今年以來，隨著“擬出讓地塊清單公布制度”的實(shí)施，廣州土拍市場(chǎng)也迎來一些新的變化。

其中，最明顯的便是，從過去兩年“兩集中”供地時(shí)期的鋪網(wǎng)式掛地，調(diào)整為分批分時(shí)段出讓，整體講究提質(zhì)減量、貴精不貴多。

在新一輪土拍模式下，每批供地出讓時(shí)間跨度都有所拉長，這也給房企在資金調(diào)度上預(yù)留了更多空間，使其拿地節(jié)奏更加靈活，更好地進(jìn)行投資布局。同時(shí)，土拍規(guī)則的逐步優(yōu)化以及房企拿地策略的改變，也使得流拍率大大降低，成交較此前顯著改善。

(資料圖片僅供參考)

值得一提的是，今年廣州土拍市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)地塊頻出，天河、荔灣、番禺等區(qū)域不斷祭出“壓箱底”的好貨。在此背景下，房企拿地?zé)崆橐搽S之被點(diǎn)燃，參與積極性進(jìn)一步提升。

截至目前，廣州已經(jīng)出現(xiàn)了8宗搖號(hào)地，個(gè)別地塊甚至吸引了數(shù)十家房企爭搶，當(dāng)中不乏民企身影。廣州樓面價(jià)TOP10榜單年內(nèi)也被兩次刷新，天河員村一橫路地塊更是以5.7萬元/㎡的地價(jià)躋身榜單第二，僅次于廣州城投在2020年拿下的越秀南地塊。

房企爭相競逐，優(yōu)質(zhì)地塊迅速出圈，整個(gè)土地市場(chǎng)自然也就活躍起來。而接下來，廣州還將有更多值得期待的地塊出讓。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月初到現(xiàn)在，廣州多個(gè)區(qū)域地塊持續(xù)上架，共掛牌涉宅用地16宗。截至發(fā)稿前，4宗已成功出讓，還有12宗將于9月1日至10月10日期間，分別進(jìn)行公開拍賣。

一、土拍熱度回升，樓面價(jià)不斷刷新

先來看下已經(jīng)成交的4宗地塊。

分別是：天河區(qū)岐山路AT1010008、AT1010010地塊；天河區(qū)黃云路AT1003011、AT1003072地塊；花都區(qū)工業(yè)大道以北，廣清高速以西CB1004036、CB0602007、CB0601013地塊；以及增城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)核心區(qū)新科路西側(cè)18006206A22011號(hào)地塊。

其中，天河區(qū)的兩宗地塊，素質(zhì)都相當(dāng)高。

如天河區(qū)岐山路AT1010008、AT1010010地塊，其位于廣園快速路以北、岐山路以西，屬于廣物吉山倉用地的一部分，因此也被稱之為天河吉山倉地塊。該地塊之前主要用作工業(yè)、物流用途，2022年4月，通過“政府收儲(chǔ)與企業(yè)自主改造同步進(jìn)行”的方式，增加了宅地。

天河區(qū)岐山路AT1010008、AT1010010地塊區(qū)位圖

根據(jù)出讓要求，競得人須按要求建設(shè)廣州市重點(diǎn)工程（項(xiàng)目）——南沙全民文化體育綜合體，建設(shè)金額30億元，項(xiàng)目建成驗(yàn)收合格后須無償移交給廣州市政府指定單位。加上地塊本身起拍總價(jià)就高達(dá)45億元，這也對(duì)拿地房企的資金實(shí)力提出了一定要求。

最終，該地塊被華潤置地以總價(jià)450477萬元競得，折合樓面價(jià)22828元/㎡，若算上配建，樓面價(jià)達(dá)3.8萬元/㎡。目前，地塊周邊新盤不多但也不算少，在售的富力南馳·富頤華庭、珠江花城，均價(jià)5.3-6.3萬元/㎡左右；待售的聯(lián)投·文津府，當(dāng)初拿地價(jià)就達(dá)到38992元/㎡，項(xiàng)目價(jià)格自然也不會(huì)低，據(jù)悉吹風(fēng)價(jià)約7.9-9萬元/㎡，預(yù)計(jì)將于今年三季度入市。（以上價(jià)格僅供參考，具體以實(shí)際為準(zhǔn)）

天河區(qū)黃云路AT1003011、AT1003072地塊，更加備受矚目。其位于廣州本土的初代主題樂園——世界大觀園中，地塊面積共149461.1㎡，于8月15日下午進(jìn)行限時(shí)競拍，經(jīng)過23輪競價(jià)后被越秀地產(chǎn)斬獲，成交總價(jià)683240萬元，折合樓面價(jià)50160元/㎡，直接沖上廣州樓面價(jià)TOP8。

