一直被視為具有保值能力的房產(chǎn)，在房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整的情況下還是好的配置嗎？手頭的房子又該如何處置和整理？對此，業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前政策利好密集釋放，同時(shí)一手房折扣優(yōu)惠較多，是家庭不動產(chǎn)資產(chǎn)優(yōu)化的窗口期，建議根據(jù)生活需求，合理優(yōu)化手頭的物業(yè)配置，在提高居住品質(zhì)的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)家庭資產(chǎn)的優(yōu)化。

趨勢：樓市分化將會日趨明顯

(資料圖)

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)，在剛剛過去的6月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.7%，相較其它各線城市跌幅最大且降幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)；同比來看，6月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比由上月上漲0.4%轉(zhuǎn)為下降0.4%。其中，上海二手房價(jià)格環(huán)比下降1.2%，跌幅居70城之首；北京和深圳的二手房價(jià)格環(huán)比均下跌0.7%；廣州二手房價(jià)格環(huán)比下跌0.3%。

合富研究院數(shù)據(jù)顯示，廣州上半年二手房放盤量達(dá)20萬套，在2022年高位的基礎(chǔ)上繼續(xù)增長了15%~20%。同時(shí)，2023年上半年廣州二手房成交同比下降了15%，意味著置業(yè)者入市熱情有限，樓市觀望氛圍明顯。

房子究竟還是不是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)？對此，地產(chǎn)業(yè)界已有共識。在城市化、人口等多重要素的影響之下，房地產(chǎn)的普漲格局已經(jīng)結(jié)束，樓市的分化將會日趨明顯。部分處于城市核心高能級板塊、具備較強(qiáng)人口和產(chǎn)業(yè)吸引力的新興板塊的房產(chǎn)，其價(jià)值仍有較強(qiáng)支撐，同時(shí)不可避免的是，相當(dāng)部分房產(chǎn)的金融價(jià)值將明顯剝離。但同時(shí)，房產(chǎn)作為大多數(shù)中國家庭資產(chǎn)的“壓艙石”，仍然有其不可替代的配置價(jià)值。

金融界投資專家夏磊表示，不確定的市場環(huán)境中，資產(chǎn)配置要遵循兩大原則，一是降低收益預(yù)期；二是降低風(fēng)險(xiǎn)，追求一些確定的、核心的、稀缺的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。夏磊認(rèn)為，“房子依然是資產(chǎn)配置的基礎(chǔ)和前提”。在資產(chǎn)配置比例上，他給出“3：4：3”的比例建議：房產(chǎn)配置占比約30%，低風(fēng)險(xiǎn)、流動性比較好的現(xiàn)金及固收理財(cái)占比40%、權(quán)益類資產(chǎn)配置占比約30%。

房產(chǎn)難以成交？

多是稅費(fèi)高或掛牌價(jià)偏高

該如何處置手頭房產(chǎn)，在對房地產(chǎn)市場大勢走向有基本的認(rèn)識和判斷之后，還需要對手頭房產(chǎn)的狀況和價(jià)值進(jìn)行研判，該出售還是持有則要根據(jù)自身需求和實(shí)際情況來規(guī)劃。

從房屋狀態(tài)以及地段位置來看，不少家庭手頭需要處置的房產(chǎn)主要分為三類，一是老城區(qū)樓齡較長，房屋保養(yǎng)狀況一般，面積不大的房產(chǎn)。二是樓齡較新的市區(qū)次新房，三是郊區(qū)大戶型。

綜合各機(jī)構(gòu)的成交數(shù)據(jù)來看，能快速成交的房產(chǎn)通常有低總價(jià)、同類型房源放售較少、地段配套優(yōu)越等特征。合富研究院高級分析師梁燕明表示，掛牌價(jià)格明顯偏高或不愿意談價(jià)是目前難以成交的最主要原因，此外一些稅費(fèi)比較高的房產(chǎn)也難以出手。

從數(shù)據(jù)來看，市場上放售的二手房大部分是20~30年左右樓齡的房子，或多或少存在一些缺陷，如結(jié)構(gòu)布局落后、通風(fēng)采光差、朝向不好，面積小、無車位等。對于這類房產(chǎn)，地段格外優(yōu)越，配套齊全或有優(yōu)質(zhì)教育資源的競爭力較強(qiáng)。如果是有明顯瑕疵的物業(yè)，可以降低預(yù)期出售為宜。

