作為南京“土生土長”的地產(chǎn)商，朗詩綠色集團有限公司(下稱“朗詩地產(chǎn)”，00106.HK)8月31日宣布，將公司重要的營收板塊—美國業(yè)務單獨分拆至納斯達克上市，為美國業(yè)務增長及融資提供便利。

當下，在朗詩宣布聚焦主業(yè)的2020年，受新冠疫情沖擊，其上半年多項核心數(shù)據(jù)出現(xiàn)下滑，歸母凈利潤甚至近乎“腰斬”。同時，在各家房企摩拳擦掌、準備沖刺千億的勢頭下，朗詩地產(chǎn)卻逐漸“掉隊”，市場排名不斷下滑。未來，如何在聚焦主業(yè)的基礎上，提升盈利能力，將核心指標增速逐漸撥正，成該公司目前面臨的最大挑戰(zhàn)。

擬分拆美國業(yè)務上市

8月31日晚，朗詩地產(chǎn)宣布，負責經(jīng)營美國物業(yè)發(fā)展業(yè)務的Landsea Homes及LHC與LF Capital及Merger Sub就合并訂立有條件合并協(xié)議。

簡言之，朗詩地產(chǎn)計劃將其于美國的業(yè)務單獨分拆至納斯達克上市，而目前美國業(yè)務主要在朗詩地產(chǎn)的港股平臺，即“00106.HK，朗詩地產(chǎn)”。

對于擬分拆美國業(yè)務上市的決定，朗詩地產(chǎn)相關負責人向《投資者網(wǎng)》做出以下四點解釋，“第一，分拆上市使集團能夠擁有獨立的融資平臺，有利于于未來美國的業(yè)務增長和融資能力的提升;第二，分拆上市后，美國業(yè)務和中國業(yè)務能夠建設其各自的公司形象，使投資者、金融機構和評級機構更加清楚地了解中美業(yè)務各自的運營及財務狀況，從而有利于進一步吸引投資者和合作伙伴;第三，分拆上市，使美國業(yè)務的股權進行單獨估值，釋放美國業(yè)務的公允價值;第四，于納斯達克上市將有利于增強 Landsea Homes 在美國的聲譽，進而有利于其未來在美國的業(yè)務增長和融資能力，朗詩地產(chǎn)亦將從中受益。”

此外，香頌資本執(zhí)行董事沈萌向《投資者網(wǎng)》直言：“地產(chǎn)企業(yè)基于宏觀調(diào)控不斷加強背景下，資金鏈緊張，在尋求各種方式融資補血，比如分拆物業(yè)或業(yè)務單獨上市等，因此，分拆境外業(yè)務上市也是一種途徑。”

追溯朗詩地產(chǎn)美國業(yè)務的發(fā)展歷程，2013年朗詩地產(chǎn)在洛杉磯地區(qū)收購一個在建項目，正式進入美國市場。多年擴張后，2016年朗詩地產(chǎn)將美國業(yè)務注入香港上市平臺——朗詩地產(chǎn)，而增色業(yè)績或是當時將美國業(yè)務注入平臺的重要原因。

而當下，影響公司利潤或也是其分拆上市的一大原因。朗詩地產(chǎn)披露，今年上半年，Landsea Homes(美國業(yè)務主體)除稅后虧損2242.1萬美元，相當于約1.75億港元。這對朗詩地產(chǎn)整體利潤有一定影響。但這也和美國業(yè)務占公司收入比重逐漸增加有關。自2016年開始，朗詩地產(chǎn)每年新增的美國項目不斷增多，

財報顯示，2016年至2019年分別新增1個、4個、8個、9個。2020年上半年，其新增美國項目達到13個，預計可售貨值約41億元，超過去年全年的40億元。截至2020年6月底，朗詩地產(chǎn)美國在售項目共計23個。

同時，美國業(yè)務占總收入比重方面，2016年至2019年美國業(yè)務確認銷售收入分別為2.87億元、1.93億元、23.2億元、43.5億元，占總收入比重依次為5.9%、3.1%、30.69%、50.82%，短短4年時間，該板塊從最低的3%增加至2019年的51%，逐漸占據(jù)半壁江山。

當下國外疫情仍未控制，對朗詩地產(chǎn)美國業(yè)務是否將造成較大影響?該影響在下半年是否將因疫情發(fā)展而持續(xù)?

