作者：余飛

01

國(guó)有四大行官宣下調(diào)存量房貸利率規(guī)則

【資料圖】

自從8月31日央行與國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，明確提出從9月25日開始，存量房貸利率可以與銀行協(xié)商，申請(qǐng)下調(diào)開始，市場(chǎng)關(guān)于下調(diào)多少，誰(shuí)可以申請(qǐng)下調(diào)的問(wèn)題，熱議不斷。

9月7日國(guó)有四大行中國(guó)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行發(fā)布與“調(diào)整存量首套住房貸款利率有關(guān)操作事項(xiàng)”有關(guān)的公告：

將于2023年9月25日起主動(dòng)進(jìn)行批量、統(tǒng)一下調(diào)，無(wú)需客戶提交申請(qǐng)。

中國(guó)銀行、工商銀行公告顯示，批量調(diào)整后，（貸款利率）于當(dāng)日按新的利率水平執(zhí)行。

中國(guó)銀行官宣：

工商銀行官宣：

農(nóng)業(yè)銀行官宣：

建設(shè)銀行官宣：

國(guó)有四大行回答的很明確，就是具備申請(qǐng)下調(diào)的人群的存量房貸利率，在9月25日，銀行會(huì)統(tǒng)一下調(diào)，不需要客戶跑銀行去申請(qǐng)，除非你是“二套轉(zhuǎn)首套”的存量房貸，或不良貸款歸還積欠本息的存量房貸，則需由客戶向銀行主動(dòng)申請(qǐng)利率調(diào)整。

關(guān)鍵問(wèn)題來(lái)了，誰(shuí)可以申請(qǐng)下調(diào)，能下調(diào)多少？一個(gè)一個(gè)解答。

02

誰(shuí)可以申請(qǐng)下調(diào)

8月31日央行與金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》有明確規(guī)定。

央行文件中寫得很明確，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人。

那么這個(gè)首套房該怎么解釋呢？工商銀行給出了非常明確的解釋：

1.原貸款發(fā)放時(shí)滿足所在城市首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的房貸；2.房屋購(gòu)買時(shí)家庭在當(dāng)?shù)貨](méi)有其他成套住房，但因當(dāng)?shù)卣扇　罢J(rèn)房又認(rèn)貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)辦理房貸，現(xiàn)在當(dāng)?shù)卣畧?zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的；3.房屋購(gòu)買時(shí)不是家庭在當(dāng)?shù)匚ㄒ怀商鬃》浚笃谕ㄟ^(guò)交易等方式出售了其他成套住房，本住房成為家庭在當(dāng)?shù)匚ㄒ怀商鬃》壳耶?dāng)?shù)卣畧?zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的；4.其他滿足所在城市首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的存量房貸。

以此可以得出的結(jié)論是，有三類人群可以申請(qǐng)。

第一類，只有一套房子的人。

第二類，雖然有多套房，但分布在不同的城市，每個(gè)城市的房子沒(méi)有超過(guò)兩套。

比如，李先生之前在江西老家買過(guò)一套房，之后在深圳又買了一套，但是由于之前“認(rèn)房認(rèn)貸規(guī)則”，李先生在深圳買的這套房，是按照二套房的首付比例50%，而且貸款利率也是按照二套房執(zhí)行。

這批人的受益程度最大，因?yàn)樗麄冑I房的利率最高。

第三類，現(xiàn)在只有一套房，但買的時(shí)候不是唯一一套。

比如李先生在2018年在深圳有一套住房，之后又買了一套住房，首付是70%，利率是二套房的利率。但目前李先生已經(jīng)將之前的一套賣掉了，現(xiàn)在名下只有一套住房，也可以享受降低利率的政策。

以上三類，第一類人群，銀行在9月25日都會(huì)主動(dòng)下調(diào)，無(wú)需申請(qǐng)。

第二類、第三類則需要在9月25日自主向銀行申請(qǐng)，經(jīng)銀行審核符合條件后按上述調(diào)整規(guī)則調(diào)整貸款利率。

此外，還有兩種情況需要自己申請(qǐng)。

一種是執(zhí)行固定利率的貸款人。

2019年8月，央行推出了LPR利率改革，利率正式換錨。當(dāng)時(shí)銀行要求貸款人轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR利率，且規(guī)定了時(shí)間，不表態(tài)會(huì)自動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)長(zhǎng)PR。

