今年以來，燕郊樓市回暖跡象明顯。數(shù)據(jù)顯示，一季度燕郊住宅均價(jià)為2.05萬元/平米，環(huán)比上漲11%。在此背景下，多家房地產(chǎn)企業(yè)加大了在該區(qū)域的推盤力度，其中包括三湘印象的森林海尚城。

據(jù)了解，三湘印象·森林海尚城是三湘印象第一個(gè)落址北方的作品，項(xiàng)目位于燕郊科學(xué)城，首期推出的是4.5m層高、建筑面積約53-83㎡的公寓產(chǎn)品，掛牌均價(jià)每平米1.5萬元。

對(duì)于北京周邊市場(chǎng)來說，公寓類項(xiàng)目是否有價(jià)值一直備受爭(zhēng)議。有業(yè)內(nèi)人士告訴中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者：“解決自住可以，但投資的話價(jià)值并不高。”該人士進(jìn)一步解釋稱，自住的話，從燕郊主城區(qū)穿越孤山營村，超過10公里的距離會(huì)破滅安家環(huán)京的美好幻想，即使在建的22號(hào)線落地，項(xiàng)目距離高樓南站的直線距離仍有2公里;而如果投資，公寓產(chǎn)品二次買賣的稅費(fèi)高，不容易轉(zhuǎn)手。對(duì)于森林海尚城，其認(rèn)為“所在的區(qū)域周邊配套還不夠完善，用于出租的租金不會(huì)太高”。

三湘印象·森林海尚城項(xiàng)目首期開盤時(shí)間是2019年11月，截至目前的銷售情況如何?具體投資價(jià)值體現(xiàn)在何方?未來有哪些配套規(guī)劃建設(shè)?是否會(huì)推出住宅產(chǎn)品?中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)多次致電項(xiàng)目所屬的三河市湘德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，被告知“需要采訪的話會(huì)聯(lián)系”，但截至發(fā)稿時(shí)未有回復(fù)。

而三湘印象方面給出的答復(fù)是：京津冀地區(qū)是全國最具經(jīng)濟(jì)活力的地區(qū)之一，人口吸引力強(qiáng)，需求支撐度高，加之有區(qū)域規(guī)劃出臺(tái)，未來隨著城市發(fā)展紅利不斷釋放，將為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來了廣闊的空間，仍會(huì)是新房市場(chǎng)開發(fā)的核心區(qū)域。三湘印象還表示，按照2019年燕郊新建商品住宅19337元/平米的銷售均價(jià)來算，燕郊項(xiàng)目未來有望貢獻(xiàn)超200億元的銷售收入，將給公司帶來充裕的現(xiàn)金流。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)：去年預(yù)售39億元，土儲(chǔ)不足百萬平

事實(shí)上，倡導(dǎo)打造綠色科技地產(chǎn)的三湘印象，近年的拿地投資和項(xiàng)目銷售成績都頗為低迷。

2019年年報(bào)顯示，三湘印象報(bào)告期內(nèi)的主要房地產(chǎn)在售項(xiàng)目有6個(gè)，合計(jì)預(yù)售金額共計(jì)39.14億元，預(yù)售面積為10.81萬平方米。對(duì)于2020年的銷售目標(biāo)，三湘印象未在年報(bào)中提及。不過，中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者注意到，三湘印象曾在2015年報(bào)、2016年報(bào)中提到2016年、2017年的保底銷售目標(biāo)分別為30億元、25億元，而這兩年的銷售目標(biāo)完成率分別為83.97%、40.48%，皆不達(dá)標(biāo)。

從土地儲(chǔ)備上看，三湘印象近3年新增土儲(chǔ)僅一宗，其中2019并無新增土地儲(chǔ)備。而在其目前土地儲(chǔ)備中，僅剩三湘森林海尚城(河北燕郊)16-19地塊，占地面積26.22萬平方米，總建筑面積85.32萬平方米。

有投資者在股吧提出質(zhì)疑，作為一家房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的公司，如此少的土地儲(chǔ)備，出路在哪里?三湘印象為何沒有及時(shí)補(bǔ)充土儲(chǔ)，是否因?yàn)橘Y金匱乏?

