東盛花園北區(qū)的業(yè)主10年都沒能拿到不動產權證。

主持詞

不動產權證“辦證難”一直是牽動著千家萬戶的老大難問題。由于時間跨度長、涉及群眾多、處理難度大，尤其涉及跨部門協作，存在諸多政策和程序制約，很多歷史遺留下來的“舊賬”成為城市建設領域一塊難啃的“骨頭”。

為了讓不動產權證不再“難產”，我市積極推進“交房即可辦證”改革，有效解決了新建項目的辦證問題。同時，為有效解決歷史遺留問題，我市還成立了化解城鎮(zhèn)居民住房產權歷史遺留問題工作專班，建立了工作統(tǒng)籌、推進及督導機制。但不得不承認，依然有部分住宅項目因各種原因無法順利辦證。

近期，一些網友通過觀海新聞客戶端“直通12345”平臺留言，集中反映不動產權證“辦證難”問題。記者調查了解，因為涉及地產商破產、撤銷、兼并，欠繳稅費、不辦理規(guī)劃驗收和不辦理房地產初始登記等多種原因，使得這些問題解決起來困難重重。而不動產權證的缺位，直接影響到市民的子女入學、社保、房屋買賣等。作為民生治理的一項長期難以治愈的“頑疾”，“辦證難”問題再一次成為許多市民的關注堵點問題。就如何進一步妥善解決“辦證難”問題，本刊邀請市人大代表、政協委員、市委黨校教授以及政府相關部門共同商議，探討解決辦法。

記者探訪

現場一

東盛花園北區(qū)：

苦等10年“房本”居民望眼欲穿

“我們買房已經10年了，東盛花園北區(qū)的不動產權證什么時候能辦下來?”近日，觀海網友9z01yD在青島日報社觀海新聞客戶端留言，反映東盛花園北區(qū)不動產權證難辦的問題。

觀海網友9z01yD講述，東盛花園北區(qū)屬于限價商品房，2010年父親購房時，她還沒有結婚，到現在她的孩子都要上幼兒園了，不動產權證仍然沒有辦下來。

近年來，她多次向政府相關部門投訴，工作人員解釋，東盛花園北區(qū)無法辦理不動產權證的原因，一方面是東盛花園當年取得土地證的土地性質為劃撥，而限價商品房土地用途應為出讓用地，建設單位要先行辦理東盛花園限價商品房所占土地劃撥轉出讓手續(xù)后，才能申請辦理首次登記;另一方面東盛花園北區(qū)缺少綜合驗收備案，沒有交配套費。此外，東盛花園的管理權歸屬之前也做了調整，從浮山新區(qū)劃到了嶗山區(qū)，存在一個過渡的問題。

“近期，東盛花園小區(qū)內的拆遷安置房已經可以辦理不動產權證了。嶗山區(qū)的相關負責人在2019年曾表示‘跟原開發(fā)建設單位和大埠東村兩委做了溝通。初步探討確定了一個辦理方向的路徑。2019年內應該能有個相對滿意的答復’，但現在已經2020年了，辦不動產權證的事情仍然沒有結果。”觀海網友說。

現場二

城陽區(qū)億路發(fā)世家御園二期：

房子被抵押居民辦證難

“我一直辦不下來不動產權證，后來才知道，開發(fā)商竟然把我買的房子抵押貸款，到現在都沒還上錢。”觀海網友AhnfJP在觀海新聞客戶端留言。

觀海網友AhnfJP講述，2015年，他在城陽區(qū)河套街道正陽西路的億路發(fā)世家御園小區(qū)二期購買了一套商品房。開發(fā)商拖延了兩年多，到2018年才交房。他入住新房兩年了，始終辦不了不動產權證。

“我當時是全款買的房子，后來因為需要用錢，想把房子賣掉，但沒有不動產權證，房子根本就賣不出去。”觀海網友AhnfJP講述，聽說房產證之所以辦不下來，是因為開發(fā)商前期已經把房子抵押給了銀行，到現在沒有解押。這讓小區(qū)業(yè)主們非常擔心。

記者了解到，億路發(fā)世家御園小區(qū)的開發(fā)商初期為籌集項目開發(fā)建設資金，在2013年將該項目二期、三期土地及地上建筑，在浦發(fā)銀行辦理了在建工程銀行抵押，導致二期購房業(yè)主無法辦理房產證。為保障購房業(yè)主的合法權益，高新區(qū)建設部、河套街道辦事處多次約談及函告開發(fā)商，責令其抓緊籌集資金，完成銀行解押。

