“一城一策”的情況下，北京、上海何時跟進(jìn)？

文 | 王文彤 任德輝

【資料圖】

編輯 | 余樂

8月30日，廣州和深圳兩市政府先后發(fā)出通知，將房產(chǎn)限購政策由“認(rèn)房又認(rèn)貸”改為“認(rèn)房不認(rèn)貸”。這一變化被普遍認(rèn)為有助于降低購房成本、修復(fù)市場信心。

8月18日，國家住建部等三部門發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，將“認(rèn)房不認(rèn)貸” 納入“一城一策”工具箱。之后，中山、廈門、武漢、惠州等地都出臺了相關(guān)政策。廣州和深圳則在“北上廣深”四大城市中率先落實該政策。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”主要是購買二套房的評定標(biāo)準(zhǔn)，一般指商業(yè)銀行在確認(rèn)購房者享有首套房住房貸款比例和利息時，只按照家庭名下是否還有房產(chǎn)來認(rèn)定，不管家庭名下是否曾有貸款記錄。

而“認(rèn)房又認(rèn)貸”一般指個人購房者只要有貸款紀(jì)錄，不管是否已還清，其首付和房貸利息都以二套的標(biāo)準(zhǔn)實施。該政策主要為一線城市在“房住不炒”總調(diào)控方針下實施的限購政策。

中指研究院華南分院總經(jīng)理楊紅俠認(rèn)為，廣州落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”有助于降低居民購房門檻和成本，更好滿足剛性和改善性住房需求，修復(fù)市場信心。 深圳跟進(jìn)落實政策，也將在短期內(nèi)明顯提振市場活躍度，激發(fā)市場剛需和改善性需求入市。

廣東住房政策研究中心的李宇嘉認(rèn)為，新政惠及多類人群。目前存在改善性需求、都市圈內(nèi)住房需求的房客，以及要從中山、江門、肇慶等地進(jìn)入廣州的年輕外來人口，都會在政策落地后享受到更低的購房門檻、承擔(dān)更小的房貸壓力。

認(rèn)房不認(rèn)貸，樓市“強心劑”？

此前，我國曾經(jīng)歷過兩輪房地產(chǎn)市場調(diào)控周期?！半p認(rèn)”政策曾作為一項抑制性政策，有效地壓制了市場的炒房行為。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，從成交量看，在2016年末至2017年初一線城市重啟“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策后，2017年深圳、上海及北京全年二手房交易量分別同比下降34%、54%、49%。

從成交價來看，“認(rèn)房又認(rèn)貸”也有效抵制了房價上漲。北京在兩次啟動“雙認(rèn)”政策后，二手房價格均經(jīng)歷了約一年的下跌期，房價累計跌幅均達(dá)到15%。

當(dāng)市場低迷時，取消“雙認(rèn)”政策能夠一定程度上刺激樓市。

2022年3月1日，鄭州率先試水取消“雙認(rèn)”政策，隨后南京、太原、蘭州等城市跟進(jìn)。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，當(dāng)月鄭州二手房成交環(huán)比上漲106%。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，目前執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市，除了一線城市還有成都、西安等十余個核心二線城市。

今年“金九銀十”即將到來，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的釋放，也許是廣深樓市的一場及時雨。

今年二季度以來，廣州房市整體供求出現(xiàn)回落。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，7月廣州新建商品住宅成交面積環(huán)比連續(xù)四個月下滑。進(jìn)入8月后，廣州新建商品住宅成交延續(xù)小幅回落態(tài)勢，同比降幅仍在30%左右。根據(jù)廣州中原發(fā)展研究部數(shù)據(jù)，8月廣州新房成交量環(huán)比下降20%，同比下降32%。

深圳市場成交情況同樣不容樂觀。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，8月1日至26日，深圳新房住宅成交19.13萬平方米，環(huán)比下降24.5%，同比下降近兩成。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年7月份，廣州、深圳新房價格環(huán)比分別下降0.2%和0.6%，二手房價格環(huán)比分別下降1%、0.9%。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地廣深后，將會有更多購房者享受到首套房貸款的首付比例和房貸利率。廣州有貸款記錄、本地?zé)o房的家庭，過去首付比例在40%—70%，現(xiàn)在再次購買住房首付將降至30%，房貸利率由4.8%降至4.2%。深圳有貸款記錄、本地?zé)o房的購房人，此前首付比例最低為50%，現(xiàn)在首付比例降至30%，貸款利率從4.8%下降至4.5%。

新政首日，看房人數(shù)顯著增加

廣州“認(rèn)房不認(rèn)貸”當(dāng)天，筆者以購房者身份，從中介處了解了房客們的反應(yīng)。

廣州貝殼新房的一位中介表示，政策出臺前，不少改善型購房者受到“認(rèn)房又認(rèn)貸”的限制，首付壓力大，普遍持觀望心態(tài)。新政出臺后一天，新盤看房、咨詢量明顯上升，僅廣州番禺蓮花山附近的保利領(lǐng)秀城、凱德山海連城等三處新盤，向中介報備看房的人數(shù)就已逾千人。