對(duì)此，三湘印象在給中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者的回復(fù)中提到：森林海尚城(河北燕郊)項(xiàng)目占地542畝，地理位置緊臨北京通州區(qū)，是公司近年土地儲(chǔ)備的重要項(xiàng)目，根據(jù)公司經(jīng)營發(fā)展情況，可以滿足公司近幾年的開發(fā)需求。

同時(shí)，三湘印象還表示，隨著公司現(xiàn)有項(xiàng)目的逐步推進(jìn)，未來將根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)，在深耕上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，積極參與長三角、京津冀和粵港澳大灣區(qū)三大城市群開發(fā)建設(shè)，將擇機(jī)在以上區(qū)域新增土地儲(chǔ)備。不過，有業(yè)內(nèi)人士稱，對(duì)于三湘印象這樣一家規(guī)模不大、品牌知名度不高的房企來說，如何在上述這些區(qū)域的土拍市場(chǎng)突圍，是一件值得深思的事情。

文化產(chǎn)業(yè)：觀印象業(yè)績承諾不達(dá)標(biāo) 劇目制作周期漫長

除了地產(chǎn)，三湘印象近幾年來還大力布局文化領(lǐng)域。2019年，三湘印象文化演藝收入為7343.1萬元，占總收入的比例為3.7%;而上年同期的該業(yè)務(wù)的收入是7593.46萬元，占總收入的比例為4.65%。

早在2016年5月，三湘印象收購了觀印象藝術(shù)發(fā)展有限公司(簡稱“觀印象”)100%的股權(quán)。觀印象成立于2006年3月，前身是由張藝謀、王潮歌、樊躍三位導(dǎo)演發(fā)起的北京印象文化藝術(shù)中心，2010年馬云旗下的云鋒基金入資。收購?fù)瓿珊?，三湘印象走上了打?ldquo;文化+地產(chǎn)”雙主業(yè)經(jīng)營模式。

收購之初，觀印象原股東上海觀印向、Impression Creative Inc.承諾2015-2018年的觀印象凈利潤分別不低于1億元、1.3億元、1.6億元、1.63億元，同時(shí)對(duì)2018年末的資產(chǎn)減值提供補(bǔ)償承諾。但在2015-2018年，觀印象實(shí)際實(shí)現(xiàn)的凈利潤分別為1.02億元、1.25億元、1.3億元、2761.17萬元。除2015年勉強(qiáng)兌現(xiàn)了承諾，后面三年的業(yè)績承諾均未能實(shí)現(xiàn)。同時(shí)2018年期末資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告顯示，觀印象100%股權(quán)評(píng)估值存在大幅減值。

對(duì)于觀印象的作品的制作，不少投資者也提出質(zhì)疑。三湘印象曾提到，觀印象單部作品的創(chuàng)作周期約為18-24個(gè)月。然而，簽約于2016年-2017年的《歸來遵義•長征之路》《印象太極》等劇目，截至2019年底的狀態(tài)仍在“制作中”。

對(duì)此，三湘印象給出的解釋是：項(xiàng)目簽約之后需要進(jìn)行充分的前期準(zhǔn)備工作，相關(guān)項(xiàng)目一直在積極推進(jìn)中，不同項(xiàng)目的制作周期并不一樣。目前，《歸來遵義•長征之路》《印象太極》進(jìn)入關(guān)鍵制作階段?！稓w來遵義•長征之路》項(xiàng)目進(jìn)入深化方案匯報(bào)階段，公司正在協(xié)調(diào)項(xiàng)目投資方及當(dāng)?shù)卣?，加速推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)度;《印象太極》項(xiàng)目進(jìn)入場(chǎng)館建造和方案深化階段。三湘印象同時(shí)強(qiáng)調(diào)，隨著作品進(jìn)入制作關(guān)鍵期，未來兩年觀印象業(yè)績有望得到有力支撐。(記者 王子奇)

關(guān)鍵詞： 三湘印象地產(chǎn) 燕郊項(xiàng)目