8月底的房地產(chǎn)市場，屬實(shí)熱鬧，政策大招一個接著一個。

首先是“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

(資料圖片)

8月25日，住建部等三部委聯(lián)合發(fā)文推進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地。沒過幾天，深圳、廣州、成都、武漢等多個城市就紛紛響應(yīng)，宣布實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

其次是下調(diào)存量房貸利率和首付比例。

8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)文，引導(dǎo)降低存量首套住房貸款利率，以及下調(diào)首付比例下限。

一系列利好政策出臺，讓明源君的朋友圈再次恢復(fù)了往日的喧鬧。

有人說樓市終于迎來重磅利好，房企的苦日子熬到頭了。

也有人說很多城市首套首付早就兩成了，存量房貸利率下調(diào)又鎖定于首套，且以購買當(dāng)年最低利率為限。所以政策寬松度不及預(yù)期，市場起效也難。

當(dāng)然，還有人預(yù)測，這些政策只是前菜，更給力的大招正在路上。

上述政策組合拳，到底哪些才是實(shí)質(zhì)性利好。今天，明源君就來逐條分析下。

全國統(tǒng)一兩成首付

一共只出現(xiàn)過三次

政策原文：對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。

解讀：

新出的政策當(dāng)中，屬這條力度最大。

從1998年房改到現(xiàn)在，全國范圍統(tǒng)一兩成首付，實(shí)際一共就出現(xiàn)三次。

第一次是2003年，央行為了鼓勵剛需買房，將首付比例降為20%，第二套及以上應(yīng)適當(dāng)提高比例，隨后房價迎來一波高速增長。

第二次是2008年，為了應(yīng)對金融危機(jī)的負(fù)面影響，央行再次將首付比例下調(diào)至20%，極大刺激了國內(nèi)購房需求，房地產(chǎn)隨之迎來新一輪增長周期。

第三次就是今年。

那么，這次全國統(tǒng)一兩成首付，能否像之前兩次一樣，帶動房地產(chǎn)市場邁入新的增長周期，需要再觀察一段時間。

原因有兩個：

第一，全國已有多個城市執(zhí)行兩成首付，受益范圍有限。

最近兩年，隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷，各地也紛紛開始降低首付比例，以此提振當(dāng)?shù)貥鞘小?/p>

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，截至2022年底，全國有82個城市首套房商貸最低首付比例可至兩成（含部分區(qū)域或部分銀行執(zhí)行），其中包括武漢、石家莊、長春、哈爾濱、南昌等省會城市。

所以，這次全國統(tǒng)一兩成首付，對這些已經(jīng)執(zhí)行兩成首付的城市，并無多大幫助。

其次，短期來看，無論是首套還是二套，首付降低雖然讓買房門檻大大降低，但后期還貸款的壓力也隨之增加。

尤其在目前經(jīng)濟(jì)不明朗的情況下，不少人的收入不穩(wěn)定，會影響其對自身還貸能力的評估，從而抑制了購房需求的釋放。

第二，政策對一線城市刺激最大，但短期內(nèi)不會落地。

剛才明源君降到，這個新政策，對已經(jīng)執(zhí)行兩成首付的城市刺激不大，影響最大的還是一線和強(qiáng)二線城市，尤其是北京和上海這兩個城市。

最主要的原因，還是因?yàn)槟壳斑@些城市的首套房比例多為30%或以上，二套房首付比例多為40%或以上。

比如北京和上海的首套房比例就高達(dá)35%。二套房首付比例上，北京最低60%、上海最低50%（普宅）。

一旦按照新政策，這批城市將首套首付下調(diào)到20%，二套下調(diào)至30%，等于大幅度降低購房門檻，讓更多的資金進(jìn)入樓市，并迅速釋放一批購買力。

但是，樓市調(diào)控的目的，既要防過冷，又要考慮到政策出臺后是否會造成過熱，所以短時間內(nèi)，一線和強(qiáng)二線城市是否會執(zhí)行首套兩成、二套三成的政策，仍有待觀察。

存量貸款利率下調(diào)

對高息貸款者是極大利好

政策原文：自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。

新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

解讀：

從個人來說，三條政策中，明源君對存量貸款利率下調(diào)，最為關(guān)注。

畢竟對于正在辛苦打工供房的自己來說，每月工資一大半都交給了銀行，著實(shí)壓力山大。而存量房貸利率一旦下調(diào)，等于每個月多省出一筆錢，這種利好是實(shí)打?qū)嵉摹?/p>

