有很多事情，我們只能知道它的開始，無法了解它的現(xiàn)在，更無法預料它的結(jié)局。

對購買了濟南彩石山莊的2087戶購房者來說，當初法院的“暫不受理”立案，或許現(xiàn)在成為了他們的“福音”。

現(xiàn)在，他們都拿到了相應的“補償款”。雖然與房價漲升幅度相比，這筆款子顯得“少了點”，但與“打水漂”相比，這還算是“落袋為安”。

如果法院當時準予立案，購房戶無疑都會勝訴，但勝訴者拿到的都將是一紙無法執(zhí)行的法律文書。

這個維權，最終沒有一戶走訴訟渠道，全部是通過調(diào)解的方式解決。

這個維權故事，持續(xù)了近十年。在今年的全國“兩會”上，彩石山莊問題的解決被寫進了最高法的工作報告中。一個案例被寫進最高法的年度工作報告，這種情況并不多見。

江北第一大爛尾項目

事情還要從2006年開始講起。故事的主角是三聯(lián)集團。

在2006年前后，三聯(lián)集團的財務緊張狀況已經(jīng)使其難以為繼。這應當與當時的政商關系有關。濟南標志性建筑的泉城廣場，三聯(lián)集團拿了不少錢。三聯(lián)集團開發(fā)的當時號稱江北第一大盤的陽光舜城項目，很多是省直部門的宿舍，房款遲遲不能到位。

這個時候，張繼升眼光瞄向了彩石山莊項目。也只有通過這個項目匯攏資金，才能緩解三聯(lián)集團的資金困境。這可以說是三聯(lián)集團的最后一搏。

當時采取的手段大致是三個方面。一是，低價。彩石山莊位于濟南的大東郊，已經(jīng)出了繞城高速公路。但濟南確定的方針是向東部發(fā)展，房價具備上升空間。每平方米2600多元的房價，令不少人心然怦動。

二是，社會廣推。從2006年開始，到2008年彩石山莊停工，彩石山莊項目都是濟南市每次房展的主角。

三是，全員營銷。公司的管理層被分派了任務，完成有獎，完不成則罰。后來，三聯(lián)集團的很多管理人士背上“人情債”，也背上了“自身債”，因為他們中很多人為了完成任務，也認購了彩石山莊。

最終的結(jié)果是彩石山莊項目完成了預售9.6億元，2000多戶。這還不包含“團購”。因為有的省直單位一下子就“團購”了上百套。

這近十億元的房款都去了哪里?張繼升曾經(jīng)告訴記者，除了彩石山莊開工的前期準備之外，還有一部分是彌補了過去的虧空。到彩石山莊那里，能用的資金其實已經(jīng)很少。

陽光舜城項目，當時號稱是江北第一大盤，但據(jù)三聯(lián)集團人士稱，這個項目不但不賺錢，還留下了一系列遺留問題。

按照當初的合同約定，彩石山莊項目應該于2008年10月交房。但在挖下幾個大坑之后，2008年9月，三聯(lián)集團下達了停工通知，從此就再沒有開工。也就是從那時候開始，購房者開始了維權之路。

優(yōu)先受償權是關鍵

維權，購房者首先想到的是訴訟。但有關方面決定對彩石山莊的所有案件，均“暫不受理”。這將購房者推到了絕境。從此，上訪的人群成了濟南市街頭的一道“風景”。

直到2014年6月，山東省政府研究解決彩石山莊項目問題，確定了“按照法治思維，在法律框架內(nèi)予以解決”的指導思想。

山東康橋律師事務所首席合伙人、山東省政府法律顧問張巧良律師自始至終參與了彩石問題的解決。他告訴《第一財經(jīng)日報》，要解決問題，首先就要解決優(yōu)先受償權的問題。

張巧良說，三聯(lián)集團涉案土地等可供執(zhí)行的財產(chǎn)層層抵押，享有優(yōu)先受償權的是銀行等抵押權人，而非購房群眾。按照法律途徑，事件能否解決最大的難題是受償權優(yōu)先問題。這個問題不解決，即便啟動司法程序，結(jié)果可能就是購房群眾“顆粒無收”，這也是此前法院不予立案的重要原因。

張巧良律師提出，從立法精神和法治原則來看，在“彩石山莊項目”中，購房者應當被認定為消費者，與牽涉其中的金融機構、施工單位等相比，屬于弱勢群體，其合理合法的權益，尤其是涉及到生存的基本權益，應當?shù)玫阶鹬睾捅Ｗo。

