楊浦區(qū)4街坊(后紡三)、53、54街坊房屋征收補償方案

尊敬的房屋所有人、公有房屋承租人：

您的房屋因舊城區(qū)改建的需要已列入本次房屋征收范圍：許昌路426-498號(雙號)，227弄105號(部分)、106-195號、196號(部分)，452弄(全弄)，468弄(全弄)，476弄(全弄);揚州路28-292號(雙號)，317-379號(單號)，399-419號(單號)，343弄(全弄)，421弄(單號)，懷德路457-525號(單號)、466-524號(雙號)，491弄(全弄)，482弄(全弄),，492弄(全弄)，526弄(全弄);平?jīng)雎?24號。(具體門牌號詳見基地公示欄)。

上述房屋征收范圍已經(jīng)市有關(guān)部門與楊浦區(qū)人民政府確定，舊城區(qū)改建的項目已列入我區(qū)2020年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃。

房屋征收工作由房屋征收部門一一上海市楊浦區(qū)住房保障和房屋管理局，委托上海市楊浦第二房屋征收服務(wù)事務(wù)所承擔(dān)房屋征收與補償?shù)木唧w工作。

為使房屋征收工作依法有序進行，現(xiàn)將房屋征收政策、法規(guī)及房屋征收補償?shù)挠嘘P(guān)事項以書面形式告知如下：

一、本次房屋征收適用的主要政策法律法規(guī)依據(jù)

(一)《中華人民共和國物權(quán)法》第四十二條;

(二)國務(wù)院令第590號《國有土地上房屋征收與補償條例》;

(三)上海市人民政府令第71號《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》(以下簡稱：《細則》);

(四)滬房管規(guī)范征[2012]9號上海市住房保障和房屋管理局關(guān)于貫徹執(zhí)行《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》若干具體問題的意見 (以下簡稱：《意見》);

(五)滬建法規(guī)[2016]664號《上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會關(guān)于公布部分規(guī)范性文件清理結(jié)果的通知》;

(六)滬房規(guī)范[2018]5號上海市房屋管理局關(guān)于印發(fā)《上海市國有土地上房屋征收評估管理規(guī)定》;

(七)本市市、區(qū)相關(guān)法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件。

二、有關(guān)房屋征收補償主要事項的說明

(一)征收補償協(xié)議主體的確定

房屋征收補償協(xié)議由房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人簽訂。

被征收人、公有房屋承租人可以書面授權(quán)委托1-2名代理人與房屋征收部門簽訂房屋征收補償協(xié)議。

被征收人、公有房屋承租人以征收決定作出之日合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同計戶，按戶進行補償。

被征收人以房地產(chǎn)權(quán)證所載明的所有人為準(zhǔn)，公有房屋承租人以租用公房憑證、公有非居住房屋租貨合同所載明的承租人為準(zhǔn)。

本方案中所涉及的“戶”均指產(chǎn)權(quán)戶或租貨戶。

(二)關(guān)于房屋征收的房屋評估機構(gòu)選定及評估時點

被征收房屋的價值和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價值(本市對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格有特別規(guī)定的除外)，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人、公有房屋承租人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人、公有房屋承租人按照簡單多數(shù)的原則，以得票數(shù)多少的順位確定估價機構(gòu)。房屋征收部門將確定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)予以公告。

被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的評估時點為房屋征收決定公告之日。

被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收都門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部門對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向市房地產(chǎn)估價師協(xié)會組織的房地產(chǎn)估價專家委員會申請鑒定。

(三)房屋類型的認定

公有房屋的房屋類型以公房管理資料記載的房屋類型為準(zhǔn)。

(四)關(guān)于被征收房屋建筑面積的認定

對于已經(jīng)登記的房屋，其建筑面積，一般以房地產(chǎn)權(quán)證書和房地產(chǎn)登記簿的記載為準(zhǔn);房地產(chǎn)權(quán)證書和房地產(chǎn)登記簿的記載不一致的，以房地產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的房屋，以相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積為準(zhǔn)，實際建筑面積小于相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準(zhǔn)，相關(guān)批準(zhǔn)文件未記載建筑面積，或者雖無批準(zhǔn)文件但有相關(guān)材料證明在1981年以前已經(jīng)建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部門認定的房屋調(diào)查機構(gòu)實地丈量的建筑面積為準(zhǔn)。

