8月24日晚間，保利發(fā)展控股集團股份有限公司 (以下簡稱“保利發(fā)展”)發(fā)布的2020年半年報顯示，公司上半年經營性現金流大降255.56%，從去年同期的162.28億元降至今年半年報中的-252.44億元，曾位列“招保萬金”的保利發(fā)展到底經歷了什么?

營收新考驗

對于房企經營活動產生的現金流量凈額大減，行業(yè)給出的一致判斷是，房企經營活動現金流入最重要的來源是銷售商品、提供勞務收到的現金，上半年受新冠肺炎疫情影響，房企回籠資金均受到不同程度的影響。

從這個角度看，保利發(fā)展的回款情況并不能算是行業(yè)內表現上佳的。

保利發(fā)展在回應現金流量凈額大幅變動的原因時，也承認“銷售回籠隨銷售規(guī)模減少，合作項目往來款投入增加”是導致上述數據大降的主要原因。

半年報顯示，2020年上半年，保利發(fā)展實現營業(yè)收入736.77億元，同比增長3.59%，其中房地產銷售收入673億元。實現歸屬于母公司股東的凈利潤101.2億元，同比增長1.69%。上半年實現銷售回籠2023億元，回籠率為90.1%，這一數據無論是在頭部房企還是央企房企中都不算優(yōu)秀。

對于這樣一份成績單，保利發(fā)展進一步解釋稱，為應對新冠肺炎疫情對宏觀經濟及房地產行業(yè)的巨大沖擊，加快項目及時復工復產，重點保主力盤進度、?？⒐そ桓?。積極把握“五一”、端午窗口期，進行集中推貨，取得良好市場效果。二季度以來，公司銷售持續(xù)向好，4月簽約金額同比轉增，5-6月簽約金額同比增加10%。

宏觀數據顯示，2020年上半年全國商品房銷售金額6.69萬億元，同比減少5.4%;商品房銷售面積6.94億平方米，同比減少8.4%。3月以來，得益于疫情穩(wěn)定控制，國內經濟活動逐步恢復，市場成交逐漸回暖，5-6月成交量已超過近三年同期的平均水平。

盡管保利發(fā)展上半年的營收還算“及格”，但在半年報發(fā)布前夜的“退群門”卻成為考驗其下半年品牌建設和營銷節(jié)奏的關鍵。

8月21日晚間，北京保利在媒體微信群轉發(fā)鏈接并發(fā)放紅包，鏈接內容為北京保利官微發(fā)布的營銷活動預告——七夕“Art In流動”藝術節(jié)暨品牌發(fā)布會。隨后保利發(fā)展控股北京公司副總經理文靈在該群里命令其下屬在群里艾特所有媒體，轉發(fā)這一素材，并明確要求“沒轉發(fā)的移出本群”。隨后遭到部分媒體抵制，當晚，“保利退群門”成為熱搜。

大舉拿地

除了營收回流資金外，拿地動作頻繁而且拿地價格普遍走高，也是行業(yè)內公認的導致房企經營性現金流凈額大幅下滑的原因。

保利發(fā)展在半年報中稱，報告期內，公司實現拓展項目44個，新增容積率面積984萬平方米，拓展成本820億元，拓展面積及金額較去年同期分別提升19%和54%。

新增資源結構中，保利發(fā)展圈定的38個核心城市拓展金額占比達86%，較去年提升7個百分點，拓展平均樓面地價為8328元/平方米;拓展溢價率為22%，與去年同期持平。新增貨量中住宅貨量占比86%，拓展金額權益比例提升2個百分點至73%。

宏觀的背景似乎也證實了保利發(fā)展的這種說法：公開信息顯示，2020年上半年，全國土地成交0.4萬億元，同比增加5.9%。其中，一季度受疫情影響，房企銷售收入下降，現金周轉壓力增大，疊加政府土地供應規(guī)模減少，導致土地成交規(guī)模有所下降。二季度以來各地供地力度加大，同時受益于流動性寬松及房地產銷售回暖，企業(yè)拿地信心提振，土地成交價款、成交樓面均價顯著上漲，其中住宅用地土地成交價款、成交樓面均價創(chuàng)近年來單季度新高。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓分析稱，土地款項的大額支出，也可以解釋保利發(fā)展經營性現金流凈額大幅下滑的原因。而保利發(fā)展大舉拿地的背后，是其對于規(guī)模的渴求。

