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【快播報】建業(yè)地產(chǎn),還能搶救一下?

2023-06-28 07:14:03來源:BT財經(jīng)

河南建業(yè)足球隊的幕后“老板”——河南建業(yè)地產(chǎn)出事了。6月23日晚的一

河南建業(yè)足球隊的幕后“老板”——河南建業(yè)地產(chǎn)出事了。

6月23日晚的一紙公告,徹底撕下河南建業(yè)地產(chǎn)的遮羞布。遮遮掩掩兩年,建業(yè)地產(chǎn)最終還是因債務(wù)問題躺平了。公告稱自2021年7月1日至今,建業(yè)地產(chǎn)已向境外債權(quán)人支付本金和利息約12.6億美元(約合90.5億人民幣),其中本金約9.3億美元,利息約3.3億美元。

河南建業(yè)自今年二季度以來,銷售逐漸惡化,建業(yè)地產(chǎn)流動資金狀況愈發(fā)緊張,境外兌付壓力較大,為保交樓,全面停止境內(nèi)外債務(wù)支付。


(資料圖)

建業(yè)地產(chǎn)的營收嚴重下滑,直接影響了自身股價,發(fā)布公告當日,建業(yè)地產(chǎn)股價再次下跌5.19%,每股僅剩0.128港元,自2021年12月底跌破1港元至今,其股價位列“仙股”已經(jīng)持續(xù)18個月以上,和4.428港元的股價高點相比跌幅超97%,市值蒸發(fā)了131億港元,總市值僅剩3.89億港元。幸運的是,在公告發(fā)布后的第一個交易日,建業(yè)地產(chǎn)的股價終于止住跌勢,出現(xiàn)了1.56%的上揚。河南建業(yè)到底怎么了?

風(fēng)光不再的“河南王”

在河南無人不知建業(yè)地產(chǎn),作為本土地產(chǎn)巨頭,建業(yè)地產(chǎn)在河南18個省轄市、100多個縣市區(qū)開發(fā)樓盤無數(shù),即便是已經(jīng)處于爆雷邊緣,建業(yè)地產(chǎn)在2023年一季度依然斬獲河南房企銷售金額和銷售面積雙料第一,且領(lǐng)先優(yōu)勢持續(xù)擴大。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示,一季度建業(yè)集團以53.79億元位居河南房企銷售金額榜單首位,排在二三位的是碧桂園和萬科,銷售金額分別為47.45億元和37.2億元,和建業(yè)集團有不小差距。同時建業(yè)集團以79.62萬㎡的銷售面積繼續(xù)霸占榜單,排在第二位的碧桂園銷售面積55.05萬㎡。

通過數(shù)據(jù)可知,建業(yè)地產(chǎn)總銷售額和總面積遙遙領(lǐng)先,但每平方米單價并不高,每平方米均價約6755元,而碧桂園的每平米均價約8619元,建業(yè)地產(chǎn)的每平方米均價比碧桂園低了1864元。也可以看出建業(yè)地產(chǎn)在努力自救,甚至不惜降低售價來推高銷量。但最終這家河南地產(chǎn)巨頭依然未能扛住行業(yè)整體下行帶來的沉重壓力,在端午節(jié)發(fā)出公告,意思很明顯,不是不還錢,是確實沒錢還,也不厚此薄彼,各位債主的錢暫時都不還。

公告顯示,從出現(xiàn)爆雷跡象至今建業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)償還了12.6億美元。但河南一場大雨,讓建業(yè)地產(chǎn)遭受重創(chuàng),兩年前建業(yè)地產(chǎn)那封《關(guān)于企業(yè)出現(xiàn)重大風(fēng)險和危機并請求幫扶救援的報告》“求助信”吸引了全網(wǎng)關(guān)注。

在這份“求助信”中,建業(yè)集團大吐苦水,強調(diào)了客觀存在的事實影響,確實因為疫情、汛情雙重影響,建業(yè)集團300多個地產(chǎn)項目基本處于停業(yè)和半停業(yè)。工地暫停會影響進度,而最致命的是建業(yè)集團有50多個售樓處被迫關(guān)閉。售樓處關(guān)閉,等于斷了建業(yè)集團的現(xiàn)金來源。建業(yè)集團除了自身采取降本增效、裁員降薪等自救措施之外,還呼吁政府出手相助。