業(yè)內(nèi)人士表示，在買方市場之下，要考慮租金收益，考慮全周期回報(bào)。不愿意低價(jià)出售資產(chǎn)，可以考慮重新包裝和改造，增加持有的收益。

學(xué)幾招

找準(zhǔn)定價(jià)區(qū)間 快速完成高利率房貸置換

對于置換買家而言，在根據(jù)生活動線選擇置業(yè)標(biāo)的的前提下，如果在資產(chǎn)端購入的房產(chǎn)長期成長性優(yōu)于售出房產(chǎn)，同時(shí)在負(fù)債端能夠明顯降低貸款成本，那么這個(gè)操作的潛在收益是有保障的。

林小姐近期完成了房子的置換：賣出了位于廣州海珠區(qū)西部的二手房，同時(shí)買入了位于天河?xùn)|部的新房。由于海珠西生活便利配套完善，二手交投一直較為活躍，加上林小姐置換意愿堅(jiān)決，價(jià)格合理，所以一個(gè)月內(nèi)快速完成了一賣一買的操作。

林小姐之所以能快速出售房產(chǎn)，在曝光、放盤、定價(jià)三個(gè)步驟上都非常講究策略?；诋?dāng)前二手房大多由大平臺匹配促成，而平臺的流量傾斜決定著有多少中介、置業(yè)者可以看到該房源從而介紹給潛在客戶，她研究了平臺的流量規(guī)則，以滿足更多曝光的條件。在放盤環(huán)節(jié)，多放幾間中介。在定價(jià)策略上，找到房源所在小區(qū)的合理價(jià)格中樞至關(guān)重要，她結(jié)合平臺成交記錄與中介充分溝通，并充分分析對手盤，主要是同小區(qū)同戶型產(chǎn)品的定價(jià)區(qū)間，以此來找到自身房源有競爭力的價(jià)格。她特別提醒，對于同價(jià)格區(qū)間一手項(xiàng)目也應(yīng)給予適當(dāng)關(guān)注，將有助于找到市場認(rèn)可的價(jià)格。

而在這筆交易中，林小姐主要的獲益點(diǎn)有三個(gè)：首先，滿足對于居住需求的提升。此前的二手樓已經(jīng)有一定的樓齡，小區(qū)設(shè)備逐漸陳舊，同時(shí)由于工作變動，家人生活的重心向東遷移，節(jié)約了大量的通勤時(shí)間；其次，新房相對于20年前的舊樓，從產(chǎn)品來看已經(jīng)完成了升級，未來在二手市場上可能出現(xiàn)分化進(jìn)一步加劇的情況。當(dāng)前市場上，對于非占據(jù)城市頂級資源的房產(chǎn)而言，樓齡越久，折舊可能越多。

最后，對高利率房貸進(jìn)行了置換。在存量房貸利率打折尚無明確時(shí)間表的前提下，購置房產(chǎn)還可以達(dá)到降低房貸利率的作用。林小姐此前的房子系利率上浮10%期間購入，當(dāng)前利率約4.9%，但完成置換操作后，利率降至4.2%，貸款總額不變的情況下，月供降低1500多元。

37年老房重新包裝 租金多收2100元

對于不愿低價(jià)出售房產(chǎn)，或者愿意長期持有物業(yè)的業(yè)主而言，可以改變一下思路，重新包裝物業(yè)獲取更大的收益，除了自己進(jìn)行改造之外，也可以尋找市場上一些專業(yè)的出租平臺。

張先生在天河南六運(yùn)小區(qū)有一套兩房一廳的房子，樓齡已有37年，以前老舊的裝修出租價(jià)格是每月4700元。他想將房子進(jìn)行裝修，在得知某二手房出租平臺有一種“增益租”模式，可以解決裝修問題，還可通過平臺放租獲得更高收益，就嘗試了一下。張先生跟平臺商議的租金，是呈現(xiàn)在租客端的租金，同時(shí)平臺會跟張先生約定保底收益，即使出租屋空置，業(yè)主仍然享受保底收益，如年底有溢出約定租金部分的收益，業(yè)主可以享受年度分紅。裝修后，目前租金價(jià)格是6800元，目前一直滿租，沒有空置。

這個(gè)過程需要張先生投入11萬元，他將房源委托給某主流平臺，并通過其裝修能力，對房源進(jìn)行貼近市場需求的改造。

文/圖：廣州日報(bào)全媒體記者劉麗琴、龍樂樂

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