但也給出了余地，就是如果貸款人自己要求堅(jiān)持固定利率，會(huì)按照貸款的要求執(zhí)行。

所以，目前仍有一批人的房貸執(zhí)行的是最初的固定利率。這批人如果符合要求想要申請(qǐng)下調(diào)，也需要自主申請(qǐng)。

另一種是有房貸拖欠的人。

這類人群，先得把拖欠的還上，然后才能自主申請(qǐng)。

03

下調(diào)多少

在8月31日，央行與金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》明確規(guī)定：

借款人和金融機(jī)構(gòu)自主協(xié)商。

也即沒(méi)有固定標(biāo)準(zhǔn)，降多少就看你所貸款的銀行能夠允許降多少。

但是有底線設(shè)定：不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

這一次國(guó)有四大行有明確規(guī)定，且規(guī)定都一致：

2019年10月7日（含當(dāng)日）之前發(fā)放的貸款，如當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限（簡(jiǎn)稱“當(dāng)?shù)叵孪蕖保└哂贚PR，則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為當(dāng)?shù)叵孪?；否則，如貸款利率高于LPR則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為0（即LPR+0BP），如貸款利率低于LPR則不調(diào)整。

這段話該怎么理解？

舉例加以解釋。比如李先生，2019年10月1日在A城市買了一套房，當(dāng)時(shí)的貸款利率是6.1%（基準(zhǔn)利率4.9%+120個(gè)基點(diǎn)），當(dāng)時(shí)的LPR是4.8%。

如果當(dāng)時(shí)A城市的政策利率下限高于4.8%，比如是5%，那么李先生的存量房貸利率最低只能調(diào)整到5%。

如果當(dāng)時(shí)A城市的政策利率下限低于當(dāng)時(shí)的LPR4.8%，比如是4.6%，那么李先生的存量房貸利率只能調(diào)整到LPR。

總之一句話，就是當(dāng)?shù)卣呃氏孪藓唾I房時(shí)的LPR兩個(gè)數(shù)值，誰(shuí)高取誰(shuí)。

2019年10月8日（含當(dāng)日）至2022年5月14日（含當(dāng)日）發(fā)放的貸款，如當(dāng)?shù)叵孪薷哂谌珖?guó)首套住房貸款利率政策下限（簡(jiǎn)稱“全國(guó)下限”），則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為當(dāng)?shù)叵孪?；否則，如貸款利率高于全國(guó)下限，則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為全國(guó)下限（即LPR+0BP），如貸款利率低于全國(guó)下限則不調(diào)整。

這個(gè)時(shí)間段買房的群體，下調(diào)的規(guī)則同樣是，買房時(shí)當(dāng)?shù)卣呃氏孪夼c買房時(shí)的LPR數(shù)值，誰(shuí)高取誰(shuí)。

2022年5月15日（含當(dāng)日）之后發(fā)放的貸款，如當(dāng)?shù)叵孪薷哂谌珖?guó)下限，則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為當(dāng)?shù)叵孪?；否則，如貸款利率高于全國(guó)下限，將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為全國(guó)下限（即LPR-20BP），如貸款利率低于全國(guó)下限則不調(diào)整。

這個(gè)時(shí)間段買房的群體，下調(diào)規(guī)則是，買房時(shí)當(dāng)?shù)卣呃氏孪夼cLPR-20個(gè)基點(diǎn)兩個(gè)數(shù)值，誰(shuí)高取誰(shuí)。

這里面的關(guān)鍵，就是買房時(shí)當(dāng)?shù)氐恼呃氏孪薜降资嵌嗌佟?/p>

根據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)披露，目前有上海、北京、天津、廣東、內(nèi)蒙古、吉林、福建、江西、山東、河南、湖南、貴州、西藏、甘肅、青海、山西、遼寧、浙江、安徽、湖北、廣西、海南、四川、云南、陜西、寧夏、新疆等27地中國(guó)人民銀行分行，均已公布首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限歷史調(diào)整情況及現(xiàn)行水平。

大家可以對(duì)照著，測(cè)算一下自己的存量房貸利率，到底能下調(diào)至什么水平。

關(guān)鍵詞：