引言

長(zhǎng)沙市2023年優(yōu)質(zhì)地塊推介8月25日更新，預(yù)計(jì)8-11月供地22宗，其中湘江新區(qū)將供地11宗，市占率50%，片區(qū)優(yōu)質(zhì)地頻出，市場(chǎng)高度關(guān)注。

新房

(相關(guān)資料圖)

市場(chǎng)

長(zhǎng)沙住宅交易規(guī)模全國靠前

湘江新區(qū)量?jī)r(jià)領(lǐng)跑

長(zhǎng)沙住宅交易規(guī)模全國靠前，房?jī)r(jià)洼地優(yōu)勢(shì)持續(xù)

因?yàn)榈头績(jī)r(jià)等原因，長(zhǎng)沙已連續(xù)多年被評(píng)為最具幸福感城市。從數(shù)據(jù)端來看，長(zhǎng)沙屬于高容低價(jià)的一個(gè)市場(chǎng)。據(jù)長(zhǎng)沙克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年1-7月全國重點(diǎn)一二線城市（成交規(guī)模200萬方以上）商品住宅成交量?jī)r(jià)中，長(zhǎng)沙成交量居全國第5位，成交均價(jià)居倒數(shù)第5位，房?jī)r(jià)洼地優(yōu)勢(shì)持續(xù)。

備注：數(shù)據(jù)來源于長(zhǎng)沙克而瑞系統(tǒng)。

湘江新區(qū)住宅成交量?jī)r(jià)領(lǐng)跑，提質(zhì)高量

城市高容量市場(chǎng)中，湘江新區(qū)貢獻(xiàn)頗大， 2021年以來，湘江新區(qū)住宅成交面積在長(zhǎng)沙市占率一直維持在3成左右，是占比最大的區(qū)域。更難能可貴的是，片區(qū)在實(shí)現(xiàn)規(guī)模優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，也在完成產(chǎn)品的升級(jí)。

備注：1）湘江新區(qū)數(shù)據(jù)涵蓋直屬區(qū)（直管區(qū)域+托管區(qū)域），不含統(tǒng)籌區(qū)域(政策協(xié)同區(qū))。2）長(zhǎng)沙范圍為九區(qū)縣。3）數(shù)據(jù)來源于長(zhǎng)沙克而瑞系統(tǒng)。

長(zhǎng)沙市場(chǎng)一直處于提質(zhì)提價(jià)的階段，房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升。而湘江新區(qū)價(jià)格拉升速度高于整體市場(chǎng)，近年市場(chǎng)價(jià)差維持在2000元/㎡左右，片區(qū)量?jī)r(jià)領(lǐng)跑整體市場(chǎng)。

備注：數(shù)據(jù)來源于長(zhǎng)沙克而瑞

23年長(zhǎng)沙新房市場(chǎng)復(fù)蘇，市場(chǎng)基本面長(zhǎng)期向好

受疫情放開、政策放松等利好刺激，2023年長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)均有所復(fù)蘇，上半年成交面積同比上漲5.9%，成交均價(jià)同比上漲7.8%，市場(chǎng)下行態(tài)勢(shì)得以逆轉(zhuǎn)，客戶信心提升，預(yù)期升高。

備注：數(shù)據(jù)來源于長(zhǎng)沙克而瑞系統(tǒng)。

而且從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面長(zhǎng)期向好。持續(xù)的年輕化人口導(dǎo)入，民營經(jīng)濟(jì)活躍，居民財(cái)富積累較高，購買力充足，以及“房?jī)r(jià)洼地”優(yōu)勢(shì)，均支撐中長(zhǎng)沙未來市場(chǎng)持續(xù)的高容量，以及行業(yè)提質(zhì)升級(jí)的發(fā)展空間。

土地

市場(chǎng)

長(zhǎng)沙土拍市場(chǎng)高熱

湘江新區(qū)熱度斷層高企

23年長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)高熱，樓板價(jià)漲幅升至近年峰值

新房市場(chǎng)復(fù)蘇以及市場(chǎng)預(yù)期向好，也帶動(dòng)了土地市場(chǎng)的高熱，樓板價(jià)大漲，溢價(jià)率回升。

