對大多數(shù)的企業(yè)來說，凈負債率如果能維持在40%—50%的范圍，將是非常理想的事。高于這個數(shù)值，會給企業(yè)帶來風險；低于這一數(shù)值，則可能會影響公司的經營和發(fā)展。

但是受限于過往的行業(yè)發(fā)展環(huán)境，除了少部分港資開發(fā)商外，多數(shù)房企很難將凈負債率維持在這樣一個數(shù)值范圍內。

經歷了長時間的去杠桿和穩(wěn)健經營，新城控股(601155)于今年上半年，成功地將凈負債率降至50%以內，這讓公司率先于其他同行，成為第一批駛入樓市低風險區(qū)域的民營房企。

【資料圖】

強勁現(xiàn)金流改善財務

表現(xiàn)新城控股去杠桿的不僅僅是凈負債率，還有信用額度的占用率。截止6月30日，新城控股所獲得各大銀行給予的集團授信總額度合計達到1156 億元。截止2023年有6月30日，新城控股的融資余額為666.03億元，較年初壓降46.67億元，債務結構進一步優(yōu)化；合聯(lián)營公司權益有息負債進一步降低至57.76億元，財務透明性進一步提升。

強勁且充裕的現(xiàn)金流“造血”能力，是新城控股有能力削減有息負債規(guī)模的重要原因。上半年，新城的經營性現(xiàn)金流凈額為74.34億元，不僅連續(xù)5年為正，也使在手現(xiàn)金余額保持在284.89億元的水平。

經營活動現(xiàn)金流的持續(xù)凈流入，一方面得益于公司堅持聚焦“有回款的銷售”，保障現(xiàn)金流安全，上半年實現(xiàn)回款金額485億元，回款率達到114%；另一方面，穩(wěn)定的商業(yè)運營收入，也為公司提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，新城控股商業(yè)運營總收入達到52.01億元，同比增長10.24%，其中不含稅物業(yè)出租及管理收入48.65億元，占公司營業(yè)收入的11.65%；物業(yè)出租及管理業(yè)務毛利33.83億元，占公司總毛利由去年同期的33.74%提升至42.55%；物業(yè)出租及管理毛利率達69.55%。

自2021年以來，新城控股的商業(yè)持續(xù)性經營收入持續(xù)大幅超過當期利息支出。今年上半年，該比例為2.12倍。

現(xiàn)金流的強勁，讓新城有足夠的實力和信心，完成對到期債務的履約兌付。新城控股2023年全年需償還境內外公開市場債券達117億元，其中1-8月，已如期償還境內外公開債達97億元，年內僅剩一筆CMBS待償還。新城控股表示，將根據(jù)資金及債務到期情況，做好相應排布，確保每一筆債務的如期償付。

憑借著經營活動資金“造血”能力和良好的信用，新城控股在6月份成功發(fā)行了票面價值11億元的公司債，該債券由中證金融、地方擔保公司及證券公司等多家機構采用“央地合作”增信新模式發(fā)行，成功實現(xiàn)了這一模式發(fā)債的江蘇首單。

7月，中債信用增進投資股份有限公司又提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保，協(xié)助新城獲得8.5億元的擔保中票。金融“國家隊”連續(xù)與新城合作，提供擔保，很大程度反映出公司信用的進一步提升。

雙輪驅動：夯實底盤

雙輪驅動戰(zhàn)略的前瞻性布局，是新城能成為首批駛入“安全區(qū)”企業(yè)的關鍵因素之一。

截至8月25日，新城控股已開業(yè)吾悅廣場總數(shù)量達到151座，已開業(yè)數(shù)量位居境內外上市公司首位；公司開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場總數(shù)量達206座，進駐全國143個城市。截至報告期末，吾悅廣場已開業(yè)面積1367萬平方米，出租率達95.22%。商管業(yè)務占公司整體業(yè)績比重逐步提高。

隨著消費市場迎來復蘇，新城商業(yè)聚焦“深度運營”，多措并舉提振消費活力，吾悅廣場銷售和客流也持續(xù)向好。上半年，吾悅廣場商戶銷售收入達到388億元，活躍用戶1358萬人。

2023年為新城商業(yè)“深度運營”戰(zhàn)略升級元年，在深度運營邏輯下，新城控股回歸商業(yè)本質，旗下商業(yè)品牌吾悅廣場充分發(fā)揮自身的規(guī)?；推脚_化效應，通過細分核心用戶畫像，高效鏈接消費需求，在情感、社交、商品、服務維度充分解決用戶痛點，強化構建“商場-商戶-用戶”共贏的消費場域，高效提升線上+線下流量轉化，更深層次激發(fā)用戶的消費熱情，促進流量的轉化。

另一方面，響應政府“保交樓、穩(wěn)民生”的要求，新城控股將“保交付”工作列為公司運營管理的重中之重，僅上半年已組織交付超5萬套物業(yè)，也進一步提振了品牌的信用和市場號召力，為公司的資金快速回籠奠定了重要基礎。

資料顯示，2023年，新城整體實現(xiàn)項目全生命周期的過程檢查機制，整合土建、精裝、機電、景觀、基坑、設計等多項專業(yè)，化繁為簡，跑出匠心建造加速度。同時，新城以“一類問題聚焦總部關注、二類問題著眼大區(qū)關注、三類問題針對項目關注”等三大維度增值賦能，全面升級“芯智造”平臺。根據(jù)項目實際進度，芯智造平臺實時推送相應的管理任務，發(fā)送、檢查、整改、閉合一站式管理，在達成品質全面提升的同時，亦提升一線人員的專業(yè)素養(yǎng)和匠筑能力。

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