建業(yè)集團的求助信,也引起了相關(guān)部門的重視,2021年8月16日時任河南省省長的王凱在“求助信”上作出批示:“望相關(guān)職能部門速按XXX要求提出可行的意見建議”,一家企業(yè)能獲得省政府如此重視,并且用了“速”字,可見建業(yè)集團當時確實遇到了比較緊迫的重大危機。

這封“求助信”確實幫建業(yè)集團渡過難關(guān),建業(yè)確實有困難,各市縣區(qū)拖欠的50億元工程款等各種款項也不好意思再拖,相關(guān)稅務(wù)部門對其也可能出現(xiàn)免收、減收情況,同時政府允許建業(yè)部分在建工程延期交付,部分土地款可延緩支付半年到一年。在各方努力下,建業(yè)確實搞到了錢,償還了近百億元外債,扛過了地產(chǎn)第一波爆雷的沖擊。但建業(yè)“河南王”的風(fēng)光卻一去不復(fù)返。

IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜認為建業(yè)地產(chǎn)只在河南布局有利有弊,“聚焦于深耕區(qū)域也對,有利于熟悉經(jīng)營環(huán)境和提升操盤成功概率、降低政商關(guān)系維護成本,但是卻存在市場集中度過高的風(fēng)險,一場大雨和河南疫情對建業(yè)的負面影響就是證明。也讓‘河南王’的位置岌岌可危?!?/p>

2022營收慘淡

盡管建業(yè)集團為了自救一度傳出裁員7000人的傳聞,但在2022年依然蓋不住業(yè)績異常慘淡。

財報數(shù)據(jù)顯示2022年,建業(yè)地產(chǎn)總營收240.8億元,同比2021年的 419.6億元下跌達42.6%,創(chuàng)紀錄地錄得75.61億元的虧損,而2021年的歸母凈利潤為6.049億元,同比下滑了1349.93%,總虧損額達78.19億元。

最能體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)賺錢能力的毛利率,建業(yè)地產(chǎn)在2022年竟然暴跌了8.3個百分點,跌幅比如今7.9%的毛利率都高,7.9%的毛利率也創(chuàng)下建業(yè)地產(chǎn)的歷史新低。而就在受災(zāi)嚴重的2021年,建業(yè)地產(chǎn)的毛利率只由2020年的19.85%下跌至16.23%,只下跌了3.52個百分點。和2018年34.44%的毛利率高點相比,2022年的毛利率竟然下跌了26.54個百分點,建業(yè)地產(chǎn)的賺錢能力一路下跌。

建業(yè)地產(chǎn)解釋稱,2022年的虧損主要來自非經(jīng)營性虧損。財報顯示非經(jīng)營性虧損達55.5億元,其中打折賣房進行的存貨減值造成的虧損約為23.7億元。與萬達合作后商業(yè)項目改變運營模式,致使投資性物業(yè)的公允價值下跌導(dǎo)致的虧損約14.1億元。處置子公司虧損、應(yīng)收賬款及壞賬,以及違約金損失等,造成的虧損約17.7億元。

在2022年中期業(yè)績會上,建業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)始人胡葆森曾信誓旦旦地表示,2022年下半年有信心扭虧為盈,最終年度業(yè)績讓其愿望落空,好在建業(yè)地產(chǎn)的毛利率由上半年的7.6%,提升至下半年的8%,雖然提升幅度僅為0.4個百分點,卻呈現(xiàn)向好的趨勢。下半年的費用收入比由9.7%降至2.5%,下降趨勢明顯。

曾經(jīng)的“河南王”,在河南的市場占有率一度高達兩位數(shù),在遭遇債務(wù)危機后,其市場占有率一路走低,2022年已經(jīng)低至3.5%,此時的“河南王”已經(jīng)名不副實。

隨著國資入股,毛利率提升,以及銀行授信等支持下,胡葆森有了底氣,多次向投資者表達了樂觀態(tài)度,甚至認為2023年房地產(chǎn)復(fù)蘇勢在必行,憑借建業(yè)地產(chǎn)在100多個縣城的下沉戰(zhàn)略,在河南幾乎沒有競爭對手,2023年建業(yè)地產(chǎn)有望走出困境。讓胡葆森沒有想到的是,2023年的銷售遠未達預(yù)期。

