重回十強(qiáng)的金地，不敢松懈。

4月28日，金地發(fā)布2022年年報(bào)，收入1202億元，凈利潤61億元，下滑35%，沒能逃掉增收不增利。

過去行業(yè)下行期，銷售端量價(jià)齊跌，金地采取了收縮策略，降低投拓力度。

(資料圖片)

這一情況在今年發(fā)生改變。

4月下旬，上海、東莞的首輪土拍市場上，金地一日之內(nèi)拿下三宗土地，總斥資超過62億元，引人側(cè)目。

“房企經(jīng)營就像踩單車，只有向前蹬，努力前行才不會(huì)跌落。”金地董事長凌克在今年初表態(tài)，要主動(dòng)把握土地投資機(jī)會(huì)。

抓住土地市場的窗口期，金地連續(xù)出擊，趁機(jī)掃貨。

重新活躍

2023年各地第一輪土拍，好貨不少，房企們摩拳擦掌，重啟搶地大戲。

年初以來，隱身許久的金地，頻頻現(xiàn)身土拍市場，在北京、杭州、南京、蘇州、西安等多個(gè)城市參與競拍。

直到3月底，才在西安摘下了開年首宗地塊，耗資3.4億元。

4月，上海首輪集中供地開拍，戰(zhàn)況激烈，近60家房企“搶食”，4天內(nèi)交易了19宗土地，涉資519億元。

金地一共報(bào)名了5宗地塊，最終拿下嘉定區(qū)兩宗地塊，總耗資約40億元。

同一天，金地又現(xiàn)身東莞，擊退華潤置地、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展等30多家房企，以最高限價(jià)22.142億元將一塊地收入囊中，折合可售樓面價(jià)2.6萬元/㎡，成為東莞樓面價(jià)第二高的地塊。

“今天是金地非常好運(yùn)的一天?！苯鸬乜偛命S俊燦的欣喜溢于言表。

當(dāng)下，樓市尚未全面復(fù)蘇，市場呈分化趨勢(shì)，金地出手謹(jǐn)慎、要求提高。

凌克表示，投資項(xiàng)目必須兼顧安全性、流動(dòng)性。具體要求包括：

優(yōu)選一二類城市；項(xiàng)目需求支撐強(qiáng)勁、銷售周期短；能快開盤、快銷售、快回款。

一句話概括：錢要用在確定性更高、更賺錢的項(xiàng)目上。

“當(dāng)前各房企拿地方面的工作非常趨同，即主動(dòng)尋找高能級(jí)的土地市場，這與此類市場率先復(fù)蘇、后續(xù)銷售市場被看好有關(guān)?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者提到。

金地拿下的四宗地，均處于一線和新一線城市，且地塊整體面積小，占用資金少，去化有保障。

以上海嘉定菊?qǐng)@社區(qū)的地塊為例，金地以29.13億元摘下，是此輪拿地中耗資最多的地塊，成交樓板價(jià)約2.4萬元/㎡。

該地塊周邊生活配套與交通出行成熟，建筑面積12.1萬平方米，所需開發(fā)資金相對(duì)少，又與金地打造的網(wǎng)紅盤“峯范項(xiàng)目”相近。

后者開發(fā)了四期，幾乎都是“開盤即售罄”狀態(tài)，最新售價(jià)約5萬元/㎡。金地在同一區(qū)域再造一個(gè)項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)小、去化快。

廣發(fā)證券預(yù)測(cè)，按照上述地塊指導(dǎo)價(jià)4.6萬元/平米估算，項(xiàng)目毛利率可達(dá)28.8%，回報(bào)可觀。

補(bǔ)倉儲(chǔ)糧

曾經(jīng)的“招保萬金”一員，金地一度掉隊(duì)。

近年奮力追趕，在2021年重回行業(yè)前10，2022年座次再進(jìn)位，以2218億元銷售額，位列百強(qiáng)房企第7位。

然而，去年銷售規(guī)模還是同比下滑了22.6%。為了保障現(xiàn)金流，金地收緊錢包。

土地儲(chǔ)備是房企后續(xù)業(yè)績的保障，補(bǔ)倉儲(chǔ)糧是金地占位所需，也是生存之本。

“地產(chǎn)公司要生存，就要努力做一些優(yōu)質(zhì)的投資，實(shí)現(xiàn)投資、建設(shè)、融資、銷售、回款的良性循環(huán)?！绷杩吮硎尽?/p>

