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全面救市!樓市,梭哈了

2023-09-01 10:25:31來源:城市財(cái)經(jīng)

作者:余飛樓市王炸來了!趕在金九銀十之前,央行終于在8月31日深夜扔

作者:余飛

樓市王炸來了!


(資料圖)

趕在金九銀十之前,央行終于在8月31日深夜扔出了王炸級(jí)別的政策:降首付與降存量貸款利率。

01

首套房與二套房首付下調(diào)

8月31日央行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》,提出四條舉措,其中關(guān)鍵的是前面兩條:

一、對(duì)于貸款購買商品住房的居民家庭,首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%,二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。

二、首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行,二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)。

本號(hào)解讀:

從現(xiàn)在開始,所有城市的首套房首付降至20%。之前北京、上海是35%,深圳、廣州、杭州等大多數(shù)城市的首付是30%。去年以來,不少三四線城市和部分二線城市的首套房首付已經(jīng)降至20%。

此外,從現(xiàn)在開始,二套房首付降至30%。之前,北京、上海、廣州、深圳二套房首付最高需要80%和70%。

其他城市的二套房利率基本在30%至70%之間。

首套調(diào)整之下,對(duì)于一線城市影響最大,畢竟一線城市之前的首付比例全國(guó)之最。

降首付,理論上降低了上車門檻。比如深圳一套1000萬的房子,首套之前首付需要300萬,現(xiàn)在降至200萬。

但是首付降低,意味著貸款得增加,原先貸款700萬,現(xiàn)在可以貸款800萬。

根據(jù)央行第二條規(guī)定,首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

這句話怎么理解?關(guān)鍵詞是,按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行,也即現(xiàn)在的首套房貸款利率是多少,就是多少。

深圳的首套房利率是4.5%。

以此可以計(jì)算一下,原先貸款700萬,等額本息30年,月供是35467.97元,總利息是576.8萬,總購房成本是300首付+700萬貸款+576.8萬利息=1576.8萬元。

現(xiàn)在首付降至20%,利率不變,貸款800萬,等額本息30年,月供40534..82元,總利息659.3萬元,總購房成本是200萬首付+800萬貸款+659.3萬利息=1659.3萬元。

前后對(duì)比會(huì)發(fā)現(xiàn),買下這套1000萬的房子,雖然首付減少了100萬,但月供增加了5000多,總成本增加了82.5萬元。

二套房首付降幅更大,雖然利率下限統(tǒng)一調(diào)整為L(zhǎng)PR+20個(gè)基點(diǎn),也即4.4%,但由于貸款額度增加幅度過大,成本增加也更大。

總而言之,銀行都是經(jīng)過精細(xì)計(jì)算才得出的昨天晚上發(fā)布的政策措施。

降首付的本質(zhì)是加杠桿,但月供增加,總購房成本增加,這杠桿還撬得動(dòng)嗎?

這一波降首付,效果肯定會(huì)有一些,但由于并沒有降低成本,只是增加了杠桿而已,本號(hào)認(rèn)為,無法改變當(dāng)下的樓市大局。

此外,還需要說一點(diǎn)的是,去年以來很多城市的二套房首付比例降到了20%。比如鄭州、沈陽、南昌、哈爾濱。

央行昨天發(fā)布的文件中明確,二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。

這些城市是否會(huì)上調(diào)二套房首付比例?

02

存量房貸利率下調(diào)

8月31日晚上發(fā)布的降低存量房貸利率下調(diào)的政策措施,是引發(fā)爭(zhēng)議最大的,因?yàn)楹芏嗳藳]看懂,文字晦澀難懂,需要咬文嚼字來理解。

央行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》,明確提出:

自2023年9月25日起,存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng),由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定,但在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)上的加點(diǎn)幅度,不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款,仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。

本號(hào)解讀:

第一,這段話首先明確了允許下調(diào)存量房貸利率的范疇,存量首套住房。

必須只剛需自住房,才能調(diào)整。這一點(diǎn)在情理之中,畢竟如果允許存量二套房乃至以上套數(shù)的房子也下調(diào)存量房貸利率,那就是公開支持炒房了。

所以,先了解范疇,存量首套房。

第二,下調(diào)多少?

這是根本問題,央行要求借款人和金融機(jī)構(gòu)自主協(xié)商,也即沒有固定標(biāo)準(zhǔn),降多少就看你所貸款的銀行能夠允許降多少。

但是有底線設(shè)定:不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

這句話是引發(fā)爭(zhēng)議,從昨晚到現(xiàn)在一直爭(zhēng)議不斷的源頭。央行并沒有給出具體的數(shù)據(jù),各銀行目前也沒有發(fā)布具體細(xì)則。

導(dǎo)致一千個(gè)讀者一千個(gè)哈姆雷特,網(wǎng)絡(luò)上各種解讀的說法都有,莫衷一是。

很多人沒看明白這句話,就瞎解讀。

總原則是,你現(xiàn)在的存首套房利率下調(diào),不得低于原來貸款發(fā)放時(shí)所在城市的政策利率下限,而不是現(xiàn)在的政策利率下限。

