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疫情下“消失”的租客:房租在下跌 或加速行業(yè)洗牌

2020-06-11 10:49:35來源:21世紀(jì)經(jīng)濟報道

早在今年3月末,曹先生就將位于北京市朝陽區(qū)十里鋪的一套一居室掛牌出租,但直到5月中旬,他才成功將房子租出。整個周期達到50多天。沒想到

早在今年3月末,曹先生就將位于北京市朝陽區(qū)十里鋪的一套一居室掛牌出租,但直到5月中旬,他才成功將房子租出。整個周期達到50多天。

“沒想到(出)租房也這么費勁。”曹先生向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示,剛掛牌的前半個月,完全沒有人預(yù)約看房。到4月下半月,才開始有人來看,但意向并不強烈。在經(jīng)過兩次降價后,曹先生才將房子租出,租金比去年低了約350元/月。

雖然新冠肺炎疫情已經(jīng)得到有效控制,但其對租賃市場帶來的沖擊波,仍未完全消除。

貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,今年5月,18個重點城市的租賃交易量環(huán)比上漲2.1%,同比上漲52%。但租賃價格并未同步回升,反而低于去年同期。

疫情影響下的租賃需求推遲,是5月市場升溫的主因。但總體來看,疫情導(dǎo)致的觀念變化,以及經(jīng)濟復(fù)蘇尚需時日,正在削弱租賃市場的需求規(guī)模。我愛我家在一季報中指出,疫情會促使“部分租房需求向置業(yè)需求轉(zhuǎn)化”。

這也影響了市場表現(xiàn)。按照貝殼研究院的統(tǒng)計,重點18城5月租賃住房平均成交周期(從首次掛牌到成交)為48.37天,雖比4月有所縮短,但仍比去年延長了9天之多。同時,“今年的4-5月,業(yè)主的掛牌價格處于近兩年的最低水平”。

房租同比出現(xiàn)下降

春節(jié)后本是租賃市場的傳統(tǒng)“旺季”,但因疫情影響,整個2月,租賃市場成交幾乎停滯。從3月開始,租賃市場緩慢復(fù)蘇。

由于不同城市對疫情防控的要求不同,市場的復(fù)蘇進程也不一致。在貝殼研究院統(tǒng)計的18個重點城市中,15個城市的租賃交易規(guī)模在4月出現(xiàn)高點,并在5月環(huán)比回落。

北京、武漢、南京三城是例外。

其中,北京和武漢是疫情防控的重要地區(qū),防控政策較為嚴格,租賃需求較其他城市釋放延后。5月,這兩個城市租賃交易規(guī)模環(huán)比分別上漲27.28%及25.28%。

但總體來看,近期的持續(xù)成交并不能彌補需求缺口。在不少城市,今年前5月的租賃交易總規(guī)模,僅相當(dāng)于去年同期的7成到8成。

“租賃市場的活躍度與就業(yè)環(huán)境息息相關(guān)。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心指出,雖然各大企業(yè)都在積極復(fù)工復(fù)產(chǎn),但受疫情影響,企業(yè)“縮編人才、降低成本”呈常態(tài),失業(yè)率呈現(xiàn)上升跡象,這也導(dǎo)致租賃市場的活躍度并不高。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,截至2020年4月,31個大城市城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.8%,創(chuàng)2018年以來新高。

貝殼研究院租賃分析師黃卉向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示,市場上的租賃需求主要分為三類:高校畢業(yè)生的租賃需求,外來流動人口的租賃需求以及當(dāng)?shù)貞艏丝诘膿Q租需求。其中,外來流動人口的租賃需求占比通常在50%以上,是市場需求的主流。春節(jié)后的傳統(tǒng)租賃旺季,也主要由這部分需求所推動。

