR +60基點(diǎn))。這也意味著，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，一部分原本按照二套房利率的按揭用戶，可享受首套房利率優(yōu)惠。

現(xiàn)場(chǎng)直擊

人氣和成交有所回升，有樓盤打算漲價(jià)

8月30日，廣州宣布落地執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策當(dāng)天，羊城晚報(bào)記者實(shí)地走訪多個(gè)樓盤看到，現(xiàn)場(chǎng)人氣有所回升。對(duì)于有些樓盤聲稱的“要漲價(jià)”，業(yè)內(nèi)專家建議房企定價(jià)需謹(jǐn)慎。專家認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”需搭配上更多政策，才更有可能促進(jìn)廣州一二手住宅的良性循環(huán)。

新政推出首日，部分樓盤人氣回升 羊城晚報(bào)記者 黃士 攝

銷售忙解答，看樓者增加

等到新政“風(fēng)”吹來(lái)的售樓部一下子忙了起來(lái)。在白云湖一個(gè)熱門樓盤的售樓部?jī)?nèi)，多名銷售人員通過(guò)耳機(jī)相互傳遞著最新的政策后續(xù)進(jìn)展，“合作銀行的貸款細(xì)則還沒(méi)出”“可以跟客戶說(shuō)首付比例降低是確定的了”……該樓盤一名銷售人員對(duì)記者表示，“就我們樓盤來(lái)說(shuō)，新政針對(duì)換房的客戶和外地購(gòu)房者的影響最大，比如無(wú)房但有已結(jié)清貸款記錄的客戶，首付從以往的四成降低到三成，而外地有貸款但在廣州無(wú)房的客戶，首付直接從七成降到了三成。”相鄰的另一樓盤的銷售人員表示：“雖然合作的銀行貸款細(xì)則還沒(méi)出來(lái)，但也給了我們進(jìn)一步CALL客（聯(lián)系客戶）的契機(jī)，邀請(qǐng)他們來(lái)訪促成交?！?/p>

在即將開售的大學(xué)星匯錦城售樓部?jī)?nèi)，中午時(shí)分還有多組看樓者前往，銷售人員告訴記者：“在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)了新政鏈接后，前來(lái)看房和在線上咨詢的客戶明顯增多，我連吃午飯的時(shí)間都沒(méi)有了。”長(zhǎng)隆板塊的瑞麓府項(xiàng)目，銷售人員稱新政出臺(tái)一個(gè)半小時(shí)后就成交了4套單位，“樓盤屬于中高端改善型項(xiàng)目，這里的買家嗅覺(jué)比較靈敏，有此前一直觀望的客戶在上午就過(guò)來(lái)下單了。”

鐘落潭板塊的白云星匯城一盤當(dāng)天也有較旺人氣，相關(guān)策劃人士介紹：“前期不少客戶將手上的房子賣掉了，但因貸款未還清，首付比例較高，現(xiàn)在他們主動(dòng)過(guò)來(lái)詢問(wèn)，并已有初步的成交記錄?！?/p>

有盤想漲價(jià)，有盤要促銷

在人氣回升的同時(shí)，有部分樓盤現(xiàn)場(chǎng)聲稱要漲價(jià)。番禺區(qū)一個(gè)主推大四房戶型的改善型樓盤，目前總價(jià)約680萬(wàn)元，但銷售人員稱“近期會(huì)上調(diào)至710萬(wàn)元”。

30日傍晚，天河區(qū)一個(gè)售價(jià)7萬(wàn)-8.5萬(wàn)元/平方米的樓盤也分發(fā)海報(bào)稱“9月起全線漲價(jià)1%”。

有更多營(yíng)銷人士則表示希望盡快出貨。代理廣州多個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人坦言，政策出臺(tái)是一種利好，但現(xiàn)狀是“貨多客少”，所以還需看看未來(lái)會(huì)有哪些配套政策出爐，現(xiàn)階段更重要的是用高性價(jià)比帶動(dòng)成交。有房企負(fù)責(zé)人也對(duì)記者表示：“新政的出臺(tái)正好踩在了‘金九銀十’檔期的點(diǎn)上，接下來(lái)的營(yíng)銷動(dòng)作大概率會(huì)將優(yōu)惠活動(dòng)和政策利好進(jìn)行聯(lián)動(dòng)?！?/p>

二手房市場(chǎng)，咨詢者也多了

新政的出臺(tái)，對(duì)廣州二手住宅市場(chǎng)也將產(chǎn)生一定影響。

在二手房源集中的中心城區(qū)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)也忙了起來(lái)?！靶抡雠_(tái)后，買賣雙方反應(yīng)都挺明顯的，很多人前來(lái)咨詢?！痹叫銋^(qū)東風(fēng)東板塊的中原地產(chǎn)環(huán)市東二分行負(fù)責(zé)人廖錦春向記者表示，中心城區(qū)的配套成熟，能吸引追求更優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療、交通等資源的購(gòu)房者，“原本，市區(qū)的房子總價(jià)較高，首付就比較高，阻礙了一些有房有貸且有換房需求的客戶入市。但在新政出臺(tái)后，一部分客戶的預(yù)算就能達(dá)到三成首付，因此會(huì)重新調(diào)整換房的計(jì)劃?！绷五\春表示，目前中心城區(qū)二手房源庫(kù)存量大，新政出臺(tái)有望調(diào)動(dòng)市場(chǎng)積極性，在傳統(tǒng)的九月旺季提高成交量。

