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巨頭正式違約 全面停止支付!曾自曝危機(jī)向政府求救 三道紅線(xiàn)全部踩中 世界聚看點(diǎn)

2023-06-28 09:14:53來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

近日,千億房企、有著“河南王”之稱(chēng)的建業(yè)地產(chǎn),正式違約!千億“河南

近日,千億房企、有著“河南王”之稱(chēng)的建業(yè)地產(chǎn),正式違約!


(資料圖片僅供參考)

千億“河南王”宣告暴雷

全面停止境外債支付!

6月23日,建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng),公司未能在2023年6月23日寬限期結(jié)束之前支付2024年到期之7.75%優(yōu)先票據(jù)的利息,將暫停向所有境外債權(quán)人進(jìn)行支付,以確保公平對(duì)待所有境外債權(quán)人。

建業(yè)地產(chǎn)發(fā)行部分海外債來(lái)源:Wind

自2021年9月發(fā)出“求救信”算起,在堅(jiān)持了22個(gè)月后,建業(yè)地產(chǎn)終于宣告暴雷。

建業(yè)地產(chǎn)是河南省的本土房企,雖然在外省也有布局,但絕大多數(shù)項(xiàng)目位于省內(nèi),與河南省的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展深度綁定。2019年和2020年,建業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售規(guī)模(含輕資產(chǎn))連續(xù)突破千億,是千億房企中極少見(jiàn)的區(qū)域性企業(yè)。在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里,建業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額在河南市場(chǎng)排名第一,是名副其實(shí)的“河南王”。

2021年下半年,房地產(chǎn)信貸收縮,河南省又遭遇疫情和水災(zāi)的雙重影響,剛剛經(jīng)歷了快速擴(kuò)張的建業(yè),“出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)”。此后,建業(yè)進(jìn)入漫長(zhǎng)的紓困期。2022年,建業(yè)引入國(guó)資河南鐵建投成為二股東,并如期兌付美元債。河南省的紓困資金,也落地到建業(yè)旗下的多個(gè)項(xiàng)目。

作為政企聯(lián)合紓困的典范,當(dāng)時(shí),外界一度對(duì)建業(yè)地產(chǎn)重燃信心。但進(jìn)入2023年,市場(chǎng)仍無(wú)起色。在推動(dòng)旗下多筆債務(wù)展期后,建業(yè)終于無(wú)力支撐。

成立30年首虧!曾自曝危機(jī)

向河南政府請(qǐng)求“幫扶救援”

建業(yè)地產(chǎn)由胡葆森創(chuàng)建,成立于1992年,是中國(guó)最早的一批房地產(chǎn)企業(yè)之一,2008年在港上市。成立30多年來(lái),建業(yè)雖偶遇波折,但基本享受了房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革和城市化大潮的紅利,從而獲得快速發(fā)展。

2022年,建業(yè)地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入240.83億元,同比下降42.60%,歸母凈利潤(rùn)虧損75.61億元,是成立以來(lái)首次虧損。

危機(jī)出現(xiàn)在2021年。當(dāng)年9月,一份建業(yè)集團(tuán)向河南省政府發(fā)出的求救信《關(guān)于企業(yè)出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)并請(qǐng)求幫扶救援的報(bào)告》廣泛流傳,后被當(dāng)事方確認(rèn)。求救信稱(chēng),因汛情疫情影響,建業(yè)總損失超過(guò)50億元,已出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī);目前集團(tuán)已經(jīng)進(jìn)入戰(zhàn)時(shí)緊急狀態(tài),正在制定應(yīng)對(duì)預(yù)案,采取了一系列優(yōu)化管理、降本提質(zhì)、減員減薪等自救舉措。

這也被認(rèn)為是建業(yè)危機(jī)爆發(fā)的開(kāi)始。此后,建業(yè)管理層向媒體表示,公司的銀行貸款并未受到影響,且公司在手資金充裕,短期內(nèi)無(wú)償債壓力。

但當(dāng)時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境已經(jīng)不容樂(lè)觀(guān)。2021年下半年,房地產(chǎn)信貸收緊,市場(chǎng)交易下滑。2021年,建業(yè)地產(chǎn)合同銷(xiāo)售額601.1億元,合同銷(xiāo)售面積816.6萬(wàn)平方米,同比分別下降12%和8%。當(dāng)年年末,建業(yè)地產(chǎn)的在手現(xiàn)金僅為98.5億元,同比下降66.4%,現(xiàn)金短債比從1.92降至1.46。