本號(hào)對(duì)此嘗試解讀一下,不一定正確,只能算是拋磚引玉了。

這句話有兩個(gè)關(guān)鍵詞“原貸款發(fā)放時(shí)”和“政策下限”,理解這句話需要抓住這兩個(gè)字眼。

舉個(gè)例子來說明一下。

比如你在2017年買房,是利率的高位站崗者,當(dāng)時(shí)還沒有LPR,貸款利率是基準(zhǔn)利率4.9%+120個(gè)基點(diǎn),也即貸款利率是6.1%。

2019年8月利率換錨,改成了LPR+基點(diǎn)?;c(diǎn)數(shù)不變,也即你的房貸利率變成了LPR+120個(gè)基點(diǎn),每年調(diào)整一次。

到今年年初,你的房貸利率隨著LPR不斷下調(diào)變成了4.3%+120個(gè)基點(diǎn),也即5.5%。

不能低于【原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的】首套住房貸款利率政策下限,應(yīng)該是可以協(xié)商至原來的政策基準(zhǔn)利率4.9%。

政策利率應(yīng)該不包含加點(diǎn)。

如果這種理解正確,那相當(dāng)于你現(xiàn)在的房貸利率5.5%,可以下調(diào)最低至4.9%。

下調(diào)存量房貸利率,一方面是緩解銀行的提前還貸壓力,另一方面給存量業(yè)主降壓減負(fù),釋放消費(fèi)需求和購房需求。

到底能降多少,需要你自己和銀行自主協(xié)商。

存量房貸利率下調(diào),央行早在一個(gè)月前就已經(jīng)明確,要指導(dǎo)銀行依法有序調(diào)整存量房貸利率。

但磨磨蹭蹭一個(gè)月,銀行的本意,其實(shí)是不愿降,它們肯定是極不愿意將到手的錢再吐出來,奈何央行明令,只能照辦。

所以,與銀行協(xié)商,不要指望它們能讓利太多。

03

王炸能改變市場(chǎng)局面嗎

本號(hào)還是那個(gè)觀點(diǎn):不能改變。這一輪調(diào)整的時(shí)間不會(huì)短。

因?yàn)椋?/p>

第一,這一輪樓市調(diào)整,是系統(tǒng)性的,并非單獨(dú)的市場(chǎng)問題,還有行業(yè)問題(房企債務(wù)鏈條),經(jīng)濟(jì)問題(收入與就業(yè))。

第二,目前樓市的主要癥結(jié)在于高房?jī)r(jià)與低收入之間的鴻溝,在喪失預(yù)期和收入與就業(yè)不確定性加大之間的矛盾。

第一個(gè)問題,決定了本輪樓市調(diào)控周期不會(huì)短,有人預(yù)測(cè)可能會(huì)是5至10年。

第二個(gè)問題,決定了除非降房?jī)r(jià),導(dǎo)致樓市冷場(chǎng)的直接原因,不是什么限購、限售以及認(rèn)房認(rèn)貸措施,而是口袋和預(yù)期。

這一次調(diào)整,實(shí)際上是購房者不再愿意、也沒能力再為高房?jī)r(jià)去買單。何況所謂的降首付加杠桿,其實(shí)最終還是增加了購房成本。

降首付之下,會(huì)推動(dòng)一線城市的一些著急購房的剛需上車,但推動(dòng)不了大規(guī)模的銷售復(fù)蘇。

放松限購,降首付,不給民眾降壓減負(fù),只是號(hào)召大家去買房,在收入和就業(yè)不確定之下,還在想著繼續(xù)掏空大家的錢包,讓大家背負(fù)更重的債務(wù)。

有多少人愿意,有多少人有能力去加這個(gè)杠桿?從數(shù)據(jù)來看,過去三年,民眾的杠桿根本加不動(dòng)了。

從上一輪房?jī)r(jià)大漲,掏空了大多數(shù)購房家庭的六個(gè)錢包,硬生生將住戶部門的杠桿率拉高到了61.9%。而2008年,中國(guó)居民部門杠桿率僅有17.9%。

而大多數(shù)熱點(diǎn)城市的居民杠桿率都超過了全國(guó)平均值。

制圖:城市財(cái)經(jīng);數(shù)據(jù):各城市統(tǒng)計(jì)局、公積金管理中心

從2021年開始,我們的居民杠桿率已經(jīng)紋絲不動(dòng),這意味著什么?意味著杠桿率已經(jīng)到達(dá)極限。民眾再也沒有錢來買房了,沒有能力去負(fù)債。

即便有能力,現(xiàn)在也不敢去負(fù)債。因?yàn)椴淮_定性之下,可能沒多少人覺得明天會(huì)比今天好。

最關(guān)鍵的是,現(xiàn)在很多人的心態(tài)變了。

當(dāng)一個(gè)人明明知道奮斗一輩子也買不上房的時(shí)候,會(huì)如何?特別是經(jīng)歷了疫情三年,很多人對(duì)于買房的執(zhí)著已經(jīng)發(fā)生了根本性改變。

人生一半是執(zhí)著,一半是釋然。

釋然之后,便是日本當(dāng)年出現(xiàn)并且一直維持至今的低欲望。這種跡象,我們已經(jīng)出現(xiàn)。

今年最流行的一個(gè)詞便是“絕代佳人”,沒有房貸(不買房)、沒有車貸(不買車)、沒有后代(不結(jié)婚生子)。

關(guān)鍵詞:

責(zé)任編輯:hnmd004

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    2023-07-04 09:52:57
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