現場三

西海岸新區(qū)靈山衛(wèi)街道福麟海景麗園二期：

驗收沒通過“房本”辦不了

“我是西海岸新區(qū)靈山衛(wèi)街道福麟海景麗園二期的業(yè)主，2017年購房，2019年交房，到現在一直不能辦理不動產權證，我家孩子遲遲不能落戶。”近日，觀海網友3fe6fs在觀海新聞客戶端留言。

觀海網友3fe6fs講述，她和丈夫是臨沂人，兩人在青島工作，孩子一直住在臨沂老家。眼看著孩子到了上小學的年齡了，為了讓孩子在青島落戶上學，2017年，她和丈夫拿出多年的積蓄，在西海岸新區(qū)靈山衛(wèi)街道福麟海景麗園二期買了一套房子。入住新房后，他們發(fā)現沒法辦理不動產權證，孩子落戶成了難題。

記者采訪西海岸新區(qū)自然資源局，工作人員答復，該小區(qū)涉及用地容積率審核事項，為盡快解決業(yè)主辦證問題，西海岸新區(qū)自然資源局已經同意先給居民辦理不動產權證，再與企業(yè)解決用地容積率審核問題。后期，西海岸新區(qū)自然資源局發(fā)現該小區(qū)未完成規(guī)劃驗收，目前仍在進一步調查處理中。

話題探討

一本不動產權證，牽動千家萬戶心。不動產權證，是一套房子的“身份證”，消費者花錢買房，就應該拿到不動產權證。可是，由于建設單位破產、撤銷、兼并，欠繳稅費、不辦理規(guī)劃驗收和竣工驗收等多種原因，形成了“問題產權”項目，無法辦理不動產首次登記，使得很多購買了房屋的業(yè)主遲遲拿不到不動產權證，導致市民在轉讓、抵押、租賃、子女入學等方面遭遇重重困難，給業(yè)主權益帶來了極大的損害，“問題產權”項目也成為了民生治理的一項長期難以治愈的“頑疾”。

■探因

五證不全居多違規(guī)操作頻發(fā)

根據不動產登記相關規(guī)定，申請人申請商品房不動產登記需要兩個主要環(huán)節(jié)，一是開發(fā)商辦理商品房房屋所有權首次登記(辦理大證);二是業(yè)主和開發(fā)商共同申請辦理分戶的不動產權證。開發(fā)商辦理商品房首次登記需要提供三個必備要件：一是具備合法土地來源，開發(fā)商已經取得土地使用權證;二是符合規(guī)劃要求，取得建筑工程規(guī)劃許可證及規(guī)劃驗收證明;三是符合竣工驗收要求，取得驗收合格的證明。

“‘辦證難’并不是簡單的產權登記問題。”市自然資源和規(guī)劃局不動產登記中心工作人員介紹，在房地產市場快速發(fā)展過程中，少數開發(fā)建設單位開發(fā)建設手續(xù)不全，甚至存在違法違規(guī)行為，導致項目不具備不動產登記法定條件。

一位不愿透露姓名的業(yè)內人士為記者進一步點明了不動產權證“辦證難”的癥結所在。“在實施不動產統(tǒng)一登記之前，由于各部門登記方法、技術規(guī)程不一致，原有的分散登記方式很容易導致各種不動產權利的重疊、漏登;分散在不同部門管理和登記，又容易導致農林用地、農牧用地及林牧用地之間權屬界限不清、權利歸屬不明，引發(fā)糾紛。”這名業(yè)內人士介紹，2015年，我國開始實施不動產統(tǒng)一登記，以往分散登記時形成的歷史遺留問題大量顯現。

這些歷史遺留問題主要表現為：無土地出讓合同或劃撥決定書等土地權屬來源材料;擅自改變土地用途或增加容積率;未通過規(guī)劃許可或規(guī)劃核實;未通過竣工驗收備案;欠繳土地出讓價款或相關稅費等情形。

“這些問題的產生，既有法治、體制和機制的原因，也有政府、建設單位和個人的原因。”業(yè)內人士說，由于這些問題的存在，導致一些城鎮(zhèn)居民住房無法進行首次登記或轉移登記。

■破題

“專班”聯合發(fā)力實施“靶向治療”