進(jìn)入2022年,建業(yè)開(kāi)始全面調(diào)整。年初,建業(yè)取消業(yè)務(wù)集團(tuán)和大區(qū)兩級(jí),從五級(jí)管理調(diào)整為三級(jí)管理。此次調(diào)整也造成人員的縮減。

當(dāng)時(shí),胡葆森在媒體懇談會(huì)上稱(chēng),建業(yè)集團(tuán)機(jī)構(gòu)臃腫,效率低下的現(xiàn)象嚴(yán)重。此前五大總部加上城市運(yùn)營(yíng)公司,可能有超過(guò)三分之一的人干的都是同樣的工作。他要求,總部超過(guò)一半的員工要返回一線(xiàn),到能聽(tīng)得到炮聲的戰(zhàn)場(chǎng)上去成長(zhǎng)。

流動(dòng)性緊張,“三道紅線(xiàn)”全部踩中

此后,建業(yè)又采取多種手段緩解流動(dòng)性壓力。

2022年4月,建業(yè)將旗下商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬(wàn)達(dá)。

5月31日,河南文旅投資集團(tuán)與建業(yè)集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作,對(duì)“建業(yè)電影小鎮(zhèn)”和“只有河南·戲劇幻城”進(jìn)行股權(quán)投資。

7月21日,河南鐵建投集團(tuán)旗下的河南同晟置業(yè)正式完成入股,成為建業(yè)地產(chǎn)第二大股東。

8月,鄭州市房地產(chǎn)紓困基金的首個(gè)項(xiàng)目落地鄭州北龍湖金融島寫(xiě)字樓項(xiàng)目。截至2023年初,建業(yè)已有近50個(gè)項(xiàng)目爭(zhēng)取到了紓困資金的支持。

當(dāng)年,建業(yè)還暫停了拿地和擴(kuò)展步伐。

經(jīng)過(guò)這一系列操作,建業(yè)的流動(dòng)性危機(jī)終于有所緩解。同晟置業(yè)入股后的2022年8月初,建業(yè)地產(chǎn)償還了2022年到期的5億美元6.875%優(yōu)先票據(jù),終解燃眉之急。至此,建業(yè)在當(dāng)年已無(wú)到期美元債。

在這輪紓困中,建業(yè)與政府部門(mén)保持著良好的溝通,也得到了大力支持,體現(xiàn)出其在長(zhǎng)期深耕河南后獲得的認(rèn)可。與同期的其他房企相比,外界對(duì)建業(yè)的紓困前景評(píng)價(jià)頗高。

但在大環(huán)境不佳的情況下,危機(jī)遠(yuǎn)未解除。2022年,建業(yè)重資產(chǎn)合同銷(xiāo)售額為240.49億元,同比下降六成。同年,公司錄得首次虧損,虧損額為78億元,超出管理層預(yù)期。

胡葆森表示,受疫情影響,建業(yè)旗下的文旅項(xiàng)目“只有河南”,自2021年6月開(kāi)業(yè)以來(lái)一共遭遇過(guò)6次關(guān)閉,“在這種形勢(shì)下出現(xiàn)虧損很正?!薄?/p>

由于銷(xiāo)售不暢,融資渠道受阻,到2022年末,建業(yè)的現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及受限制銀行存款規(guī)模僅為43.52億元,現(xiàn)金短債比僅為0.34,償債能力岌岌可危。公司的凈負(fù)債率飆升至580.2%,剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為96.2%,“三道紅線(xiàn)”全部踩中。

千億債務(wù)壓身

地產(chǎn)大佬胡葆森如何自救?

董事長(zhǎng)胡葆森是建業(yè)地產(chǎn)的掌舵者。因深厚的資歷和對(duì)行業(yè)的真知灼見(jiàn),早年間,胡葆森與王石、馮侖并稱(chēng)為“地產(chǎn)三君子”。如今,王、馮二人均已遠(yuǎn)離房地產(chǎn)一線(xiàn),只有胡葆森從草創(chuàng)時(shí)代堅(jiān)守至今。

但當(dāng)時(shí)代浪潮洶涌而至,老練如胡葆森,預(yù)見(jiàn)性仍顯得不足。

一直在積極應(yīng)對(duì)危機(jī)的“君子”胡葆森,不得不為五斗米折腰。但正如所有暴雷房企面臨的情況一樣,留給建業(yè)的工作并不容易,在當(dāng)前的形勢(shì)下,無(wú)論是債務(wù)重組、項(xiàng)目交付還是促進(jìn)銷(xiāo)售、實(shí)現(xiàn)回款,都需要天時(shí)地利人和才能達(dá)成。

