眺望未來，絕大部分如今還在限購的城市都會如沈陽一樣放開限購。

作者：今綸

最近的樓市以及相關(guān)政策變化之多讓人目不暇接，甚至有點眼花繚亂的程度，某種程度上是經(jīng)濟(jì)的映射，也是改革的趨勢。

【資料圖】

南北城市采取了不同方式去激活資源，尋找新的發(fā)展空間。中部的鄭州急了，江蘇的省會城市南京急了，沈陽推倒了限售牌，廣州打出了安居牌，大家紛紛出手。

這是一個城市各顯神通的階段，慢一步就會步步慢，城市競爭、自保的各種博弈進(jìn)入了新階段。

01 沈陽解除限購，堅冰融化

沈陽是第一個解除限購的省會城市，沈陽推倒第一張限售牌，這是一個標(biāo)志性事件，意味著堅冰融化。

日前，沈陽市房產(chǎn)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步支持剛性和改善性住房需求的通知》，明確取消二環(huán)內(nèi)限購政策，取消住房銷售限制年限規(guī)定，落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”，優(yōu)化公積金政策等，更大程度滿足剛需和改善性住房需求。（《中國經(jīng)營報》）

沈陽發(fā)生了什么？數(shù)據(jù)會說話。

《2022年沈陽市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示：

2022年末全市常住人口914.7萬人，全市戶籍人口764.7萬人，人口自然增長率-4.85‰。

全年一般公共預(yù)算收入713.7億元，全年一般公共預(yù)算支出1048.9億元。赤字335.2億，很明顯，要靠轉(zhuǎn)移支付和土地財政來發(fā)工資、支撐基本運轉(zhuǎn)。

2020年沈陽賣地收入535億元，2021年447億元，2022年137.13億元，基本是一個直線下滑的狀態(tài)。

▲圖源：克而瑞

所以，沈陽急了。

2023年房地產(chǎn)市場怎么樣？

8月1日，沈陽市統(tǒng)計局發(fā)布1~6月主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。全市固定資產(chǎn)投資同比增長4.1%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降26%，商品房銷售面積同比下降17.1%。

如果是你家的生意，你也急。

實際上，雖然沈陽常住人口近年來每年都有所增長，但其增幅卻在下降。

據(jù)沈陽統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2017年到2020年，沈陽每年的常住人口增量分別為10.1萬人、13.8萬人、9.9萬人和12.6萬人，而到了2021年增量大幅下滑至4.5萬人，2022年再度下降至2.9萬人。

▲沈陽

沈陽的人口還有希望突破千萬嗎？恐怕難了。

這個時候再去堅持限購有多大意義？毫無意義，不如賭一把。

所以，沈陽出手開了“第一槍”，中國省會城市的限購堅冰就此消融。

但這只是一個開始。

02 從源頭“催生”必須加速

中部的省會城市河南鄭州也發(fā)出了明確的信號：我發(fā)錢，大家趕緊生孩子吧。

鄭州全面實施優(yōu)化生育政策，對新生兒入戶鄭州市的一孩、二孩、三孩及以上家庭分別一次性發(fā)放2000元、5000元、15000元的育兒補(bǔ)貼；入學(xué)、入戶、入職、信用、評優(yōu)評先、職級（稱）晉升、各類代表和委員的推選等與個人生育情況全面脫鉤……（中國青年網(wǎng)）

鄭州的情況和沈陽有相似之處。

《2022年鄭州市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示：

2022年全市地方財政總收入1528.3億元，比上年下降20.8%，地方財政一般公共預(yù)算支出1456.4億元，比上年下降10.3%，基本持平，但是財政收入的下滑幅度有點大。

2022年全市出生人口9.8萬人，出生率為7.68‰；與2021年相比，出生率下降0.90個千分點，死亡率下降0.02個千分點，人口自然增長率下降0.88個千分點。

人口變化對于鄭州意味著什么？意味著房地產(chǎn)的銷售波動。

▲鄭州夜景

近期，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2023年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，鄭州房價同比環(huán)比雙下跌。

2021年鄭州的賣地收入達(dá)到857億元，2022年324億，降幅達(dá)到60%以上。截至2023年7月份，鄭州賣地收入只有86億，并且主要是城投公司在買。

這不得把人急死。

所以，從源頭“催生”成了不得不加速的事情，只是，“催生”就會生嗎？

03 廣州釋放“安居”信號

南京也急了，直接出了個政策：“35周歲（含）以下大專學(xué)歷畢業(yè)生，正在南京市繳納社保即可落戶”，還不是為了賣房。

仔細(xì)去看數(shù)據(jù)，讓人萬萬沒想到的是：南京2022年一般公共預(yù)算收入1558.2億元，全年一般公共預(yù)算支出1828.7億元，居然是負(fù)數(shù)。

2022年南京賣地105幅，進(jìn)賬超1308億。（鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)）

2023年上半年南京土地市場共成交地塊38幅，賣地總收入達(dá)355億元，同比去年上半年漲幅高達(dá)76%。（《揚子晚報》）

也就是說，南京下半年必須賣出1000億以上的土地，才能追平去年的賣地收入，所以，必須放大招，給開發(fā)商信心。

廣州也準(zhǔn)備降低幾個區(qū)的入戶門檻。

▲廣州番禺新光橋

《廣州市差別化入戶市外遷入管理辦法》中要求，滿足28周歲以下、連續(xù)繳納社會保險滿12個月、全日制大專學(xué)歷等三個條件，可以在廣州的七個區(qū)入戶。