“朗詩自 2013 年進入美國市場以來，從本土市場、本土資源、本土客戶和本土團隊四個

維度，始終清晰貫徹本土化戰(zhàn)略。 Landsea Homes 將繼續(xù)秉承穩(wěn)健的財務作風、價值投資策略和本土化策略，在良性發(fā)展的基礎上，持續(xù)打造向美國本土及全球客戶提供高質(zhì)量住宅的綜合能力。在公司既定的經(jīng)營策略下，預計下半年美國業(yè)務情況有所好轉。”上述朗詩地產(chǎn)相關負責人向《投資者網(wǎng)》表示。

凈利潤同比下滑46.17%

在地產(chǎn)商紛紛轉型甚至業(yè)務日益多元化之際，朗詩地產(chǎn)卻在2019年做出“聚焦地產(chǎn)主業(yè)，將業(yè)務做減法。”的決定。

2019年6月，朗詩地產(chǎn)成功將非地產(chǎn)開發(fā)相關業(yè)務剝離至朗詩控股集團，非地產(chǎn)開發(fā)相關業(yè)務包括長租公寓及設計等業(yè)務。同年8月，宣布擬由“朗詩綠色集團”更改回原名“朗詩綠色地產(chǎn)”。很明顯，在地產(chǎn)上市公司紛紛改名去“地產(chǎn)化”的近兩年，該公司反其道而行。

不過，今年的主業(yè)并不盡如人意。上半年，朗詩地產(chǎn)實現(xiàn)銷售額128.9億元，簽約建筑面積約為7360萬平方米，收入約28.5億元，同比增長36%;毛利約5.1億元，同比減少6.6%，整體毛利率約為17.7%，同比下降8.2個百分點;凈利潤約1.88億元，同比下跌59.2%，歸母凈利潤約1.42億元，同比減少46.17%。

對此，朗詩地產(chǎn)解釋，期內(nèi)利潤下降主要因為新冠肺炎疫情對全球經(jīng)濟和金融市場造成強烈沖擊，美國房地產(chǎn)業(yè)務運營亦受一定程度的影響，主要體現(xiàn)在工程建設及房屋交付延期，進而影響本期收入及利潤的確認，此外疫情導致美國個別地產(chǎn)項目發(fā)生存貨減值亦對公司2020年中期業(yè)績造成負面影響，產(chǎn)生了虧損。

而對于業(yè)績尤其是凈利潤的“腰斬”，上述朗詩地產(chǎn)相關負責人向《投資者網(wǎng)》解釋：“下半年隨著疫情趨緩及市場(尤其是美國市場)價格修復，下半年情況明顯好轉，公司對實現(xiàn)全年既定目標充滿信心。此外，朗詩自 2004 年起聚焦綠色產(chǎn)品差異化發(fā)展戰(zhàn)略，在綠色科技健康住宅領域積累了豐富經(jīng)驗，朗詩控股項目、小股操盤項目和代建項目的溢價能力突出，將有效保證盈利能力。”

知名地產(chǎn)分析師嚴躍進向《投資者網(wǎng)》稱：“客觀來講，利潤的下滑，一方面和新冠疫情沖擊經(jīng)營有很大關系;另一方面，朗詩下半年在戰(zhàn)略上需要進行反思，雖然聚焦主業(yè)在當下仍具備較大時機和成長優(yōu)勢，但由于公司業(yè)務的部分重心在美國，美國市場上的產(chǎn)品結構差異及區(qū)域差異，需要公司未來在聚焦主業(yè)上做出一定思慮。”

“地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控對業(yè)績影響很大，增收不增利說明收益率在明顯下降，這也說明其自身資金鏈壓力很大，為了提高資金周轉，以快速回籠資金而選擇低價銷售，最終導致其利潤水平逐步下滑。”沈萌稱。

銷售規(guī)模逐漸“掉隊”

2019年，朗詩地產(chǎn)實現(xiàn)合同簽約銷售額約405億元，同比僅上升約6.2%，在房企百強中的地位也正在不斷下滑。

克而瑞房企百強名單顯示，朗詩2016年排名53名，2017年降至64位，2018排名68位，2019年為73位。截至2020年7月31日，其銷售額約159.2億元，排名進一步下滑至83位。在同體量房企規(guī)模提速甚至突破千億之際，朗詩地產(chǎn)卻在逐漸“掉隊”。

“朗詩是不過分注重排名的，更看重的是經(jīng)營的穩(wěn)健和出眾的可持續(xù)的商業(yè)模式‘產(chǎn)品差異化，資產(chǎn)輕型化，盈利多樣化’，更注重長期健康的發(fā)展。”朗詩地產(chǎn)相關負責人向《投資者網(wǎng)》表示，朗詩奉行長期主義，堅守“為人造房”的使命，不拿地王亦不單一追求規(guī)模。朗詩的發(fā)展模式是經(jīng)過多年實踐驗證的綠色可持續(xù)發(fā)展，并非通過銷售排名這一個維度可以全面體現(xiàn)。

不過，在嚴躍進看來，基于整個地產(chǎn)行業(yè)銷售存在巨大競爭的背景下，朗詩地產(chǎn)的銷售規(guī)模絕對是整體偏弱的，這亦導致其市場排名出現(xiàn)下滑。當下房企競爭依然火熱，企業(yè)追求市場排名提升，往往需要將傳統(tǒng)的高周轉住宅業(yè)務基本盤鞏固，而朗詩地產(chǎn)除了將傳統(tǒng)的綠色科技地產(chǎn)做大做強外，也應該在一些基礎的高周轉業(yè)務上加快節(jié)奏，以助推公司業(yè)績走向高質(zhì)量增長。

關鍵詞： 朗詩地產(chǎn)（00106 HK）