去年10月22日，港龍中國地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(簡稱“港龍地產(chǎn)”)向港交所遞交了招股說明書。如今，近半年時間過去，港龍地產(chǎn)的IPO未見任何動響，官網(wǎng)也一直處于“升級中”狀態(tài)。

不過，港龍地產(chǎn)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)仍在穩(wěn)步推進(jìn)，日前還迎來了一位新執(zhí)行總裁。今年3月，

有媒體報道稱，中梁地產(chǎn)北方區(qū)域集團(tuán)原總裁姜煒已離職，下一站港龍地產(chǎn)，任執(zhí)行總裁。中國網(wǎng)財經(jīng)記者試圖向港龍地產(chǎn)核實(shí)，但截至發(fā)稿未能取得聯(lián)系。

資料顯示，港龍地產(chǎn)2007年在江蘇常州成立，主要業(yè)務(wù)范圍在江浙滬地區(qū)，包括江蘇省常熟、鹽城及南通以及浙江省杭州、嘉興、湖州及紹興等城市，2018年開始進(jìn)軍一線城市上海以及河南省和貴州省內(nèi)等主要城市。2019年7月，港龍地產(chǎn)將總部遷至上海，同年10月在港交所遞交招股說明書。

規(guī)模小，年度營收不足20億元

盡管經(jīng)過了十余年發(fā)展，但港龍地產(chǎn)無論從銷售業(yè)績還是土地儲備來看，都只能算是小型房企。招股書顯示，2016-2018年及2019年1-6月，港龍地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)及銷售收益分別為4.72億元、4.34億元、16.6億元及5.9億元;溢利及全面收益總額分別為3938萬元、3283.1萬元、3.32億元和6965.9萬元。

土地儲備方面，截至估值日期，港龍地產(chǎn)在20個城市的56個開發(fā)項(xiàng)目的土地儲備為471.54萬平方米，包括84631.51平方米已竣工項(xiàng)目、389.35萬平方米開發(fā)中項(xiàng)目、73.72萬平方米持作未來開發(fā)物業(yè)。

中國網(wǎng)財經(jīng)記者注意到，港龍地產(chǎn)目前對合作開發(fā)頗為熱衷。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，港龍地產(chǎn)近年來合作的房企包括碧桂園、萬科、融創(chuàng)、弘陽等。

有房地產(chǎn)行業(yè)評論員告訴中國網(wǎng)財經(jīng)記者，在規(guī)?？焖贁U(kuò)張中，大量的合作開發(fā)雖然能起到降低成本和快速提振規(guī)模的作用，但是合作開發(fā)畢竟是把雙刃劍，長期銷售權(quán)益比例太低，并且總土儲資源不是非常充足，或?qū)?dǎo)致業(yè)績與營收規(guī)模的增長乏力，而銷售規(guī)模增幅逐漸收窄、營收規(guī)模的下降，都可能降低外界資本對企業(yè)的前景預(yù)期。

那么，港龍地產(chǎn)熱衷合作開發(fā)的原因，是自身資金不足、還是通過擴(kuò)大流量規(guī)模以完成銷售目標(biāo)的權(quán)宜之計(jì)，中國網(wǎng)財經(jīng)記者未能獲得港龍地產(chǎn)的回應(yīng)。

債務(wù)壓力大，資產(chǎn)負(fù)債比率超150%

與多數(shù)中小房企類似，收入暴漲的港龍地產(chǎn)，也面臨資金短缺等一系列問題。

數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月30日，港龍地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債比率為153.9%，而2016-2018年末的這一數(shù)據(jù)分別為17%、98.8%和122.1%，資產(chǎn)負(fù)債比率不到三年增長了8倍

在資產(chǎn)負(fù)債比率增加的背后，是港龍地產(chǎn)運(yùn)營成本的瘋漲。以2018年為例，港龍地產(chǎn)當(dāng)年銷售及營銷開支為6097萬元，同比增加234%;一般及行政開支為9007萬元，同比增加201.5%;融資成本凈額則為3463萬元，同比增加702%。

港龍地產(chǎn)表示，公司融資主要來自銀行借款、信托融資及其他融資。截至2019年8月31日，港龍地產(chǎn)信托融資及其他融資安排占總借款的35.1%，有6.8億元未償還。眾所周知，信托融資成本一直被業(yè)內(nèi)詬病。港龍地產(chǎn)2019年9月與無錫蠡悅股權(quán)投資合伙企業(yè)的融資安排，年利率高達(dá)14%;此外，港龍地產(chǎn)同月還向上海愛信信托投資有限公司融資1.07億元，年利率也高達(dá)13%。

跟股東借款，最高年利率達(dá)20%

中國網(wǎng)財經(jīng)注意到，港龍地產(chǎn)還向股東們進(jìn)行高息借款，這體現(xiàn)在“應(yīng)付非控股權(quán)益款項(xiàng)”方面。招股書解釋稱，該款項(xiàng)是非控股股東為支持項(xiàng)目開發(fā)而向有關(guān)附屬公司支付的墊款，其中金額為9.5億元和15.6億元的款項(xiàng)是需要支付利息的，年息為8.0%-20.0%，上限利率近乎于高利貸。

據(jù)了解，港龍地產(chǎn)此次IPO所募資金，將用于支付土地收購成本并且為潛在開發(fā)項(xiàng)目提供資金，支付江南桃源、山水拾間、紫御府、秋實(shí)宸悅等現(xiàn)有項(xiàng)目和新項(xiàng)目開發(fā)的建筑成本以及一般運(yùn)營資金。

招股書顯示，計(jì)劃赴港上市的港龍地產(chǎn)，報告期內(nèi)還曾發(fā)生過若干不合規(guī)事件，主要涉及6個方面，分別為：未能做出充足的社保及住房公積金供款、未能及時開立社保及住房公積金賬戶、常州港華和連云港港華項(xiàng)目交付使用時間早于竣工驗(yàn)收合格時間、擅自改變資本金結(jié)匯用途、辦理行政審批程序/或取得有關(guān)必要許可證前開工、取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書前建筑工程動工。(記者 舒越)

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