“金九銀十”前夜房企在京上演搶人大戰(zhàn) 商品房的春天來了?
在房企中報密集披露的同時,來自市場的動向也并未停滯。北京商報記者注意到,近期北京樓市罕見出現(xiàn)房企的“搶人”大戰(zhàn):繼分鐘寺三兄弟或拿地次日即啟動招聘、或戰(zhàn)投結束馬上著手挖腳高端人才外,龍湖四環(huán)項目和恒大下半年即將在京入市的五大新盤均打出了招聘海報,業(yè)內感嘆“好久沒見到北京市場這么熱鬧了”。業(yè)內人士指出,房企密集動作的背后,一方面是上半年業(yè)績承壓急需尋求突破,另一方面也是在備戰(zhàn)“金九銀十”,把握短暫的銷售窗口期。受疫情影響,成色不足的“金九銀十”在今年將變得特殊,并有可能煥發(fā)新的生機。
扎堆“搶人”
北京樓市于近期已有明顯復蘇跡象,與樓市復蘇唇齒相依的是開發(fā)商積極入市的信心。北京商報記者了解到,近期北京各大開發(fā)商扎堆開啟招聘計劃:龍湖的“江湖召集令”、恒大的“五盤耀京城”招聘說明、首創(chuàng)TOP系新品的招聘。
在招賢納士的通告中,一線置業(yè)顧問無疑是需求量最大的資源。以恒大為例,4個招聘欄目中包含項目營銷負責人、營銷策劃經理、高級置業(yè)顧問、銷售內勤等,從上至下無不強調“營銷”二字。
上述啟動大規(guī)模招聘的房企HR負責人坦言,公司下半年任務就是“快賣”,營銷提出的這個要求,HR就要匹配相應的支撐,對于項目而言,銷售就是一切,如果不想過度依賴渠道,好的銷售至關重要。由于前期市場并不樂觀,不乏有客戶、有經驗的好銷售有“動一動”的意愿。
在此之前,分鐘寺“三雄”也曾先后開啟人才招聘行動,受項目定位需要,職位要求圈定在“10萬+項目銷冠、銷亞”和“高端一線奢侈品銷售”,同樣強調“營銷”二字。
“人力招聘現(xiàn)象的背后,也能倒推出市場的一個變化。受疫情影響,房企在京整體推盤節(jié)奏受限,近期市場狀態(tài)恢復后,房企的推盤量已有明顯提升,這方面需要人才力量的支撐。”合碩機構首席分析師郭毅表示,尤其是上半年北京土地市場火熱,高溢價成交不斷,這些都是潛在的供給,人才儲備也更為關鍵。
北京商報記者通過梳理北京市住建委預售信息發(fā)現(xiàn),截至目前,北京于今年8月共有11個項目取得預售證,合計2841套住宅,預售證發(fā)放迎來一波小高潮。而近期各大開發(fā)商的項目宣傳海報也令人目不暇接,中海甲三號院和北京金茂府二期分別于開盤首日創(chuàng)造了成交20億+的成績,頤和金茂府和融創(chuàng)香山一號院已“躍躍欲試”,中海天鉆也在火熱排卡中。值得一提的是,上述項目大多是在今年內拿的地。
在郭毅看來,目前眾房企對于疫情已經有了一個共同的認識,短期的戰(zhàn)略只會讓自己陷入“沼澤”之中,要做好長期的作戰(zhàn)準備?;谶@樣的市場判斷,房企的一系列動作也是努力“創(chuàng)收”的表現(xiàn),尤其是目前的狀況下,穩(wěn)定的現(xiàn)金流是眾房企的生存之道。“促銷售、抓回款”屢屢被房企高管所提及,在項目扎堆入市的背景下,“搶人”就是搶市場的行為也就很好理解了。
特殊的“金九銀十”
一邊是新項目的加速入市,一邊是“搶人”信號的釋放。
中原地產首席分析師張大偉表示,上述動作的背后也是開發(fā)商在為“金九銀十”做準備,今年將是個特殊的“金九銀十”。張大偉稱,從市場層面來看,2017年以來大部分熱點城市已經全面實行限購,尤其是北京樓市限購最為嚴格。因此房地產市場已經沒有淡旺季之分,樓市也喪失了“金九銀十”的概念。受疫情影響,成色不足的“金九銀十”在今年將變得特殊,并有可能煥發(fā)新的生機。
張大偉指出,近期北京開發(fā)商的一系列“組合拳”,也體現(xiàn)出他們“焦慮”的心態(tài),加碼營銷端也是為了提高自身“造血”能力。目前的市場充滿不確定性,“金九銀十”可能是眾房企今年最后的銷售窗口期。一方面,受疫情影響,上半年各大房企的業(yè)績均受到不同程度的影響,業(yè)績沖刺勢在必行;另一方面,市場情緒也在擔心疫情反復,房企的“焦慮”心態(tài)也加快其營銷的動作。
北京商報記者注意到,眾房企中報于近期密集披露,盡管樓市處于穩(wěn)步復蘇狀態(tài),但眾房企的銷售業(yè)績卻在上半年表現(xiàn)不佳。從業(yè)績表現(xiàn)上來看,多家規(guī)模房企均出現(xiàn)下滑數(shù)值,更有甚者出現(xiàn)同比跌幅在兩位數(shù)以上。以頭部房企保利為例,今年上半年,保利實現(xiàn)簽約銷售金額2245.36億元,同比下降11.12%;經營性現(xiàn)金凈流出252.4億元,同比減少255.56%。如此業(yè)績表現(xiàn),也不得不將希望寄托于下半年。
