受市場行情及大額計(jì)提減值影響，去年大部分房企均出現(xiàn)營利下滑，并由盈轉(zhuǎn)虧。

3月30日晚間，遠(yuǎn)洋集團(tuán)(03377.HK)發(fā)布2022年業(yè)績報(bào)告，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)額461.27億元，較去年下降28%，毛利為人民幣23.77億元，較去年下降79%，毛利率為5%，較2021年的18%下滑13個(gè)百分點(diǎn)。

2022年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的公司擁有人應(yīng)占虧損為159.3億元，2021年同期為盈利27.29億元。

(資料圖片)

至于虧損的原因，遠(yuǎn)洋解釋稱，一方面是整體房地產(chǎn)市場低迷及疫情持續(xù)導(dǎo)致營業(yè)額及毛利率下降，以及對物業(yè)項(xiàng)目計(jì)提的減值撥備增加；另一方面，分占合營企業(yè)和聯(lián)營公司的業(yè)績下降；第三方面來自匯兌虧損。

核數(shù)師在報(bào)告中指出了遠(yuǎn)洋集團(tuán)聯(lián)營公司存在的一些問題，其中一家名為“瑞喜”集團(tuán)的公司，持有遠(yuǎn)洋資本股份，2022年錄得虧損7.71億元。

并且遠(yuǎn)洋集團(tuán)下屬另一家子公司，有存在106億元的滾存應(yīng)收款項(xiàng)余額，該應(yīng)收款的減值損失為27.5億元。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)管理層對此解釋稱，相關(guān)款項(xiàng)最終用于支持遠(yuǎn)洋資本的營運(yùn)資金及對其投資。遠(yuǎn)洋資本管理層也表示，該等資金安排為了滿足營運(yùn)資金及投資物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。

去年至今，遠(yuǎn)洋集團(tuán)未有公開債務(wù)違約，但遠(yuǎn)洋資本曾展期過一筆10億元的債券，原因則是受市場行情變化，加之部分投資項(xiàng)目周期較長，退出時(shí)點(diǎn)與債務(wù)到期節(jié)點(diǎn)存在一定錯(cuò)配情況，因此遠(yuǎn)洋資本面臨一定的流動性壓力。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)曾在投資者會議上表示，與遠(yuǎn)洋資本是兩個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體、法律實(shí)體，支持遠(yuǎn)洋資本獨(dú)立解決流動性管理問題。如今從年報(bào)來看，遠(yuǎn)洋資本的流動性壓力也對遠(yuǎn)洋集團(tuán)的財(cái)務(wù)報(bào)表產(chǎn)生了虧損影響。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)去年的業(yè)績表現(xiàn)也影響到了大股東中國人壽的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)。據(jù)中國人壽2022年財(cái)報(bào)披露，2022年末，遠(yuǎn)洋集團(tuán)港股每股1.09港元，基于此已計(jì)提減值26.45億元，2021年底時(shí)，已對其計(jì)提減值32.17億元。

3月30日，在中國人壽舉辦的2022年業(yè)績發(fā)布會，其副總裁劉暉表示，遠(yuǎn)洋集團(tuán)是公司聯(lián)營企業(yè)，對其計(jì)提減值后，賬面值占中國人壽總資產(chǎn)低于0.05%，不會對公司有影響。

劉暉說，“作為大股東，公司高度關(guān)注遠(yuǎn)洋集團(tuán)的經(jīng)營情況。當(dāng)前，地產(chǎn)行業(yè)的基本面也迎來了積極的變化，市場也在筑底修復(fù)中，我們將積極支持遠(yuǎn)洋走出低谷，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展。”

有大股東的支持和遠(yuǎn)洋集團(tuán)在經(jīng)營戰(zhàn)略方面的節(jié)衣縮食，2022年遠(yuǎn)洋集團(tuán)如期完成所有到期有息債務(wù)的兌付，以及信用類融資凈還款189億元，包括120億元供應(yīng)鏈ABS的兌付，逐步以抵押借款替換信用類融資，持續(xù)優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)。

就在今年3月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)本擬展期一筆6億元次級永續(xù)美元債本期票息，但在月底時(shí)選擇兌付了共計(jì)2060萬美元。

據(jù)了解，遠(yuǎn)洋集團(tuán)境外再融資壓力小，2022年新增公開市場融資74億元，包括4億美金美元債，20億元PPN，13.2億元公司債回轉(zhuǎn)售和13.03億元REITs發(fā)行。并且美元債2023年無到期，下一筆美元債到期為2024年7月30日。

從經(jīng)營層面來看，物業(yè)開發(fā)占遠(yuǎn)洋集團(tuán)總營收的80%。在銷售方面，2022年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售額1003億元，雖然同比下滑26%，但在行業(yè)內(nèi)的銷售排名提升了10個(gè)名次，躋身TOP20行列。

從區(qū)域分布來看，全年56%的協(xié)議銷售額來自于華東、華南、華中及華西區(qū)域。其中來自一、二線城市的協(xié)議銷售額占全體約80%。

從具體城市來看，北京作為遠(yuǎn)洋的大本營，單城銷售額達(dá)180億，其次為天津、成都、深圳，單城銷售額分別為85.9億、78.3億及73.4億。

在去年的樓市行情下，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的銷售額表現(xiàn)最好的月份與市場整體回暖密切關(guān)聯(lián)，6月、11月、12月單月銷售額均超過百億元。

從投資方面來看，遠(yuǎn)洋也在做戰(zhàn)略性收縮。2022年只新增獲取了7個(gè)項(xiàng)目，新增土儲約67萬平方米。而2020年、2021年分別新獲取53個(gè)及46個(gè)(包括物流地產(chǎn)在內(nèi)的21個(gè)非住宅)項(xiàng)目。

遠(yuǎn)洋的新增投資開始更聚焦一二線核心城市，并且側(cè)重于舊改等可一、二級聯(lián)動、持續(xù)產(chǎn)生貢獻(xiàn)的項(xiàng)目。

截至2022年12月31日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)總土地儲備約4300萬平方米，平均可售面積土地成本約每平方米7100元，其中北京(包括環(huán)京)與環(huán)渤海的土儲占比高達(dá)46.3%。

在物業(yè)投資方面，截至2022年底，遠(yuǎn)洋共持有超過22個(gè)投資物業(yè)，其中包含已出售給合作方太古里的成都遠(yuǎn)洋太古里。

實(shí)際上，近兩年遠(yuǎn)洋正在逐步收縮投資性業(yè)務(wù)，包括減少項(xiàng)目股權(quán)保留運(yùn)營權(quán)、直接出售項(xiàng)目的“輕資產(chǎn)化”，接盤方主要是大股東中國人壽及其它合作方，這兩項(xiàng)總計(jì)回籠資金近140億。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)在年報(bào)中表示，“對行業(yè)迎來春天充滿信心”，同時(shí)也指出“經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和購房客戶、金融機(jī)構(gòu)、供應(yīng)商等上下游產(chǎn)業(yè)鏈的預(yù)期恢復(fù)需要時(shí)間，傳導(dǎo)至企業(yè)現(xiàn)金流改善和投資能力恢復(fù)則需更長時(shí)日，行業(yè)還有一段春寒料峭之路要走。”

（文章來源：界面新聞）

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