疫情的發(fā)生,恰恰影響到這部分需求。曹先生說,房子原來的租客就是因疫情而延遲了返京時間,回京后又選擇退租。

這也使得租賃市場的供需關(guān)系出現(xiàn)調(diào)整。“多數(shù)城市的租金議價空間高于去年同期,租客在租賃交易中能掌握更多主動權(quán)。”貝殼研究院指出,5月,全國重點18城業(yè)主掛牌價月均價為43.7元/平方米,與4月持平,比去年同期下降了7%。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者了解到,由于空置期較長,近兩個月來,自如、相寓等大型租賃機構(gòu),一度下調(diào)部分房源的租金。

黃卉表示,2019年,重點城市租賃房源全年的成交周期是38天左右,其中,旺季一般在30天-40天。今年2月以來,疫情影響使得成交周期一度延長到60天以上,此后有所回落,但5月的成交周期仍然達到48.37天。

或加速行業(yè)洗牌

租賃市場的另一個旺季為每年6月到8月,主要由高校畢業(yè)生的需求所推動。其中,由于高峰期尚未到來,6月初的租賃交易通常較為平穩(wěn)。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,今年6月第一周,重點18城租賃市場成交量環(huán)比5月第四周下降5.9%。租金水平為41.7元/平方米,比5月下降4.3%,比去年同期下降5.2%。

黃卉認為,6月前期租賃市場相對平穩(wěn),但隨著畢業(yè)季的到來,城市之間租金水平會呈現(xiàn)分化態(tài)勢,畢業(yè)季租賃需求增加的城市租金水平會有所回升,其他城市租金上漲動力不足。

但目前來看,這一旺季的市場成色如何,也存在一定的疑問。

某不具名的資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)者向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示,一方面,疫情使得不少高校畢業(yè)生的畢業(yè)、實習(xí)和找工作時間延后;另一方面,受疫情影響,企業(yè)對應(yīng)屆畢業(yè)生的需求規(guī)模也有可能下降。因此,今年的年中租賃旺季有可能延后,其交易規(guī)模較往年也有縮水的可能。

前述人士表示,如果需求出現(xiàn)縮水,受影響的不僅僅是租金水平,還可能包括整個租賃行業(yè)的格局。

近年來,“租購并舉”的提出,使租賃市場迎來重要的發(fā)展契機。但去年以來,行業(yè)出現(xiàn)最大規(guī)模的洗牌。據(jù)不完全統(tǒng)計,2019年有53家長租公寓出現(xiàn)經(jīng)營問題,資金鏈斷裂及跑路的共有45家,被收購的有4家,拖欠或拒付房租的有4家。

諸葛找房指出,2019年,長租公寓持續(xù)暴雷,各城市虛假房源、群租房等亂象頻出,導(dǎo)致租賃市場監(jiān)管逐漸加強,很多城市成立租賃整頓市場的專項小組。“艱難的生存環(huán)境迫使機構(gòu)采取低租金吸引租戶入住,房東為快速出租房屋,也跟隨市場被迫降低租金。”

租賃行業(yè)的利潤微薄,盈利模式不明朗。長期以來,多數(shù)運營商在虧本運營。

新冠疫情及其連帶效應(yīng),則被認為會持續(xù)影響租賃行業(yè)。前述人士表示,在疫情發(fā)生之初,青客公寓就已出現(xiàn)“爆雷”。疫情期間,蛋殼公寓陷入下調(diào)租金糾紛,自如陷入更換密碼鎖糾紛。這暴露出行業(yè)在管理模式、盈利能力、資金實力等方面都存在問題。

該人士認為,如果租賃市場的恢復(fù)進度不如預(yù)期,租賃行業(yè)的洗牌還將持續(xù)。其中,大型租賃機構(gòu)有較大的存活概率,但將逐漸變得規(guī)范化;一些資金實力不足的小型租賃機構(gòu),則會逐漸被市場淘汰。與此同時,行業(yè)在資本驅(qū)動下的非理性擴張熱潮,也將暫時停歇。

關(guān)鍵詞: 疫情下“消失”的租客

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