承租的公有非居住房屋，以房屋租賃合同記載的建筑面積為準(zhǔn)。承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建筑面積為準(zhǔn);租用公房憑證記載的是居住面積的，按下表所列的換算系數(shù)計算建筑面積：

房屋類型 公寓 獨立住宅

(花園住宅)

新里住宅 新工房

(有電梯、成套)

新工房

(無電梯、成套)

新工房

(無電梯、不成套)

“兩萬戶”

新工房

舊里住宅 簡屋

換算系數(shù) 2.06 1.83 1.82 2.00 1.98 1.94 1.65 1.54 1.25

在2001年11月1日前租用公房憑證中已有記載、用于居住并已計算收取租金的閣樓，高度在1.2米至1.7米(含1.7米)的部分，按照實際居住面積的1/2及上款規(guī)定的換算系數(shù)計算建筑面積;1.7米以上部分，按照實際居住面積及上款規(guī)定的換算系數(shù)計算建筑面積。其他情形的閣樓，不計算建筑面積。

(五)關(guān)于非居住房屋的認定

1、原始設(shè)計為非居住房屋，延續(xù)至房屋征收決定作出時仍作為非居住房屋使用的，應(yīng)當(dāng)認定為非居住房屋;

2、公有房屋承租人與公有房屋出租人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關(guān)系的，可以認定為非居住房屋;

3、房地產(chǎn)權(quán)證書和房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人為單位，可以認定為非居住房屋，但其房屋性質(zhì)明確記載為居住或者實際用作職工或者職工家庭居住使用的除外;

4、原始設(shè)計為居住房屋，經(jīng)市或區(qū)房屋行政管理部門批準(zhǔn)居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜模刑貏e規(guī)定以外，可以認定為非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已經(jīng)以居住房屋作為經(jīng)營場所并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的，可以認定為非居住房屋;在2001年11月1日以后，以居住房屋作為經(jīng)營場所并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，未經(jīng)市或區(qū)房屋行政管理部門批準(zhǔn)居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜?，不認定為非居住房屋。

(六)房屋征收補償協(xié)議生效或停止征收的條件

被征收人、公有房屋承租人在規(guī)定簽約期限(一個月)內(nèi)，與房屋征收部門簽訂“房屋征收補償協(xié)議書”的戶數(shù)達到本次房屋征收總戶數(shù)85%以上(含85%)的，則已簽訂的協(xié)議開始生效;如規(guī)定簽約期限屆滿，簽訂“房屋征收補償協(xié)議書”的戶數(shù)未達到本次房屋征收總戶數(shù)85%的，則已簽訂的協(xié)議不生效，征收決定終止執(zhí)行，本次房屋征收工作隨即停止。因簽約率未達到85%而停止的舊城區(qū)改建地塊在3年內(nèi)不再啟動舊城區(qū)改建工作。

三、居住房屋

(一)征收居住房屋的補償

征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

被征收人、公有房屋承租人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人、公有房屋承租人計算、結(jié)清被征收房屋補償金額與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。

1、征收居住房屋

被征收居住房屋的補償金額=評估價格+價格補貼+套型面積補貼

2、征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋，被征收人選擇貨幣補償?shù)模赓U關(guān)系終止

對被征收人的補償金額=評估價格×20%;對公有房屋承租人的補償金額=評估價格×80%+價格補貼+套型面積補貼

(1)評估價格=被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估單價x被征收房屋的建筑面積

被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估單價低于評估均價的，按評估均價計算。

評估均價=被征收范圍內(nèi)居住房屋評估總價÷居住房屋總建筑面積

評估均價標(biāo)準(zhǔn)，由評估機構(gòu)在評估后計算得出，由房屋征收部門在征收范圍內(nèi)公布。被征收房屋評估價經(jīng)復(fù)核、鑒定后有變動的，評估均價不受其影響。

