“830”新政首周，至少1.55萬(wàn)人沖進(jìn)售樓部。

這個(gè)數(shù)字，比新政前一周（8.21-8.27）漲了13%；單周成交999套，更是環(huán)比上漲34%。

(相關(guān)資料圖)

到底是哪些人，加入了第一波搶房大隊(duì)？

這兩天樓市君走訪(fǎng)中心區(qū)部分熱點(diǎn)項(xiàng)目，給大家分享下第一手消息。

壹

中心區(qū)升溫快

低總價(jià)、低樓層單位也搶手

從世聯(lián)東一院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，上周中心區(qū)的看房人氣和成交回暖速度明顯勝過(guò)近郊區(qū)。

尤其是天河、海珠、荔灣三大核心區(qū)，上周成交量環(huán)比漲幅超過(guò)40%。

樓市君實(shí)探了解到，無(wú)論認(rèn)房不認(rèn)貸，還是首套兩成首付，各個(gè)樓盤(pán)都已跟進(jìn)。 （具體以銀行政策為準(zhǔn)）

結(jié)合銷(xiāo)售透露的訊息，現(xiàn)階段在中心區(qū)出手的客群，主要有兩個(gè)特征：

其一，“賣(mài)一買(mǎi)一”置換客較多，以周邊地緣買(mǎi)家為主。

這群人本就有換房計(jì)劃，在新政刺激下，購(gòu)房意向明顯增加了。

其二，不少人傾向選中小戶(hù)型，中低樓層、北向單位也很搶手。

畢竟，如今市區(qū)小戶(hù)型越賣(mài)越貴，而且不同 朝向、樓層之間的差價(jià)很明顯。

買(mǎi)家預(yù)算不多的情況下，低樓層的中小戶(hù)型性?xún)r(jià)比更高。

以荔灣新盤(pán)珠實(shí)西關(guān)都薈為例，同樣是11樓89平四房，南向單位比北向總價(jià)高出近19萬(wàn)。

算下來(lái)，兩套房 單價(jià)相差2100元/ 平。

｜南北向單位差價(jià)明顯

廣州樓市發(fā)布攝

萬(wàn)匯天地朗庭也很類(lèi)似，82平低樓層北向單位折后不到400萬(wàn)， 兩成首付不到80萬(wàn)。

而如果是92平南向三房，樓層差不多的房源總價(jià)約470萬(wàn)，單價(jià)高3000元/平。

｜萬(wàn)匯天地朗庭樣板間實(shí)拍

廣州樓市發(fā)布攝

據(jù)銷(xiāo)售透露，過(guò)去一周項(xiàng)目賣(mài)了二三十套。低總價(jià)房源想鎖房，還得提前凍資。

至于很多人關(guān)心的價(jià)格問(wèn)題，目前市區(qū)項(xiàng)目都很堅(jiān)挺，除了常規(guī)優(yōu)惠，并沒(méi)有明顯讓步。

甚至還有開(kāi)發(fā)商透露，交首付期限也縮短了。之前能延期到明年，現(xiàn)在都是1-3個(gè)月要交齊。

貳

再等，賣(mài)房更難

趁早抓住置換窗口期

那么，置換客到底嗅到了什么樣的信號(hào)，要在第一波出動(dòng)呢?

認(rèn)房不認(rèn)貸、兩成首付這兩條新政，都是給買(mǎi)家更大的杠桿。

比起剛需，出手意愿更強(qiáng)的，還是有房可賣(mài)的置換客。

對(duì)置換買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，即便一開(kāi)始月供高點(diǎn)，后續(xù)還能通過(guò)賣(mài)房提前還款。

同時(shí)，他們置換的唯一方向就是去買(mǎi)一手。

尤其在荔灣、海珠等老城區(qū)，老房子樓齡高，戶(hù)型落后，換回二手房意義不大。

新房無(wú)論配套、品質(zhì)、戶(hù)型都在升級(jí)，未來(lái)更容易流通。

｜廣州市區(qū)航拍圖

廣州樓市發(fā)布攝

站在置換的角度來(lái)看，買(mǎi)新房選擇不難，更頭痛的是賣(mài)房越來(lái)越難。

鏈家數(shù)據(jù)顯示，8月下半月到現(xiàn)在，廣州二手從13.3萬(wàn)套增長(zhǎng)至13.7萬(wàn)套，日均增加約200套。

而從8月31號(hào)開(kāi)始，近一周日均掛牌量已接近300套，掛牌速度提升了50%。

| 截圖來(lái)源：鏈家

這種情況下，降價(jià)賣(mài)房是大趨勢(shì)。

根據(jù)樓市君此前的調(diào)查，接近9成業(yè)主最近是在降價(jià)賣(mài)房。

業(yè)主割肉賣(mài)房，但核心問(wèn)題只有一個(gè)，剛需到底接不接盤(pán)。

現(xiàn)階段，剛需買(mǎi)家被一二手市場(chǎng)分流，同時(shí)在跟開(kāi)發(fā)商和業(yè)主進(jìn)行博弈，占據(jù)主動(dòng)權(quán)。

換房客就不一樣，無(wú)論政策繼續(xù)放松還是止步于此，未來(lái)三個(gè)月都是窗口期。

假如政策繼續(xù)放松，“5改2”出臺(tái)或限購(gòu)松動(dòng)，中心區(qū)將率先反彈。

結(jié)合最近限價(jià)放開(kāi)，以及市面上各種傳聞流出，這種可能性還真不低。

一旦限購(gòu)大閘被打開(kāi)，肯定會(huì)刺激置換需求釋放，中心區(qū)買(mǎi)入門(mén)檻還會(huì)升高。

這就不難解釋?zhuān)瑸楹问袇^(qū)一些北向、中低樓層房源賣(mài)得都不錯(cuò)。

| 截圖來(lái)源：社群

退一步講，即便今年不再有新政，樓市大概率又會(huì)進(jìn)入橫盤(pán)期。

但，接下來(lái)如果橫盤(pán)，又跟上半年行情完全不一樣。

按目前掛牌量的增長(zhǎng)速度 ， 兩三個(gè)月后的二手市場(chǎng)， 一定不會(huì)比現(xiàn)在好。

到時(shí)候你想置換，也比新政初期更難。這一點(diǎn)，才是很多人等不起的原因。

所以說(shuō)，比較理性的決定，還是趁著最近這波熱度，換房、賣(mài)房同步進(jìn)行 。

| 荔灣白鵝潭航拍

| 廣州樓市發(fā)布攝

如今市場(chǎng)正進(jìn)入新一輪周期，每個(gè)人都要看清自己的身位，做出最利于自己的選擇。

對(duì)于廣州樓市接下來(lái)的變化，你有何看法？

快來(lái)評(píng)論區(qū)聊聊~

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