8月23日,央行官網掛出工作動態(tài),證實8月20日,住房城鄉(xiāng)建設部、央行在北京召開重點房地產企業(yè)座談會。會議指出,為進一步落實房地產長效機制,實施好房地產金融審慎管理制度,增強房地產企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度,人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上,形成了重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。
在此之前,市場傳出房企融資“三條紅線”將出,分別為紅線1,剔除預收款后的資產負債率大于70%;紅線2,凈負債率大于100%;紅線3,現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)“三條紅線”觸線情況不同,試點房地產企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔。
“長效機制的監(jiān)管體系也點明一個方向,所以眾房企也格外重視自身的財務狀況。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為,受內外因素疊加影響,大多數(shù)開發(fā)商加碼銷售實際上是為了能夠提升未來的競爭力。無論是迎接“金九銀十”也好,還是為了將來的長遠打算,眾房企接下來的營銷動作只會越來越“劇烈”。
商品房的春天
2020年北京一共成交商品房住宅地塊35宗,其中有29宗不限價地塊,按照目前的推盤節(jié)奏,下半年的北京樓市大概率會出現(xiàn)限競房和純商品房齊頭并進的狀態(tài),這又回歸到一個老問題,限競房?or商品房?
據(jù)中原地產統(tǒng)計,北京的土地市場成交結構中,不限價比例越來越高:純商品房不限價占比已經接近80%。從限競房的成交情況看,平均網簽45%,實際銷售接近60%;已經入市的90個項目中,有20個項目接近清盤,50個項目順銷中,還有20個項目已經基本宣布成為“死盤”。
張大偉強調,下半年房企為了銷售業(yè)績以及盡快回籠資金,“以價換量”的情況也不是不可能,不同品質相似的價格,這對于限競房會造成很大的沖擊。目前限競房市場分化非常嚴重,少數(shù)位置優(yōu)秀的項目簽約相對活躍,但除了小部分網紅項目外,大部分項目目前看入市都出現(xiàn)了問題。市場出現(xiàn)明顯的二八現(xiàn)象,20%的項目占據(jù)超過80%的銷售。
“最近入市的限競房位置相對較好,除了少數(shù)五環(huán)內項目去化有所提升,但后續(xù)隨著大量郊區(qū)項目入市,預計限競房去化難題依然非常大。”張大偉進一步表示。
郭毅則表示,疫情對于經濟的影響隨著時間的推移會慢慢顯現(xiàn),影響到大家的就業(yè)前景以及收入預期。但同時疫情也帶來了一些新的需求,對當前居住空間的不滿意,創(chuàng)造了一批新的改善置業(yè)客群,這是一把“雙刃劍”。價格不再是購房者衡量的唯一標準,不過也要看到他們手里的“閑錢”確實少了。
按照目前的推盤節(jié)奏,北京純商品房的沖擊是可以預見的。在郭毅看來,限競房以價格見長,純商品房優(yōu)于產品品質,尤其是經歷疫情之后,開發(fā)商更加注重以“質量”取勝。購房者在抉擇時,不要抱有“投機”的目的,也不要過早去追求改善品質。處于不同的階段,不同人群的需求也會有所轉變,之前的剛需也可能跨越到改善客群。隨著開發(fā)商推盤節(jié)奏的加快,項目之間的競爭在所難免,購房者或將迎來一個“春天”的消息。“是出于剩余資金的考慮,還是出于品質標準提升的目的,通過購房者的不同選擇,也會讓北京樓市出現(xiàn)一些多樣化需求。”
北京商報記者注意到,面對經濟下行壓力,房地產調控主基調依然不變。7月30日,中央政治局會議再次強調“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。
(北京商報記者 盧揚 王寅浩)
責任編輯:hnmd004
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