境外債重組工作推進(jìn)一年半，中國奧園（03883.HK）終于拿出了一套完整的重組方案。

7月2日晚，中國奧園公告稱，已在6月30日與境外若干優(yōu)先票據(jù)持有人組成的債權(quán)人小組就境外債務(wù)全面重組方案的主要條款達(dá)成協(xié)議。該部分債權(quán)人所持有境外票據(jù)占未償還本金額的約33.01%。

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中國奧園表示，將發(fā)行新的融資工具對原債券進(jìn)行置換，包括4支共計(jì)23億美元新債務(wù)工具、14億股普通股、1.43億美元無息強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券，及16億美元永續(xù)債。

具體來看，中國奧園全資直接附屬公司Add Hero Holdings Limited擬發(fā)行三支共計(jì)18億美元新債務(wù)工具，2026年9月起開始還本，最后一支票據(jù)的到期日為2031年9月，票據(jù)現(xiàn)金利率為每年7.5%-8.8%；同時(shí)，中國奧園也擬發(fā)行一支規(guī)模為5億美元的新債務(wù)工具，到期日為2031年9月，票據(jù)實(shí)物支付利率將為每年5.5%。

在普通股方面，中國奧園擬新發(fā)行10億股普通股，連同目前公司實(shí)控人郭梓文及家人利益持有的4億股普通股，將根據(jù)重組方案的條款轉(zhuǎn)讓給若干符合資格的債權(quán)人。

在無息強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券方面，中國奧園將于2028年9月強(qiáng)制轉(zhuǎn)換為普通股分，該部分將占轉(zhuǎn)換后公司已發(fā)行股本總額的29.9%。在永續(xù)債方面，相應(yīng)的現(xiàn)金分配率自2031年9月起每年1%起，并根據(jù)永續(xù)債存續(xù)的年數(shù)向上調(diào)整。同時(shí)，根據(jù)相關(guān)條款，奧園可選擇遞延支付永續(xù)債的所有分配。

與融創(chuàng)、恒大等開發(fā)商一樣，奧園的上述債務(wù)重組方案也采用了協(xié)議安排的模式。這也意味著，奧園的重組方案也需要獲得出席相關(guān)債券會(huì)議的多數(shù)債權(quán)人批準(zhǔn)，最低比例為75%，方案才算通過。

值得一提的是，強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債及永續(xù)債發(fā)行后，預(yù)期將作為中國奧園的“權(quán)益”入賬。由此，連同重組方案中的債轉(zhuǎn)股部分，若相關(guān)方案完成，中國奧園的凈資產(chǎn)將增加不低于36億美元，資產(chǎn)負(fù)債率將顯著下降。而截止目前，中國奧園的境外計(jì)息負(fù)債總額約為428.18億元，境內(nèi)計(jì)息負(fù)債總額約為662.32億元。

制定出完整的重組方案是出險(xiǎn)房企化解危機(jī)關(guān)鍵的一步，也是恢復(fù)到正常經(jīng)營的第一步，中長期的“回血”才是最終完成自救的關(guān)鍵。

奧園也大致披露了手中所持有的資產(chǎn)情況。目前，中國奧園共擁有267個(gè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，總建面約3080萬平方米；多個(gè)處于不同開發(fā)階段的城市更新項(xiàng)目，總規(guī)劃建面約3160萬平方米；奧園在加拿大的2個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，資產(chǎn)凈值約15.9億元，目前已處于在售狀態(tài)。此外，奧園還有45個(gè)投資物業(yè)項(xiàng)目等，包括零售商店、寫字樓等，可提供租金收入；另有3處自有房產(chǎn)。

在房地產(chǎn)市場恢復(fù)正常，奧園可正常經(jīng)營并能在項(xiàng)目層面獲得新增融資、不再新獲取項(xiàng)目、手中所有可售資源都可變現(xiàn)等諸多情況下，據(jù)奧園方面測算，在未來10年左右的時(shí)間里，開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期產(chǎn)生累計(jì)無杠桿自由現(xiàn)金流總額約為643億元；現(xiàn)有物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目于未來十年左右償還項(xiàng)目層面?zhèn)鶆?wù)后產(chǎn)生的累計(jì)現(xiàn)金凈額預(yù)計(jì)約為185億元；同時(shí)，未來十年或更長時(shí)間內(nèi)，該集團(tuán)考慮根據(jù)市場情況和資產(chǎn)運(yùn)營情況逐步出售部分境內(nèi)及境外資產(chǎn)，出售所得款項(xiàng)凈額（扣除抵押債務(wù)還款后）預(yù)計(jì)約為80億元至138億元。

（文章來源：第一財(cái)經(jīng)）

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