天河區(qū)黃云路AT1003011、AT1003072地塊航拍圖

從區(qū)位來看，該地塊隸屬于天河牛奶廠板塊，板塊內(nèi)地鐵4號(hào)線與21號(hào)線交匯，距離最近的地鐵站是21號(hào)線的大觀南路站。自駕的話，周邊有廣園快速路、廣州環(huán)城高速，出行較為便利。

并且，地塊附近青山綠水環(huán)繞，豪宅別墅林立，該地塊容積率也僅1.9-2.2，居住舒適度不言而喻，也因此，外界一致認(rèn)為這個(gè)地塊項(xiàng)目將被打造成高端豪宅，未來勢(shì)必令人眼前一亮。

而花都區(qū)工業(yè)大道以北，廣清高速以西CB1004036、CB0602007、CB0601013地塊和增城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)核心區(qū)新科路西側(cè)18006206A22011號(hào)地塊，雖處于外圍區(qū)，也紛紛覓得“良緣”。

前者被廣州市市政集團(tuán)有限公司以底價(jià)115846萬元拿下，折合樓面價(jià)7000元/㎡，地塊周邊配套完善，商業(yè)、教育、醫(yī)療、公園等都不缺；后者被增城城投底價(jià)競得，成交總價(jià)90220萬元，不算配建的話，折合樓面價(jià)3220元/㎡，若算上配建，樓面價(jià)為4507元/㎡。

花都區(qū)工業(yè)大道以北，廣清高速以西CB1004036、CB0602007、CB0601013地塊區(qū)位圖

二、靚地排隊(duì)進(jìn)場(chǎng)，9月或再掀土拍熱潮

9月即將到來，新一輪地塊已經(jīng)迫不及待排隊(duì)進(jìn)場(chǎng)。

據(jù)目前廣州公共資源交易中心掛牌信息，從9月1日開始到10月10日，廣州將有12宗宅地輪番上陣，分布于天河、海珠、番禺、白云、黃埔、花都、從化7個(gè)區(qū)，總建面超164萬㎡，總起拍價(jià)超308億元。

具體來看，天河區(qū)1宗，即天河智慧城核心區(qū)廣汕二路AT0305231地塊，其位于天河智慧城核心區(qū)，廣汕二路以南，處在黃埔和天河交界處，距離地鐵6號(hào)線高塘石站較近。根據(jù)公告，地塊占地面積58715.52㎡，建筑面積146964㎡，掛牌起始總價(jià)428841萬元，折合樓面價(jià)為29180元/㎡。

海珠區(qū)2宗，分別為海珠區(qū)東方紅印刷廠地塊和海珠區(qū)上涌果樹公園北側(cè)地塊，這兩宗地關(guān)注度都非常高。

其中，海珠區(qū)東方紅印刷廠地塊位于海珠西的南石頭街道，具體在工業(yè)大道中以東、江燕路以北，緊鄰廣紙片區(qū)。地塊總占地面積47903.67㎡，計(jì)容建面117869.76㎡，起拍總價(jià)202975億元，折合樓面價(jià)約17220元/㎡。

海珠區(qū)東方紅印刷廠地塊航拍圖

由于地處老城區(qū)，地塊周邊相關(guān)配套發(fā)展十分成熟。交通上，其鄰近地鐵廣佛線燕崗站（該站點(diǎn)還是地鐵11號(hào)線與廣佛線的換乘站）；商業(yè)上，附近有燕匯廣場(chǎng)、萬科里等；教育和醫(yī)療資源也較為豐富，如昌崗中路小學(xué)（翠城校區(qū)）、廣州市五中附屬初級(jí)中學(xué)、南方醫(yī)科大學(xué)珠江醫(yī)院等。

海珠區(qū)上涌果樹公園北側(cè)地塊，整體素質(zhì)也很是亮眼。地塊總占地面積177193㎡，總建面約363744㎡，起拍總價(jià)1112151萬元，折算樓面價(jià)30575元/㎡。

海珠區(qū)上涌果樹公園北側(cè)地塊航拍圖

該地塊區(qū)位非常優(yōu)越，從航拍來看，旁邊的上涌果樹公園及遠(yuǎn)處的珠江新城、廣州塔等都能一覽無遺。且根據(jù)規(guī)劃，地塊住宅用地就在地鐵11號(hào)線上涌公園地鐵站上蓋，待開通后，一條地鐵線就可通達(dá)全市各大核心區(qū)。