為此，張巧良提出，支付了商品房全部或大部分款項的買受人的債權應該具有返還請求優(yōu)先權。

這一法律意見得到了山東省委、省政府的認可，最終也獲得了最高人民法院的支持。

“最高法院的支持是彩石山莊問題能夠通過司法渠道解決的關鍵。”張巧良告訴《第一財經(jīng)日報》。

金融機構失去了優(yōu)先受償權，他們能答應嗎?記者了解到，政府方面答應以后可以通過調(diào)整項目規(guī)劃，提高容積率等措施，以保障金融機構等的利益。最終金融機構也接受了。

實際上，如果問題繼續(xù)僵持下去，金融機構的利益也得不到維護。面對這么龐大的維權群體，政府方面很難做出將標的物拍賣用于清償銀行貸款的決定。最終，金融結(jié)構做出了“妥協(xié)”。

更重要的是，最高人民法院關于優(yōu)先受償權的意見，金融部門需要認真考慮。

2087戶全部調(diào)解解決

張巧良介紹說，通過前期論證，購房者可采取兩種方式予以解決，分別是訴前調(diào)解和訴訟方式。大部分購房者同意采取訴前調(diào)解并經(jīng)司法確認的方式來實現(xiàn)自己的權益。調(diào)解程序啟動后，購房者和三聯(lián)集團陸續(xù)簽訂調(diào)解協(xié)議，達成調(diào)解協(xié)議的，法院審查后出具司法確認裁定書。

根據(jù)調(diào)解意見，關于房屋買賣糾紛合同，三聯(lián)集團除返還購房者房款外，還應當賠償房屋增值損失。調(diào)解意見確認，三聯(lián)集團與購房者簽訂的房屋買賣合同有效，三聯(lián)集團一直沒有交房，構成違約。現(xiàn)三聯(lián)集團不能繼續(xù)履行合同，購房者有權解除合同，要求三聯(lián)集團承擔不能履行合同的違約責任。三聯(lián)集團與購房者解除房屋買賣合同以及網(wǎng)簽協(xié)議，三聯(lián)集團除返還購房者繳納的房款外，依法還應賠償正常合理的房屋增值損失。如購房者未足額支付房款，則三聯(lián)集團按照購房者已付款占應付款的比例，賠償房屋增值損失。

調(diào)解的過程并不輕松，因為群體龐大，各自的訴求并不相同。但最終所有的購房者還是簽訂了調(diào)解協(xié)議。

“磨了這么多年，脾氣都磨沒了?，F(xiàn)在能夠解決，想得到太多也不現(xiàn)實。能拿回來的，就權當賺的吧。”一位購房者如是向記者描述他的想法。他說，這也是大多數(shù)人的想法。

最終他拿回的是購房本金和銀行同期存款80%的利息。

“往常，只有等案件調(diào)解或裁判作出后，法院才能進行執(zhí)行拍賣。由于三聯(lián)彩石山莊案件的特殊性，我們經(jīng)過反復論證研究，開創(chuàng)了調(diào)解裁判與執(zhí)行拍賣同步進行的模式。”濟南中院執(zhí)行三庭庭長劉江此前告訴記者。

2014年10月，彩石山莊的土地進入拍賣程序，隨后以16.296億元的價款拍出。

截至目前，三聯(lián)集團彩石山莊案件涉及的2087戶群眾購房糾紛已全部解決，共發(fā)放執(zhí)行款14.27億元。

張巧良說，彩石山莊事件的妥善解決，實現(xiàn)了實體正義與程序正義的統(tǒng)一，法律效果和社會效果的統(tǒng)一，最終百姓利益得到保障，政府公信牢牢樹立，不和諧因素得以弭除。

首先，它讓群眾看到了以法治手段可以尋求合法利益保障，也生動地昭示今后類似的大規(guī)模群體案件的解決首先應想到運用法治思維和法治方式;

其次，運用法律解決問題，要改變慣性思維，更要學會創(chuàng)新司法程序運用、創(chuàng)新法律適用、創(chuàng)新司法工作方式;

第三，各部門應通力合作，利益各方要顧全大局，推動事件有效解決;

第四，打破了“信訪不信法”的怪圈，彩石山莊項目的解決，為我們提供了解決此類群體性糾紛案件的可復制性經(jīng)驗。

張巧良同時說，彩石山莊問題的解決具有可復制性。明確了購房者作為消費者具有優(yōu)先受償權，許多爛尾項目解決起來就容易得多。

關鍵詞： 濟南 彩石山莊