2023年1-8月長(zhǎng)沙六區(qū)一縣涉宅地平均樓板價(jià)突破5千元大關(guān)，達(dá)到歷史高位，同比漲幅28%，也是近年最高。溢價(jià)率復(fù)蘇，回升至2021年的水平，土地市場(chǎng)回暖情況和價(jià)格走勢(shì)均大好。

備注：數(shù)據(jù)來源于政府網(wǎng)站。

湘江新區(qū)供地市占率約3成，高質(zhì)素地塊拉升熱度

土地市場(chǎng)樓板價(jià)漲幅沖高主要是供地質(zhì)素大為提高所致。分區(qū)來看，僅湘江新區(qū)成交規(guī)模超過百萬方，單新區(qū)市占率達(dá)到29%，是今年上半年的主要供地區(qū)域。成交樓板價(jià)7713元/㎡，僅次于開福區(qū)，因?yàn)殚_福區(qū)僅中心板塊成交一宗優(yōu)質(zhì)宅地，樓板價(jià)超過萬元。而中心板塊的土地幾乎已經(jīng)開發(fā)殆盡，所以湘江新區(qū)無疑將會(huì)是長(zhǎng)沙未來土地和樓市發(fā)展的量?jī)r(jià)高地，這也符合長(zhǎng)沙提質(zhì)升級(jí)的樓市發(fā)展需求。

備注：數(shù)據(jù)來源于政府網(wǎng)站。

溢價(jià)地塊占比8成，湘江新區(qū)土拍市場(chǎng)熱度斷層

細(xì)分到宗地我們可以發(fā)現(xiàn)，今年上半年一共8宗地溢價(jià)成交，其中熔斷地塊5宗，4宗位于湘江新區(qū)，市占率達(dá)到了8成。此外今年單價(jià)最高的地塊和競(jìng)爭(zhēng)房企數(shù)量最多的地塊也均位于湘江新區(qū)洋湖垸板塊。溢價(jià)率最高的地塊位于長(zhǎng)沙縣，但成交樓板價(jià)僅2877元/㎡，主要是掛牌價(jià)較低的緣故。

備注：數(shù)據(jù)來源于政府網(wǎng)站。

整體來看，2023年長(zhǎng)沙土拍市場(chǎng)熱度明顯回暖，樓板價(jià)達(dá)到峰值水平，價(jià)格漲幅也是近年最高位。主要原因是湘江新區(qū)優(yōu)質(zhì)地大量入市，片區(qū)斷層高熱拉升了整體市場(chǎng)熱度上行。

供需合理，配套完善、能級(jí)高等多因素助推土拍高熱

湘江新區(qū)土拍市場(chǎng)高熱是多方面因素導(dǎo)致的。一是新房市場(chǎng)供需合理。近兩年的住宅供求比平均值為0.98，市場(chǎng)健康平衡。

備注：數(shù)據(jù)來源于長(zhǎng)沙克而瑞系統(tǒng)。

二是市政配套完善，居住便利。片區(qū)公共服務(wù)提標(biāo)提質(zhì)，核心片區(qū)基本實(shí)現(xiàn)小學(xué)500米、中學(xué)1000米服務(wù)半徑以及15分鐘健康服務(wù)圖全覆蓋。新區(qū)范圍內(nèi)2、3、4、6號(hào)線地鐵已開通，規(guī)劃建設(shè)8、9、10、12號(hào)線經(jīng)新區(qū)。

三是片區(qū)能級(jí)定位高，發(fā)展?jié)摿Υ?。湘江新區(qū)是中部地區(qū)首個(gè)國家級(jí)新區(qū)，戰(zhàn)略定位三區(qū)一高地。按照市州一級(jí)權(quán)限進(jìn)行管理，構(gòu)建扁平化、大部制運(yùn)轉(zhuǎn)的新機(jī)制，被列入“中國改革2022年度地方全面深化改革典型案例” 。