過去兩年，金地補(bǔ)倉的少量項(xiàng)目，多處于非城市中心區(qū)，市場低迷時(shí)，項(xiàng)目銷量、售價(jià)容易回調(diào)。

而土地又“出多進(jìn)少”，2022年金地新增總土地儲(chǔ)備只有248 萬㎡，總土儲(chǔ)比去年末少了1216萬㎡。

全年新獲取項(xiàng)目總投資額約 368 億元 ，同比大幅減少72%。

當(dāng)核心城市貨量下降，銷售均價(jià)下降，金地的座次恐不保。

這已經(jīng)體現(xiàn)在今年第一季度的數(shù)據(jù)上。

1-3月，金地銷售額同比下降3.08%至441億元，跌出前十，排名第12位，銷售均價(jià)也由去年的2.48萬元/㎡下滑至1.82元/㎡。

上海是其強(qiáng)勢(shì)區(qū)域，常年穩(wěn)居市場份額前列。2022年，金地在上海的全口徑銷售額約348億元，排名第三，僅次于招商蛇口、仁恒置地。

去年開始，金地重點(diǎn)補(bǔ)倉上海，拿下上海嘉定區(qū)和青浦區(qū)的地塊，但新增貨值不多。

此次再度加倉，有望穩(wěn)固金地的市場地位和銷售業(yè)績。

原本這輪土拍中，金地還報(bào)名了最熱門的兩塊地——閔行和青浦地塊，可惜最終無緣。

年初至今，金地的土地總投資額超過87億元。

信心回暖

凌克出手的信心，源于市場環(huán)境轉(zhuǎn)好。

數(shù)據(jù)顯示，3月份，一線、二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格分別環(huán)比上漲0.3%、0.6%。

作為民營房企的“優(yōu)等生”，金地也曾在市場動(dòng)蕩時(shí)，一度遭遇評(píng)級(jí)下調(diào)，股債雙殺。隨著管理層持續(xù)回購債券，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，金地重獲市場支持。

2022年，金地累計(jì)償還了130多億元到期境內(nèi)外債券、中期票據(jù)。

截至年末，總資產(chǎn)約4200億，計(jì)息負(fù)債余額為1152億元，短期債務(wù)的比重為36%，賬上還有545億元現(xiàn)金。

融資政策利好，也增強(qiáng)了凌克的信心，“國有大行都加強(qiáng)了對(duì)金地的信貸支持，這些是曙光即將到來的積極信號(hào)?！?/p>

去年底，金地陸續(xù)從銀行獲得超1000億元授信額度，向銀行間交易商協(xié)會(huì)申請(qǐng)了150億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行。

凌克表示，金地不“唯規(guī)模發(fā)展論”，更看重銷售規(guī)模與利潤總額的平衡發(fā)展。

于金地而言，這不僅需要儲(chǔ)備足夠土地，還需提升權(quán)益占比。

金地的總土儲(chǔ)不低，截至2022年末，總土地儲(chǔ)備約5182萬㎡。

由于多依賴聯(lián)營、合營公司的形式進(jìn)行開發(fā)。權(quán)益土儲(chǔ)占比偏低，約 2345 萬㎡，占比45.2%，呈持續(xù)下行趨勢(shì)。

與其他房企合作，有利于減輕資金壓力，實(shí)現(xiàn)規(guī)?？焖偬嵘枧c少數(shù)股東“分食”，攤薄歸母凈利潤。

這次，一天62億掃貨三地塊，只有嘉定一10億左右的地塊，金地與南通國資合作，其余均單獨(dú)操盤。

行業(yè)大變，從地塊選擇到合作策略，金地都已有所調(diào)整。

（文章來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）

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