上半年風(fēng)光無限、出了5宗搖號(hào)地的番禺，此次持續(xù)發(fā)力，其將于9月出讓的番禺區(qū)大石街新光快速西側(cè)地塊、番禺區(qū)永大1號(hào)地塊，也均為實(shí)打?qū)嵉撵n地。

其中，番禺區(qū)大石街新光快速西側(cè)地塊占地面積近1.9萬㎡，總建面47806㎡，總起拍價(jià)93882萬元，折合樓面價(jià)19638元/㎡。該地塊一路之隔，就是今年4月被十幾家房企爭搶、還沒開拍就送入搖號(hào)池的番禺區(qū)迎賓路BA0603009地塊，當(dāng)時(shí)地塊封頂價(jià)24082元/㎡，被民企南通亞倫抱走，聯(lián)合龍湖地產(chǎn)開發(fā)，現(xiàn)已打造成龍湖·御湖境項(xiàng)目。

番禺區(qū)大石街新光快速西側(cè)地塊航拍圖

番禺區(qū)永大1號(hào)地塊，位于番禺國際創(chuàng)新城板塊，北向可直面一線江景，南側(cè)毗鄰番禺大動(dòng)脈南大干線，一腳油門可直沖萬博CBD商圈。而與南大干線一路之隔，就是華南理工大學(xué)（廣州國際校區(qū)）和暨南大學(xué)（番禺校區(qū)），稍遠(yuǎn)些還有南村鎮(zhèn)七星崗森林公園等，居住環(huán)境相對(duì)舒適。地塊總占地面積236761.84㎡，總建面318360㎡，起拍總價(jià)638314萬元，折合樓面價(jià)20050元/㎡。

番禺區(qū)永大1號(hào)地塊航拍圖

白云區(qū)此次也上架2宗，一宗為白云區(qū)平和大押周邊AB2001001、AB2001017地塊，一宗為白云區(qū)鶴聯(lián)街東段 AB2607014、AB2608034地塊，均為二類居住用地。前者，起拍總價(jià)146083萬元，折合樓面價(jià)13104元/㎡；后者，起拍總價(jià)151037萬元，折合樓面價(jià)19255元/㎡。

黃埔區(qū)1宗，為黃埔區(qū)寧埔大道（在建）以南、元崗一路以東YP-P1-4地塊。地塊處于黃埔和增城交界區(qū)域，廣州科學(xué)城云埔中心片區(qū)，用地性質(zhì)為二類居住用地兼容公共交通場(chǎng)站用地、中小學(xué)用地、服務(wù)設(shè)施用地，占地面積92629㎡，總建面212961㎡，起拍總價(jià)118886萬元，折合樓面價(jià)僅5583元/㎡。

地價(jià)雖便宜，但該地塊乃是元崗舊村改造用地，除了需承擔(dān)舊改項(xiàng)目的相關(guān)成本支出外，還要建設(shè)軌道交通、配建公共服務(wù)設(shè)施等，因而總建設(shè)成本并不低。

此外，花都和從化亦有地塊出讓。花都有3宗，分別為花都區(qū)廣花公路以東、雅瑤路以北 CA0303017地塊，花都區(qū)平步大道以北、建設(shè)北路以西G08-SL02地塊二和花都區(qū)花都大道以北、蓮山路以東花都中軸線八地塊一。這三宗地塊起拍樓面價(jià)都不高，依次為9000元/㎡、7000元/㎡、8100元/㎡，若成功出讓，未來項(xiàng)目入市價(jià)格也會(huì)相對(duì)親民。

從化的1宗，為從化區(qū)街口街府前路與城南路交匯處西側(cè)下圍地塊，地塊總占地面積17445.55㎡，總建面40544㎡，起拍總價(jià)為19534萬元，折合樓面價(jià)為4818元/㎡。該地塊屬于從化新城片區(qū)范圍，靠近文化公園，北面有新城廣場(chǎng)，南面有市民廣場(chǎng)，居住環(huán)境較為舒適。

從化區(qū)街口街府前路與城南路交匯處西側(cè)下圍地塊區(qū)位圖

而以上地塊，除了花都區(qū)廣花公路以東、雅瑤路以北 CA0303017 地塊于10月10日出讓外，其他地塊都將在9月份進(jìn)行出讓。

因此可以預(yù)見，這個(gè)9月，廣州土拍市場(chǎng)一定會(huì)再掀熱潮！

附：廣州市2023年擬供商品住宅用地地塊信息（三）

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