在很長(zhǎng)一段時(shí)間里,房地產(chǎn)有著較強(qiáng)的規(guī)模效應(yīng),其中,實(shí)施全國(guó)化發(fā)展,是房企實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張并擴(kuò)大品牌影響力的主要手段。作為行業(yè)的“異類(lèi)”,建業(yè)并未遵循這一發(fā)展路徑,而是深耕河南,縱深發(fā)展。

胡葆森的思路是,通過(guò)對(duì)上下游的覆蓋和區(qū)域深耕,實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張,并借助全方位服務(wù)的能力,增強(qiáng)品牌粘性。

2015年,建業(yè)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向新型生活方式服務(wù)商轉(zhuǎn)型,并逐漸布局物業(yè)、代建、裝配式建筑等相關(guān)領(lǐng)域。如今,除建業(yè)地產(chǎn)外,其他三個(gè)業(yè)務(wù)板塊均在香港主板上市。2019年,建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了在河南省縣及縣以上市場(chǎng)全覆蓋。

2019年,建業(yè)的銷(xiāo)售規(guī)模首次突破千億,雖然其中包含200多億的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù),但胡葆森仍然十分振奮?!拔覍?duì)千億還是很看重的。”2020年1月,胡葆森向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道等媒體直言,對(duì)于建業(yè)而言,千億是一個(gè)很關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn),是對(duì)企業(yè)的資源獲取能力、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷(xiāo)售、管理、運(yùn)營(yíng)等綜合能力的新考驗(yàn)。

當(dāng)年,全國(guó)共有36家千億房企。與東部重點(diǎn)城市相比,河南省多數(shù)城市的房?jī)r(jià)水平相對(duì)不高,這也意味著,建業(yè)要開(kāi)發(fā)更多的項(xiàng)目、賣(mài)出更多的房子、付出更高的管理成本,才能實(shí)現(xiàn)千億銷(xiāo)售額。

胡葆森在中國(guó)商界頗有威望,這既源于其資歷和個(gè)人魅力,也因他為建業(yè)打造的獨(dú)樹(shù)一幟的發(fā)展模式。即便在房地產(chǎn)市場(chǎng)最火爆的時(shí)代,大型房企也很少有在縣級(jí)市場(chǎng)深耕的耐心。建業(yè)在河南市場(chǎng)的探索,提供了房企縱深發(fā)展的成功范例。

如今回看,邁向千億所付出的努力,也為建業(yè)后來(lái)的危機(jī)埋下隱患。

為做大規(guī)模,2018年開(kāi)始,建業(yè)加大拿地步伐,當(dāng)年新增土地建筑面積1351萬(wàn)平方米,為前一年的三倍。2019年,建業(yè)新增土地建筑面積1303萬(wàn)平方米。2020年,建業(yè)的擴(kuò)張有所放緩,但當(dāng)年新增土儲(chǔ)也達(dá)到917.6萬(wàn)平方米。

隨著這些項(xiàng)目進(jìn)入建設(shè)周期,大量資金被占用。2019年至2021年,建業(yè)地產(chǎn)的在建規(guī)模均保持在3000萬(wàn)平方米以上。為支持項(xiàng)目開(kāi)發(fā),建業(yè)地產(chǎn)的總負(fù)債規(guī)模從2018年的917億增至2021年的1331億。

但從2020年開(kāi)始,由于利潤(rùn)下滑、疫情影響、銷(xiāo)售不暢等因素影響,建業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流逐年下降。

內(nèi)部人士:暴雷之后,反而有“解脫”之感

2023年,房地產(chǎn)交易一度升溫。

4月21日,建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布2022年年報(bào),胡葆森對(duì)今年樓市做出三個(gè)判斷:市場(chǎng)已經(jīng)觸底,但需長(zhǎng)時(shí)間恢復(fù);房地產(chǎn)的支柱地位未變,穩(wěn)樓市勢(shì)在必行;公司將積極備戰(zhàn),平穩(wěn)穿越周期。

此前,在與投資者的交流中,胡葆森的判斷更為樂(lè)觀(guān),“在4月、5月兩個(gè)月時(shí)間里,穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)如果能夠鞏固住,整個(gè)市場(chǎng)復(fù)蘇的大勢(shì)就即將形成?!彼硎?,“做企業(yè)的人都是樂(lè)觀(guān)主義者?!?/p>