城鎮(zhèn)居民住房產權歷史遺留問題往往時間跨度長、涉及群眾多、處理難度大，尤其是相關問題涉及多個部門，以現行法規(guī)制度去解決，存在諸多政策和程序制約，令許多部門頭痛犯難。但城鎮(zhèn)居民住房產權歷史遺留問題關系到購房居民的切身利益，青島市對此高度重視，將其作為民生領域重點問題持續(xù)推進解決。

記者從市自然資源和規(guī)劃局不動產登記中心獲悉，針對因開發(fā)建設手續(xù)缺失形成的歷史遺留問題產權項目，我市在2003年、2008年、2018年先后三次集中解決問題產權項目，累計涉及居民10余萬戶，但目前仍有少數項目暫不具備法定登記條件。

“城鎮(zhèn)居民住房產權歷史遺留問題涉及多個部門職責，需要自然資源、住建、稅務、財政、發(fā)改、行政審批等多個部門通力合作。”工作人員介紹，按照青島市解決城鎮(zhèn)居民住房產權歷史遺留問題工作方案，市自然資源和規(guī)劃局制定了工作細則和具體推進辦法。同時，我市成立了化解城鎮(zhèn)居民住房產權歷史遺留問題工作專班，建立了工作統(tǒng)籌、推進及督導機制，充分發(fā)揮專班統(tǒng)籌調度作用，各區(qū)市政府作為化解城鎮(zhèn)居民住房產權歷史遺留問題主體，梳理形成項目臺賬，查明項目歷史背景、具體情況和存在問題，各相關職能部門及針對項目存在的問題，逐一研究解決路徑，形成解決方案，確定責任部門和辦理期限，所有事項限期完成。不動產登記部門主動作為，將服務前置，進行容缺預審，對完善手續(xù)的建設項目，經相關公告程序后，即可予以辦理登記。

市政協委員、山東正航律所主任李秋航建議，對不動產權證“辦證難”進行“靶向治療”，希望多部門盡快打破部門壁壘，聯合行動，形成執(zhí)法合力，針對轄區(qū)內的問題樓盤采取“靶向治療”，即“一個樓盤=一個責任領導+一個工作專班+一個化解方案+一個具體期限”，各專班可結合樓盤實際情況制定具體方案，明確具體期限，且具體方案、期限、進展等能進行公示，請群眾進行監(jiān)督，從而實現精準處置各樓盤面臨的“辦證難”問題。

建議相關部門在處理產權問題樓盤時，堅持“以人民為中心”的理念和物權優(yōu)先的法律原則，可考慮采取“追辦分離、容缺后補”的方式，將辦理不動產登記與向建設單位追溯法律責任完善手續(xù)并行辦理，既可加快推動為購房者辦證，又可強化責任部門對建設單位法律責任的追溯和手續(xù)辦理，最大限度維護群眾的合法權益。

■解題

全面實現流程再造推廣“交房即可辦證”

記者從市自然資源和規(guī)劃局獲悉，為積極推進解決城鎮(zhèn)居民住房產權歷史遺留問題，從源頭上遏制新增問題產權項目的產生，我市借鑒先進地區(qū)經驗，不斷完善監(jiān)管制度，建立健全長效機制，出臺了《“交房即可辦證”便民服務工作意見(試行)》，積極推廣“交房即可辦證”服務。

記者獲悉，一般情況下，新建商品房項目從獲得土地、預售許可到項目竣工驗收，周期為2至3年，購房群眾經歷從簽訂購房合同到項目竣工交房的漫長等待后，交房時仍不能及時領取不動產權證書，不僅給購房者在落戶、子女入學、銀行貸款、資產處置和收益等方面帶來困擾，購房群眾還可能面臨因為開發(fā)商原因，多年難以辦理不動產權證的風險。

市自然資源和規(guī)劃局、市住房和城鄉(xiāng)建設局、市稅務局聯合實施新建商品房交付流程再造，將以前房屋交付之后才辦理的不動產首次登記相關手續(xù)前置到交付之前辦理，使房屋在交付的同時就具備了辦理不動產權證的條件。據介紹，該項工作已列入2020年青島市市辦實事和全市群眾關注的10個領域管理服務提升行動中。目前，我市已開展“交房即可辦證”服務項目9個，1706戶居民在收房的同時就領取了不動產權證書。