新政策主要有幾點(diǎn)值得關(guān)注。

首先對高息貸款者是極大利好。

為什么這么說？這條政策里面，最關(guān)鍵的一條就是設(shè)定了利率底線要求，即存量房貸利率下調(diào)，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限，也就是你當(dāng)時貸款時候所在城市的lpr。

比如：如果貸款發(fā)放時當(dāng)?shù)厥滋紫孪蘩蔿pr+50bp，A客戶為二套購房者，利率為lpr+100bp，B客戶為當(dāng)時首套購房者lpr+50bp。

現(xiàn)在該地首套下限lpr-20bp。那么A客戶最多調(diào)到lpr+50bp，而B客戶則不能調(diào)整，因?yàn)锽客戶已經(jīng)是當(dāng)時該城市首套下限利率了。

所以，對于這項政策，受益者更多是存量房貸利率較高的那批人，特別是動輒6%以上的高息購房者，很可能房貸能降低100個基點(diǎn)以上。當(dāng)然，這要與銀行自主協(xié)商確定。

除了能夠節(jié)約利率較高借款人的利息支出，這條政策的意義還有兩個：

第一，對銀行來說，可以有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響。

第二，可以壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險隱患。

也算是一舉多得。

認(rèn)房不認(rèn)貸降低了購房門檻 改善群體將會加快入市

原文：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

解讀：

中央發(fā)文認(rèn)房不認(rèn)貸政策已經(jīng)幾天時間，包括廣州、深圳兩地也相繼落地執(zhí)行。

第一，認(rèn)房不認(rèn)貸政策，實(shí)際是對之前調(diào)控政策的糾偏。

2016-2021年，由于樓市過熱，各地為遏制投機(jī)炒房行為，紛紛推出“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。即只要在全國任何一個城市有過貸款記錄，再次申請貸款買房時，將按照二套房的購房政策來計算，增加了購房成本和門檻。

最近兩年，由于市場形勢急轉(zhuǎn)直下，所以各地也紛紛優(yōu)化了認(rèn)房認(rèn)貸政策。即不論是否曾經(jīng)有過貸款，只要目前名下沒有房產(chǎn)，均可以按首套按揭貸款享受首付比例和利率優(yōu)惠。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2022年至今，全國至少有65城優(yōu)化了認(rèn)房認(rèn)貸政策。所以其本質(zhì)上不屬于新政策，很多城市也早已放開這個限制，受益更多的還是剛剛放開的廣州、深圳等高能級城市。

第二，改善群體成主要受益人群。

認(rèn)房不認(rèn)貸，主要受益的不是剛需，而是本地?zé)o房、外地有房貸的人，以及本地賣房后再買房的改善群體。

新政策對這批群體的幫助有多大？中指研究院有過一個測算。

從降首付的角度來看，對于原來無房有貸款或有貸款記錄的家庭，廣州過去首付比例在40%-70%，深圳在50%-60%，現(xiàn)在再次購買住房首付均降至30%。

對于一套總價500萬的住房而言，若按普通住宅，廣州本地?zé)o房但貸款未結(jié)清的購房者首付將從350萬降至150萬，貸款已結(jié)清的首付將從200萬降至150萬，購房門檻分別下降200萬和50萬；

深圳本地?zé)o房但有貸款記錄的購房者首付將從250萬降至150萬，購房門檻下降100萬元。若為非普通住宅，首付比例下降的幅度更大，對購房者的帶動作用也會更加明顯。

從降低房貸利率的角度來看，廣州、深圳房貸利率將由4.8%分別降至4.2%、4.5%，對于總額為200萬的住房貸款，按30年計算，等額本息還款，利息支出將分別減少25.7萬元、12.9萬元，每月還款金額可分別減少713元、360元。

不難看出，政策優(yōu)化后，上述兩類人群再購房首付比例及貸款利率將得到較大改善，同時房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)也有望按首套執(zhí)行。

結(jié)語：

文章最后，明源君還想說下，近期利好政策頻頻落地，一方面在于能提振市場信心，另一方面也能看出中央救市的態(tài)度和決心。

只有購房者的信心上來了，金融機(jī)構(gòu)敢貸款了，房企的現(xiàn)金流才能迎來實(shí)質(zhì)性改善，地產(chǎn)行業(yè)才能平穩(wěn)健康發(fā)展。

而且后續(xù)中央仍會根據(jù)效果繼續(xù)加碼，不排除會有大招陸續(xù)出臺，一線城市有望在年底企穩(wěn)止跌。

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