2022年湘江新區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值從2015年1602.5億元到2022年4282.3億元，年均增長(zhǎng)8.8%，總量位列全國國家級(jí)新區(qū)第六位。綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)擴(kuò)大。

強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和巨大的發(fā)展?jié)摿?，不但為片區(qū)樓地市導(dǎo)入大量的高收入人口，也為片區(qū)持續(xù)發(fā)展提供了充足的底氣。

預(yù)供地

市場(chǎng)

湘江新區(qū)預(yù)供地占據(jù)半壁江山

市府、洋湖等多優(yōu)質(zhì)地領(lǐng)航

湘江新區(qū)預(yù)推地占半壁江山，規(guī)模和熱度齊飛

8月25日，長(zhǎng)沙市重點(diǎn)推介 29 宗地塊 ，面積共計(jì)171.02公頃，其中明確標(biāo)注了8-11月即將供應(yīng)的地塊共22宗，其中11宗位于湘江新區(qū)，市占率5成，是主力供地區(qū)域。

備注：數(shù)據(jù)來源于政府網(wǎng)站。

預(yù)供地位于湘江新區(qū)5大重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)，土地質(zhì)素整體較高，涉及了多宗沿江地塊，更有目前土地資源較少的梅溪湖一期、洋湖以及市府等熱門板塊地塊，市場(chǎng)高度矚目。

備注：數(shù)據(jù)來源于政府網(wǎng)站。

重點(diǎn)地塊優(yōu)劣勢(shì)分析

1

洋湖垸片區(qū)

一線臨江全配套地塊預(yù)計(jì)將引爆土拍市場(chǎng)

湖垸片區(qū)僅供應(yīng)一宗商住地塊，Y06號(hào)宗地周邊商業(yè)、學(xué)校、地鐵、醫(yī)療等資源全配套；更具一線臨江優(yōu)勢(shì)，其中I481地塊與湘江僅一路之隔，I232地塊有體育場(chǎng)相隔，但建筑低矮，對(duì)于其觀江面無影響。宗地容積率1.9/2.2，未來將打造成全配套改善型江景宜居住區(qū)，預(yù)計(jì)將是下半年主力競(jìng)爭(zhēng)地塊。

備注：圖片來源于政府網(wǎng)站。

2

濱江市府片區(qū)

市政府地塊質(zhì)素優(yōu)越，谷山地塊未來可實(shí)現(xiàn)高流速

濱江市府片區(qū)預(yù)計(jì)供應(yīng)3宗地，其中觀沙嶺城市更新片區(qū)7#9#號(hào)地塊已掛牌，住宅毛坯限價(jià)19000元/㎡，刷新長(zhǎng)沙限價(jià)紀(jì)錄。

金嶺社區(qū)地塊位于市政府板塊，緊臨地鐵4號(hào)線和城鐵觀沙嶺站，2公里范圍內(nèi)商業(yè)、醫(yī)療、休閑配套齊全。宗地容積率6.5，涵蓋高品質(zhì)住宅、高檔酒店、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，定位為城市多功能綜合體。目前片區(qū)僅招商蛇口江山境和軌道中建麓江府在售，后期不會(huì)直接競(jìng)爭(zhēng)。

備注：圖片來源于政府網(wǎng)站。

雷鋒大道C08-B50地塊位于谷山板塊，靠近二環(huán)，緊鄰萬達(dá)廣場(chǎng)和奧克斯實(shí)驗(yàn)小學(xué)，1.5公里范圍商業(yè)、醫(yī)療、休閑配套齊全。谷山板塊板塊目前多品牌項(xiàng)目在售，是長(zhǎng)沙流速最快的板塊之一，宗地項(xiàng)目定位首改生態(tài)宜居住宅，預(yù)計(jì)未來流速較好。

備注：圖片來源于政府網(wǎng)站。

3

梅溪湖片區(qū)