但廣州打的一張大牌強(qiáng)化了另外一個趨勢，雖然并不算特別新的事物，但對廣州意義重大。

9月1日，廣州市召開城中村改造工作推進(jìn)會暨廣州安居集團(tuán)成立大會。

從領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言來看，就城中村改造而言，“積極探索‘依法征收、凈地出讓’模式”是重點。

廣州安居集團(tuán)有限公司是廣州市專責(zé)從事保障性住房投資、融資、建設(shè)和運營管理的市屬功能性國有公司。

廣州當(dāng)然也希望更多人買房，但政策方面走得更深：城中村改造力度更大，安居集團(tuán)深入其中，力圖以市場化、專業(yè)化、規(guī)模化推動公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房保障房建設(shè)運營。

深圳也有安居集團(tuán)，該集團(tuán)于2016年6月30日注冊成立，10月9日掛牌運作，注冊資本1000億元，是深圳市屬國有獨資企業(yè)和保障性住房專營機(jī)構(gòu)。

與廣州、深圳的安局集團(tuán)類似，新加坡有建屋發(fā)展局，這個機(jī)構(gòu)設(shè)立于1960年2月1日。該政府職能機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)新加坡居住新鎮(zhèn)的規(guī)劃、建設(shè)和管理。超過80%的新加坡國人居住在新加坡建屋發(fā)展局（HDB）承建的房子里。

看一下南京，南京安居建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司成立于2012年6月18日，是經(jīng)南京市政府批準(zhǔn)成立的大型國有全資集團(tuán)公司。

04 南北城市采取不同策略

所以，你看不同區(qū)域的城市，南方、北方的城市對于房地產(chǎn)、人口確實采取了不同的策略。

沈陽知道自己很難搶到人，干脆把限購的第一道多米諾骨牌給推倒了，這其實是屬于比較激烈的動作，但我認(rèn)為作用不會很大，也不會持久，最多也就是再虹吸一次附近區(qū)縣、城市，其實沒啥吸的了。

鄭州是較早落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的，效果一般，趕緊就跟進(jìn)了生娃落戶發(fā)補(bǔ)貼的政策，“搶人”方面其實沒指望了，附近城市該吸的都吸了，只能自己生。

中國的人口大勢是什么？確實是繼續(xù)自北向南流動，因為南方的工作機(jī)會也會多一些。

2021年東北、西北和華北地區(qū)人口合計凈流出108.8萬人，2022年三地區(qū)合計凈流出人口60.5萬人。

華東地區(qū)人口持續(xù)凈流入，2021年華東地區(qū)凈流入人口約為127.5萬人，2022年的凈流入人口約為82.3萬。

2022年三四線城市人口繼續(xù)流出，但邊際放緩。

與此同時，一些南方城市的人口出生率相當(dāng)不錯：

2022年廣州常住人口1873.41萬人，戶籍人口1034.91萬人；戶籍人口出生率10.71‰，自然增長率5.10‰。戶籍人口出生率和自然增長率保持在全國平均水平之上，分別高出全國3.94個千分點和5.7個千分點。

因此，北方城市包括一些省會城市在房地產(chǎn)和人口的問題上更多是在挖掘內(nèi)部潛力，當(dāng)然，北京的情況和地位完全不一樣，這是特例。

而南方城市回旋的余地稍微大一點，對人口吸引力度更大一點，它們還有條件去“搶人”，杭州的情況也是大致類似。

南方的城市現(xiàn)在固然非常關(guān)注土地拍賣、房地產(chǎn)銷售，但同時，它們也有相當(dāng)?shù)牧α俊①Y金、資源會傾斜到公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房保障房方向，因為它們希望在“搶人”之后，真正“留人”。

在城中村的改造過程中，更多關(guān)注年輕人、夾心階層、困難人士、人才的需求，成了南方城市在復(fù)雜形勢下的重要追求目標(biāo)。留住了人，才能留住消費，才能談其他。

毋庸諱言，過程中創(chuàng)造的稅收、GDP、工作機(jī)會，也是城市所看重的。

不管你是否承認(rèn)，這在某種意義上都有點學(xué)習(xí)新加坡的意思，具體的比例、操作手法上確實有所不同。

北方城市基于種種原因，很多沒有財力、資源來真正大力推進(jìn)保障房的項目，這也是一個南北城市的重要分野。還有，你即使有心想推，你的土地真值錢嗎？這一問是不是好扎心？

眺望未來，絕大部分如今還在限購的城市都會如沈陽一樣放開限購，從北方到中部到南方，沈陽已經(jīng)推倒了多米諾骨牌，連鎖反應(yīng)陸續(xù)有來。

限購的解除，意味著房地產(chǎn)市場的重估，市場化的力量會發(fā)揮更大的作用，人口、產(chǎn)業(yè)、工作機(jī)會的砝碼會被更加看重，一切不可阻擋！

未來已來，看沈陽知未來，東北老鐵提前給我們打了個樣。

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