(2)價格補貼=評估均價×補貼系數(shù)×被征收房屋的建筑面積補貼系數(shù)為0.3。

(3)套型面積補貼=評估均價×補貼面積

每戶補貼面積為15平方米建筑面積。

(二)居住困難戶的優(yōu)先保障

被征收居住房屋的補償金額確定后，對按規(guī)定條件和計算標(biāo)準(zhǔn)折算人均建筑面積不足22平方米的居住困難戶，增加保障補貼，但已享受經(jīng)濟適用住房政策的除外。增加的保障補貼可以用于購買產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。

折算公式為：被征收居住房屋補償金額÷折算單價÷居住困難戶人數(shù)

折算單價為：21500元/平方米

保障補貼=折算單價×居住困難戶人數(shù)×22平方米-被征收居住房屋補償金領(lǐng)

居住困難的被征收人、公有房屋承租人應(yīng)當(dāng)在申請受理期內(nèi)(詳見基地公告)向區(qū)住房保障機構(gòu)提出居住困難審核申請，并提供相關(guān)證明材料。

區(qū)住房保障機構(gòu)按照《細則》以及本市經(jīng)濟適用住房的相關(guān)規(guī)定對居住困難戶進行認定，并將經(jīng)認定符合條件的居住困難戶及其人數(shù)在征收范圍內(nèi)公示，公示期為15日。公示期內(nèi)有異議的，由區(qū)住房保障機構(gòu)在15日內(nèi)進行核查和公布。

逾期提出申請的，區(qū)住房保障機構(gòu)將繼續(xù)受理，并按照《細則》、《關(guān)于進一步規(guī)范本市房屋征收補償工作的通知》以及本市經(jīng)濟適用住房的相關(guān)規(guī)定進行認定、公示。公示期內(nèi)有異議的，由區(qū)住房保障機構(gòu)在15日內(nèi)進行核查和公布。由此可能產(chǎn)生的后果(如簽約延遲、獎勵費減少等)，由申請人自行承擔(dān)。

(三)征收居住房屋簽約搬遷的獎勵和補貼標(biāo)準(zhǔn)

協(xié)議生效后，符合以下條件的居民可享受下列獎勵和補貼：

(1)按期簽約獎

凡在規(guī)定簽約期限內(nèi)簽約并在協(xié)議生效后30日內(nèi)騰空、搬遷交房完畢的居民，每戶獎勵350000元，并按被征收房屋建筑面積獎勵5000元/平方米。如在簽約期的第一個月內(nèi)簽約的居民，每戶再增加獎勵50000元。

簽約期限屆滿后簽約的居民，每戶獎勵300000元，并按被征收房屋建筑面積獎勵5000元/平方米。

(2)配合簽約獎

凡簽約并在協(xié)議生效后30日內(nèi)騰空、搬遷交房完畢的居民，每戶按被征收房屋建筑面積給予6000元/平方米獎勵，低于150000元的按150000元計。如在簽約期的前十天內(nèi)簽約的居民，每戶增加獎勵55000元。

如在規(guī)定簽約期限內(nèi)首日簽約率達到85%的，則對在首日簽約并在協(xié)議生效后30日內(nèi)騰空、搬遷交房完畢的居民，每戶按被征收房屋建筑面積再增加獎勵8000元/平方米，低于200000元的按200000元計。

(3)集體簽約獎

規(guī)定簽約期限屆滿時簽約率達到85%的，對已簽約并在協(xié)議生效后30日內(nèi)騰空、搬遷交房完畢的居民，每戶獎勵150000元.

規(guī)定簽約期限屆滿時簽約率超過85%的，則每增加1%，對已簽約并在協(xié)議生效后30日內(nèi)騰空、搬遷交房完畢的居民，每戶再增加獎勵5000元，該獎勵僅適用于在規(guī)定簽約期限內(nèi)簽約的居民。

關(guān)鍵詞： 楊浦區(qū) 征收 補償 方案