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今天地產(chǎn)板塊領(lǐng)跌，跌幅很大，房地產(chǎn)ETF基金（515060）下跌超3%，珠江股份、首開股份等開盤跌5%。這是什么情況？

消息面上，8月30日晚間，地產(chǎn)龍頭保利發(fā)展披露了2023年半年度報(bào)告。上半年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1369.78億元，同比增長(zhǎng)23.71%，歸母凈利潤(rùn)122.2億元，同比增長(zhǎng)12.65%。銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的同時(shí)，保利地產(chǎn)的利潤(rùn)空間卻在收窄，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~仍為負(fù)。$地產(chǎn)指數(shù)$

從2019年中期、2020年中期、2021年中期的數(shù)據(jù)來(lái)看，保利地產(chǎn)的毛利率與凈利率持續(xù)下行。其中，毛利率分別為39.75%、35.69%、32.45%，凈利率為18.23%、18.08%、16.34%。

乍一看還不錯(cuò)，其實(shí)保利地產(chǎn)的毛利率、凈利率下降均超出預(yù)期，伴隨高地價(jià)項(xiàng)目陸續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)，未來(lái)的毛利率及凈利率表現(xiàn)仍將承壓。畢竟保利是頭部房企，業(yè)績(jī)都這么難看，自然影響整個(gè)投資情緒，今天當(dāng)?shù)禺a(chǎn)板塊暴跌。$鵬華中證800地產(chǎn)指數(shù)(LOF)A$

但童童認(rèn)為，也不用太喪氣，昨天出現(xiàn)了一個(gè)重大消息：廣州、深圳同時(shí)官宣，認(rèn)房不認(rèn)貸。這個(gè)力度是很大的，之前一直是三四線十八線城市推行這個(gè)政策，意義不大，本來(lái)小城市房?jī)r(jià)低，也沒有太多外來(lái)人口，“認(rèn)房不認(rèn)貸”基本無(wú)法釋放購(gòu)買力。$南方中證全指房地產(chǎn)ETF聯(lián)接C$

但一線城市的購(gòu)買力還是在的，認(rèn)房又認(rèn)貸的政策本身是限制了不少的購(gòu)買力，這個(gè)政策一出，能把不少的剛需剛改購(gòu)買力釋放出來(lái)，而且一旦廣州深圳推行了，難道上海北京不跟上？還有杭州、南京、成都等強(qiáng)二線城市，遲早都會(huì)用上這招的。$華夏中證全指房地產(chǎn)ETF聯(lián)接C$

樓市必須企穩(wěn)，地產(chǎn)穩(wěn)了經(jīng)濟(jì)才有良性循環(huán)的條件，但營(yíng)收利潤(rùn)想重回上漲，概率依然不大，所以二級(jí)市場(chǎng)的地產(chǎn)板塊，童童認(rèn)為沒有太多長(zhǎng)線價(jià)值，估值還會(huì)在低情緒中反復(fù)的，現(xiàn)階段的投資應(yīng)該避免這一塊的風(fēng)險(xiǎn)。

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