一期宗地全資源配套質(zhì)素優(yōu)越，二期地塊緊鄰城市綠肺

梅溪湖片區(qū)將供應(yīng)3宗地，其中兩宗位于梅溪湖一期，一宗位于梅溪湖二期。

梅溪湖一期L05地塊位于梅溪湖一期靠北位置，周邊學(xué)校、地鐵、商業(yè)、文化、休閑設(shè)施配套齊全，區(qū)域發(fā)展成熟。宗地由4個(gè)小地塊組成，容積率從2.6到4.7不等，定位為城市綜合體，涵蓋住宅、購物中心等多種業(yè)態(tài)。目前梅溪湖一起僅綠地麓云國際尾盤在售，片區(qū)無競(jìng)品。

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其二是川塘社區(qū)（原川塘村）兩安地距離L05地塊較近，僅相隔兩個(gè)地鐵站，宗地緊鄰梅嶺公園，景觀優(yōu)勢(shì)更為突出，純住宅地，容積率3.0，將打造高品質(zhì)改善住區(qū)， 居住舒適便利。

備注：圖片來源于政府網(wǎng)站。

其三是梅溪湖L06地塊，雖然宗地位于梅溪湖二期，三環(huán)外，但是緊鄰象鼻窩森林公園以及地鐵6號(hào)線象鼻窩站，面朝城市綠肺、可打造高品質(zhì)低密度住宅。例如位置趨同的祥源森林之光和綠地麓湖郡，均為別墅和洋房產(chǎn)品，市場(chǎng)認(rèn)可度高。

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4

大王山片區(qū)

北片區(qū)低容一線臨江地成房企必爭(zhēng)地塊

大王山片區(qū)待供應(yīng)2宗地，位于大王山南北兩端。其中A36地塊已入市，宗地位于洋湖和大王山交界處，周邊地鐵、學(xué)校，景觀等配套豐富，可共享洋湖配套資源。目前周邊華潤(rùn)、夢(mèng)想和保利等多品牌房企項(xiàng)目在售，建成后區(qū)域生活氛圍濃厚，預(yù)計(jì)未來量?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)程度較高。

備注：圖片來源于政府網(wǎng)站。

A08/A09/A10三個(gè)地塊合為C-P05地塊出讓，一線臨江地塊，宗地周邊兼具山、水、洲、公園等豐富景觀資源，同時(shí)地鐵、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)等生活配套豐富，西面和南面文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)。宗地為純住宅地塊，容積率僅1.1，預(yù)計(jì)將打造別墅產(chǎn)品，是房企必爭(zhēng)地塊之一。

備注：圖片來源于政府網(wǎng)站。

5

湘江智谷片區(qū)

相鄰宗地齊出讓，觀山擁水低容地可打造宜居社區(qū)

湘江智谷片區(qū)將出讓2宗相鄰地塊，分別為B10和B24宗地，南靠玉赤河，緊鄰玉赤河風(fēng)光帶，南面有玉華山等山體資源，片區(qū)觀山擁水，生態(tài)宜人，僅1.7的容積率，可打造成低密度宜居社區(qū)。

片區(qū)是目前長(zhǎng)沙重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，將打造世界計(jì)算·長(zhǎng)沙智谷項(xiàng)目?？偼顿Y180億元，已于2021年9月開工，聚焦計(jì)算生態(tài)四大核心，預(yù)計(jì)將會(huì)為片區(qū)帶來大量的高收入產(chǎn)業(yè)人群。

備注：圖片來源于政府網(wǎng)站。

總結(jié)

憑借高容低價(jià)以及城市基本面向好等多優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)可期，湘江片區(qū)以高能級(jí)配置和豐富山水洲城景觀優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)樓地市量?jī)r(jià)領(lǐng)跑長(zhǎng)沙市場(chǎng)。行業(yè)動(dòng)蕩之下，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目仍是企業(yè)業(yè)績(jī)穩(wěn)定的助推器，下半年湘江片區(qū)多高質(zhì)素地塊待入市，包括不可再生資源的洋湖、大王山全配套沿江地塊，預(yù)計(jì)將再度點(diǎn)燃長(zhǎng)沙土拍市場(chǎng)戰(zhàn)火。

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