首付利率連鎖利好，三類人群更受益

此前，廣州一直執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策：無(wú)房無(wú)貸款記錄者，購(gòu)買商品房首付最低為三成；無(wú)房而有貸款記錄者，首付最低為四成；有1套房、無(wú)貸款記錄或首套房貸已還清者，首付最低為五成；而有房且貸款未還清，則需要七成首付。而現(xiàn)在執(zhí)行新政，無(wú)論有無(wú)貸款記錄，首套房的首付均為三成，起碼可以少付一成的首付。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉為記者算了一筆賬：按照今年1-7月廣州一手住宅套均總價(jià)大約410萬(wàn)元、二手住宅套均總價(jià)大約320萬(wàn)元計(jì)算，新政執(zhí)行后，曾有過(guò)貸款記錄的購(gòu)房者若購(gòu)置首套房，可以少付一成首付即三四十萬(wàn)元，如果是購(gòu)買更高總價(jià)的住房，首付“減負(fù)”會(huì)更多。

同時(shí)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”措施下認(rèn)定的首套房，給購(gòu)房者帶來(lái)的不僅是首付的減輕，還有房貸利率、稅費(fèi)等的連鎖減負(fù)。按照貸款100萬(wàn)元30年商業(yè)貸款計(jì)算，目前首套房利率是4.2%，而二套房利率是4.8%，如果按照首套執(zhí)行，每月可節(jié)省357元的月供。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，該政策的執(zhí)行，主要有三類人群更受益：

一是“賣一”才能“買一”的改善型需求買家。廣州一手住宅市場(chǎng)中，約有七成屬于改善型購(gòu)房需求，買家通過(guò)賣掉原有的房產(chǎn)才能購(gòu)置新房產(chǎn)，此時(shí)首付三成，降低了他們的入市門檻；二是有利于有流動(dòng)需求的都市圈人口，例如從其他城市調(diào)來(lái)廣州工作的人，需要在穗購(gòu)房的，也可按首套房三成首付實(shí)施，這有利于促進(jìn)大灣區(qū)互聯(lián)互通；三是年輕購(gòu)房群體、外來(lái)人口，之前他們購(gòu)買了在外圍城市的房子，可能有過(guò)貸款，但新政策下他們?nèi)粼趶V州購(gòu)房，可以按照首套房計(jì)算，以三成首付入市。

對(duì)于新政的后市影響，業(yè)內(nèi)人士普遍持謹(jǐn)慎樂(lè)觀預(yù)判態(tài)度。

廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，8月份的廣州樓市成交量還處于歷史低谷，新政的出臺(tái)，對(duì)于迫切想要置業(yè)的部分購(gòu)房者而言，能降低購(gòu)房門檻和壓力，接下來(lái)“金九銀十”市場(chǎng)的成交量有望提升。

廣州大源按揭總經(jīng)理鄭大源預(yù)計(jì)，9月還會(huì)有放松性質(zhì)的調(diào)控政策出臺(tái)。“當(dāng)前房產(chǎn)交易低迷，最重要的原因是買家對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)信心不足，故而持幣觀望的人比較多。”他認(rèn)為，出臺(tái)放松性質(zhì)的政策后，會(huì)刺激房地產(chǎn)交易，“但利好可以得到多大程度的體現(xiàn)，還是要看信心的恢復(fù)情況?！?/p>

李宇嘉認(rèn)為，廣州執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，是紓困房地產(chǎn)行情很大的招數(shù)，不過(guò)如果單一性實(shí)施該政策，收效恐不會(huì)明顯，其需與免除相關(guān)個(gè)稅等政策結(jié)合起來(lái)一起實(shí)施，才更有利于推動(dòng)一手房和二手房市場(chǎng)的良性循環(huán)。

對(duì)于一些樓盤聲稱要漲價(jià)的行為，黃韜并不認(rèn)可。他預(yù)計(jì)，未來(lái)市場(chǎng)仍會(huì)繼續(xù)分化，整體還是降價(jià)為主，在此節(jié)點(diǎn)，建議開發(fā)商盡快促銷走量。

文字： 羊城晚報(bào)全媒體記者 戴曼曼、李曉旭、李煥坤、 徐煒倫、陳玉霞、黃士、范晗越

編輯： 嚴(yán)哲川

校對(duì)：鄔嘉宏

審核：聶粵

簽發(fā)：郭斌

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