然而,4月和5月,房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅未能延續(xù)上行走勢(shì),交易量還出現(xiàn)下滑。納入國(guó)家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測(cè)范圍的70個(gè)大中城市中,房?jī)r(jià)下跌重新成為主流。

在建業(yè)深耕的河南市場(chǎng),情況同樣不容樂(lè)觀(guān)。一位本地房地產(chǎn)從業(yè)者向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示,鄭州市場(chǎng)分化嚴(yán)重,僅市區(qū)項(xiàng)目銷(xiāo)售較好,遠(yuǎn)郊項(xiàng)目舉步維艱。同時(shí),國(guó)企和央企旗下項(xiàng)目銷(xiāo)售較為順暢,除萬(wàn)科、龍湖、碧桂園等少數(shù)民企外,其余民企的項(xiàng)目銷(xiāo)售壓力較大。

他還表示,其他省內(nèi)城市中,僅商丘、南陽(yáng)、安陽(yáng)等地的市場(chǎng)稍好,其他城市均沒(méi)有起色。其原因在于缺乏產(chǎn)業(yè)支撐,且居民對(duì)收入預(yù)期不樂(lè)觀(guān),對(duì)大宗支出較為謹(jǐn)慎。

2023年1-5月,建業(yè)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額87.64億元,同比下降20.8%。建業(yè)地產(chǎn)洛陽(yáng)某項(xiàng)目銷(xiāo)售人員稱(chēng),“最近項(xiàng)目上沒(méi)什么人(看房)?!?/p>

在銷(xiāo)售沒(méi)有起色的情況下,建業(yè)的現(xiàn)金流愈加緊張。即便是已經(jīng)入股的國(guó)資,和落地到項(xiàng)目層面的紓困資金,也無(wú)法在短期內(nèi)給予公司實(shí)質(zhì)性幫助。

上海易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示,考慮到嚴(yán)格的審核流程,國(guó)資再度增持的可能性雖然存在,但短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)。若采用股東借款的方式注入資金,則建業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量難以提供支持。

建業(yè)地產(chǎn)某內(nèi)部人士也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示,經(jīng)過(guò)抵押和其他方式的處置后,目前建業(yè)用于再融資的“底層資產(chǎn)”已經(jīng)不足。

至于紓困資金,他表示,其使用是“有限制的”。即紓困資金優(yōu)先用于項(xiàng)目的建設(shè)和交付,而不是向母公司輸血。

隨著時(shí)間的推移,建業(yè)面臨的壓力越來(lái)越大。4月,建業(yè)對(duì)旗下多筆美元債做出展期和嘗試展期等安排。6月23日,建業(yè)宣布暴雷,并表示,今年二季度以來(lái),國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售持續(xù)疲弱,每月銷(xiāo)售逐漸惡化,銷(xiāo)售不及預(yù)期。集團(tuán)流動(dòng)資金緊張狀況正在加劇,境外兌付壓力持續(xù)增加?!凹词辜瘓F(tuán)竭盡全力,資金仍可能持續(xù)受壓,現(xiàn)金無(wú)法滿(mǎn)足履行當(dāng)前和之后義務(wù)所需?!?/p>

前述內(nèi)部人士表示,暴雷之后,反而有“解脫”之感,因?yàn)椴槐卦贋榫S持信用而殫精竭慮。此前,證券部門(mén)的員工在香港同債權(quán)人和投資者進(jìn)行了長(zhǎng)期的溝通,胡葆森本人則在近期奔赴省內(nèi)多個(gè)城市,拜會(huì)政府部門(mén),并考察項(xiàng)目。

但對(duì)于建業(yè)來(lái)說(shuō),下一階段的工作并不輕松。

嚴(yán)躍進(jìn)表示,按照房企的紓困經(jīng)驗(yàn),建業(yè)的后續(xù)工作將主要有兩個(gè)方面:推進(jìn)整體債務(wù)重組、促進(jìn)銷(xiāo)售。其中,前者需要相關(guān)各方統(tǒng)籌安排,主要靠事在人為;后者則取決于市場(chǎng)的景氣程度,相比之下更難把握。

今年年初,建業(yè)管理層曾透露,2023年建業(yè)可售資源總價(jià)值為517億元。公司制定的全年銷(xiāo)售目標(biāo)也較為樂(lè)觀(guān),為320億元,較2022年提升33%。但如今的市場(chǎng)形勢(shì),已不同于年初的判斷。面對(duì)更加復(fù)雜的局面,放下身段的胡葆森,將如何帶領(lǐng)建業(yè)挽回?cái)【郑?/p>

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