經過前期試點，市住房城鄉(xiāng)建設局正在研究出臺規(guī)范新建住宅交付流程的相關指導意見，逐步引導開發(fā)商在新建商品房交付前完成首次登記，保證交房即具備辦證條件。青島市自然資源和規(guī)劃局積極通過多測合一、同步測繪，多審合一、同步辦理，不斷完善服務，簡化登記程序，切實解決群眾的煩心事、堵心事，讓購房人買得更放心、住得更踏實。

市人大代表、市委黨校教授劉文儉認為，解決不動產權證“辦證難”，必須堅持以人民為中心的思想，既尊重歷史事實，又堅持依法依規(guī);既做到公平公正公開，又做到分類處理、分時段定標準。只有堅持標本兼治，構建法制化、規(guī)范化的制度機制，才能從根本上破解不動產權證辦證難“頑疾”。在這個過程中，政府部門不僅要盯著問題“存量”，更重要的是控制進而消滅“增量”，在解決城鎮(zhèn)居民住房產權歷史遺留問題的同時，相關部門工作人員應該以“閉環(huán)思維”，主動探究“辦證難”產生的原因，及時發(fā)現問題，進而指導現在的工作，開展源頭治理，把問題消滅在萌芽狀態(tài)，從源頭上遏制新增問題產權項目的產生。

市人大代表、市人民調解員協會會長姜東認為，徹底解決歷史遺留的“辦證難”問題，是民心所盼的德政工程、為民解憂的民心工程，需要創(chuàng)新的措施和辦法，以及超常的擔當和勇氣，在多個政府部門齊抓共管的同時，也要落實責任單位，確保一管到底。

“交房即可辦證”可以從源頭上遏制新增問題產權項目的產生。但制定好的政策只是起步，落實到位更為關鍵。建議市住房和城鄉(xiāng)建設局、市自然資源和規(guī)劃局、市稅務局在“交房即可辦證”服務推廣過程中，統(tǒng)籌協調，打破“信息孤島”，促進部門信息共享，對不進行“交房即可辦證”的開發(fā)企業(yè)，建議采用約談、警告、記入企業(yè)信用不良記錄檔案等方式，督促開發(fā)企業(yè)自覺履行依法建設義務，嚴格履行合同，確保政策能夠長期實施，落到實處。

編輯點評

辦理不動產權證

加速“動起來”

不動產權證是房子合法存在的“身份證”。不動產權證難辦理的“頑疾”，一直都是許多城市手中的“燙手山芋”。由于種種原因，購房者在交房后遲遲拿不到不動產權證書，在落戶、子女入學、銀行貸款等方面造成了困擾，也嚴重影響市民對美好生活的向往。如何推動不動產權證的辦理，讓辦理程序盡快“動起來”，考驗著城市管理者的智慧。

今年6月30日，市北區(qū)萬科未來城3期的775戶業(yè)主們成為“交房即可辦證”的首批受益者，開啟了青島交房領證的“零時差”時代。但不得不承認，對于一些歷史遺留問題，情況依然不容樂觀。由于原因復雜，情況多樣，還存在權力讓渡等“壁壘”，歷史遺留問題解決起來確實難度不小。因此，這就需要相關“專班”拿出“攻山頭”的勇氣和智慧，理清責任問題，規(guī)范主體行為，整治市場亂象。要盡快建立房地產行業(yè)清單管理，厘清任務清單、措施清單及責任清單，并針對違法違規(guī)、惡意逃避責任的開發(fā)商建立限制清單。同時，要對不動產權證“辦證難”進行“靶向治療”，打破部門壁壘，形成執(zhí)法合力。此外，要積極與行政司法部門建立聯動機制，強力規(guī)范房地產開發(fā)秩序。

“交房即可辦證”模式的實施，無疑破解了存在已久的主權和產權脫節(jié)矛盾，進而有效幫助市民解決銀行貸款、子女上學以及落戶等民生問題。但也要看到，該模式的順利實施，必須建立在房屋建設各項手續(xù)齊全、房屋質量過硬的基礎上。這對于開發(fā)企業(yè)和相關職能部門提出了更高的要求，未來，希望相關職能部門積極通過各項創(chuàng)新舉措，實現多測合一、信息共享、靠前服務、容缺承諾、壓縮時限等多項措施，順利實現流程再造，將預售許可、規(guī)劃核實、聯合驗收等涉及多個部門的環(huán)節(jié)整合優(yōu)化，全力解決“辦證難”問題，讓購房者盡快享受到改革紅利，真正實現安居樂業(yè)。

(本版撰稿/攝影邱正)

關鍵詞： 不動產權證 “難產”