另一位中介表示，二手房買家也受到了激勵。他所維護(hù)的文船生活區(qū)，東港花園等幾處樓盤位于廣州黃埔文沖附近。其中部分房源價位在300萬元上下，交通便利，能夠滿足部分家庭的剛需。政策放出當(dāng)日，此類房源的看房、咨詢量較前一天多出六成。

要回答“認(rèn)房不認(rèn)貸”能給廣、深帶來多少市場優(yōu)化預(yù)期，可以參考鄭州樓市在八月份的表現(xiàn)。

與廣、深兩地類似，二季度后，鄭州樓市也存在市場積壓需求基本釋放、潛在購房者信心不足等負(fù)面因素，交易量低迷。據(jù)克而瑞河南地區(qū)統(tǒng)計，7月鄭州主城區(qū)成交約39.28萬平米，環(huán)比下滑25%；環(huán)鄭地區(qū)成交約34.64萬平米，環(huán)比下滑20%。

8月3日，鄭州推出十五條政策刺激樓市，成為首個落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”的城市?！班嵤鍡l”推出后的首月內(nèi)，對當(dāng)?shù)厥袌龅拇碳ひ呀?jīng)顯現(xiàn)。

鄭州貝殼新房一位中介告訴筆者，政策出臺后一周，鄭州部分新盤交易量明顯上升。以華潤·潤園為例，8月第一周過后，該新盤已成交40余套，主要是三居室，是七月份同期交易量的兩倍。

另一位鄭州貝殼二手房中介介紹說，他負(fù)責(zé)維護(hù)的幾處樓棟都屬于電力新村小區(qū)，8月3日后，成交了近10套，接近今年3-7月內(nèi)的成交量之和。該區(qū)域內(nèi)的看房量也出現(xiàn)明顯上升，達(dá)到了前一周的220%。

8月內(nèi)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策有效釋放了鄭州市場的改善性需求。據(jù)克而瑞河南區(qū)域統(tǒng)計，鄭州新政施行一周后，8月14日至8月20日內(nèi)，鄭州二手房成交約20.46萬平米，成交量環(huán)比上升27%。購房意愿集中在位置好、房屋品質(zhì)高的主城區(qū)，成交面積約15.02萬平米，占總成交量的73.4%。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，鄭州8月全市場房產(chǎn)均價為12113元每平米，環(huán)比上月下降0.03%。

廣深打響第一槍 北京是否跟進(jìn)？

各地根據(jù)實際情況不同，實行不同的“認(rèn)房”和“認(rèn)貸”政策。一線城市解除限購能帶來明顯利好，但“認(rèn)房不認(rèn)貸”會帶來的炒房風(fēng)險又不容忽視。廣、深邁出第一步，意義重大。

李宇嘉表示，廣州率先落實該政策，是出于自身市場的特殊性?！皬V州的供求關(guān)系和房價水平是四個一線城市中最弱的，所以，政策調(diào)整可能帶來的房價大漲、供求失衡、投資炒作泛濫等風(fēng)險就相對較弱?！?/p>

李宇嘉還表示，廣、深落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，北、上也大概率會跟進(jìn)。從杭州、鄭州的經(jīng)驗來看，解除限購并不會引發(fā)樓市大漲，“廣州‘認(rèn)房不認(rèn)貸’施行后，同樣能打消北京上海的部分顧慮，比如擔(dān)心外地人來炒房，觸碰‘房住不炒’等?！?/p>

李宇嘉的判斷，基于北京二手房市場不斷增大的下行壓力。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，2023年7月，北京二手住宅市場均價為62855元/㎡，環(huán)比上漲0.59%，同比上漲5.32%；二手住宅成交9718套，環(huán)比下降16.27%，環(huán)比降幅較上月擴(kuò)大5.68%；同比下降20.36%。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，“‘認(rèn)房不認(rèn)貸’能夠有效釋放改善性住房需求，短期內(nèi)北京同樣存在優(yōu)化相關(guān)政策的預(yù)期?！辈粌H如此，若北京實質(zhì)性政策盡快落地執(zhí)行，北京房地產(chǎn)市場活躍度有望提升，從而帶動全國市場逐漸企穩(wěn)修復(fù)。

當(dāng)前，在北京“認(rèn)房又認(rèn)貸”條件下，普通住宅二套房首付比例高達(dá)60%，貸款利率約為5.25%，若實行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，普通住宅二套房首付比例最多可降至35%，房貸利率可降至4.75%。

然而，由于各城市目前處于“一城一策”框架下，樓市供求關(guān)系之間也存在顯著差異，陳文靜認(rèn)為，盡管北京有希望跟進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，但要全面執(zhí)行該政策的可能性仍較小，預(yù)計將通過一區(qū)一策或針對特定人群 （多孩家庭、老年家庭） 等方式推進(jìn)。

除了“認(rèn)房不認(rèn)貸”以外，以北京為代表的一線城市還可以通過其他方式改善需求端。對此，陳文靜列舉了可能的幾個方向，如降低二套房首付標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)房貸利率加點數(shù)、調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低非普宅首付比例等。

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