2017年，保利發(fā)展曾提出“重回前三”的愿景，并拋出“2017年沖刺3000億元，三年內突破5000億元”的“345”戰(zhàn)略，即未來每年業(yè)績增幅為1000億元，2017年銷售額實現3000億元，2018年實現4000億元，2019年實現5000億元。據過往年報數據顯示，2017年、2018年、2019年保利發(fā)展分別實現簽約銷售金額3092億元、4048億元和4618.48億元，據此目標計算，保利發(fā)展并未完成5000億元銷售目標。

除此之外，保利發(fā)展似乎與其他龍頭房企的差距在逐年拉大。按照去年財報數據顯示，排名第四名的融創(chuàng)中國全年合同銷售額約5562.1億元，高出第五名的保利發(fā)展將近1000億元，而房企前三的門檻，更是提升至6000億元。

地產分析師嚴躍進表示，按照目前的狀況來看，保利發(fā)展要“重回前三”仍面臨許多挑戰(zhàn)。2019年房地產市場已處于下行狀態(tài)，今年受疫情影響這一狀態(tài)只會回穩(wěn)而不會“超前”。保利發(fā)展在年初的業(yè)績會上并沒有再提出年度銷售目標，這或許也是出于對市場前景不確定性的擔憂。

資產負債尚處安全邊界

在經營性現金流罕見出現數百億元的下滑后，保利發(fā)展卻保持了相對安全的邊界：半年報顯示，該公司的資產負債率為77.66%，扣除預收賬款資產負債率66.05%，為業(yè)內較低水平。

8月23日，央行官網掛出工作動態(tài)，證實8月20日，住房城鄉(xiāng)建設部、央行在北京召開重點房地產企業(yè)座談會。會議指出，為進一步落實房地產長效機制，央行、住房城鄉(xiāng)建設部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

在此之前，市場傳出房企融資“三條紅線”將出，分別為紅線1，剔除預收款后的資產負債率大于70%;紅線2，凈負債率大于100%;紅線3，現金短債比小于1倍。根據“三條紅線”觸線情況不同，試點房地產企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四擋。

針對融資情況，保利發(fā)展在半年報中稱，公司把握融資節(jié)奏、抓住市場利率窗口期融資，累計發(fā)行40億元公司債券、45億元中期票據，融資成本均為同期市場較低水平，以低成本儲備長期發(fā)展資金。報告期末，公司資產負債率77.66%，扣除預收賬款資產負債率66.05%，為業(yè)內較低水平。截至報告期末賬面有息負債3021億元，有息負債綜合成本僅約4.84%，較年初降低0.11個百分點。貨幣資金達1257億元，為短期借款及一年內到期債務的1.96倍，資金結構安全。

嚴躍進指出，作為央企，保利發(fā)展融資有著天然的優(yōu)勢，但目前政策的大方向是避免過量資金流入到房地產市場，這對于有規(guī)模擴張需求的保利發(fā)展來說并不友好，至少在大舉拿地方面會受到影響。

保利發(fā)展方面也承認，在“房住不炒”的主基調下，房地產領域將繼續(xù)保持從嚴監(jiān)管的調控思路，政策手段也將從“寬貨幣”向“寬信用”轉變，房地產企業(yè)融資風險進一步加大。

另一方面，受益于年初流動性寬松及銷售復蘇的影響，土地市場競爭激烈，整體呈現出高起拍價、高成交價、高溢價率的“三高”特征，而在當前從嚴的調控環(huán)境下，土地成本端的上升壓力將更加考驗企業(yè)投資、運營能力，房地產企業(yè)經營風險將有所上升。

針對經營性現金流的大幅度波動，北京商報記者與保利發(fā)展方面取得聯(lián)系，截至記者發(fā)稿前未有回復。

(北京商報記者 盧揚 王寅浩)

關鍵詞： 退群門 保利