一個需要注意的現(xiàn)實是,建業(yè)地產(chǎn)在鄭州的銷售貢獻率在大幅下跌,2022年鄭州銷售貢獻率為13%,而2021年則為24%,作為河南房價最高的城市,建業(yè)地產(chǎn)在省會城市的貢獻率不升反降,說明建業(yè)地產(chǎn)的市場競爭力在下降,而相比胡葆森只深耕河南的戰(zhàn)略,萬科、碧桂園等財務(wù)狀況良好的企業(yè)開始不斷在河南布局,蠶食原本屬于建業(yè)地產(chǎn)的市場,未來建業(yè)地產(chǎn)的競爭壓力將會越來越大。

地產(chǎn)財經(jīng)分析師王一然認為房價之前猛漲主要在于買了就能升值,投資屬性和升值愿望遠高于居住,而隨著政策調(diào)控的不斷出臺,如今的房子幾乎沒有升值空間,消費者購買意愿會不斷壓低?!敖I(yè)地產(chǎn)全部深耕河南,除鄭州為新一線城市之外,其他市場均為三四線城市甚至五六線的縣城或鄉(xiāng)鎮(zhèn),但如今我國城鎮(zhèn)化接近尾聲,縣城的房子失去人口紅利之后已經(jīng)沒有增長空間,買的人少了,建業(yè)不得不降價促銷,這也是他們均價偏低的主要原因。進而導(dǎo)致毛利率的大幅下滑?!?/p>

降成本取得一定進展

2022年,組織優(yōu)化和裁員成為纏繞建業(yè)地產(chǎn)身邊揮之不去的傳聞,這也是建業(yè)地產(chǎn)降本增效的無奈之舉。但傳聞建業(yè)地產(chǎn)裁員7000人卻經(jīng)不起推敲,因為建業(yè)集團的總員工只有3萬人,而建業(yè)地產(chǎn)的總員工只有2188人,相比2021年是有人員被裁,較2021年2976名減少了788人,員工成本減少了1.57億元。

一度有消息傳出,建業(yè)地產(chǎn)員工數(shù)腰斬,但BT財經(jīng)了解到,建業(yè)地產(chǎn)的員工流失率是26.48%,在別的行業(yè)算是超高,但在地產(chǎn)行業(yè)只能算是中檔左右,有多家房企的員工流失率高于建業(yè)地產(chǎn)。之所以建業(yè)地產(chǎn)有這么高的員工流失率,是和建業(yè)地產(chǎn)的降薪有直接關(guān)系。財報數(shù)據(jù)顯示,建業(yè)地產(chǎn)留下的員工,人均收入下降了12.5%。舉個例子,原本30萬年薪的員工,想要留下來,將要降薪近4萬元。

通過財務(wù)數(shù)據(jù)分析,2022年建業(yè)地產(chǎn)總的人員成本為6.75億元,較2021年8.32億元,減少18.87%。但2021年人均收入為27.96萬元,在降本增效后人均收入不降反升達30.85萬元,反而增長了10.34%,看著有點神奇,但其中有一部分支出為裁員費,這塊費用達6504.3萬元,以788人被裁計算,人均獲得裁員補償約8.25萬元,這么看來,建業(yè)對被裁員的員工還算友好,在自己資金捉襟見肘的情況下,在安置員工方面并不吝嗇。

扣除裁員的這筆費用,建業(yè)地產(chǎn)2022年實際的人均年收入為24.45萬元,同比減少了3.49萬元。降本增效的成果較為明顯,2022年節(jié)省了1.57億元。

其實胡葆森早就意識到建業(yè)集團機構(gòu)臃腫而導(dǎo)致的效率低下,曾公開表示建業(yè)集團的五大總部加上運營城市公司,有超過1/3的員工都在做同樣的工作,只是一直缺乏壯士斷腕的改革勇氣。2022年的虧損讓胡葆森終于揮出了改革的長刀??偛砍^一半的員工將返回一線,并將五級管理制調(diào)整為三級管理制,大量的人員被精簡和裁撤。建業(yè)地產(chǎn)2022在行政開支方面減少了12.5億元的支出,同比2021年的16.02億元下降了22%。

而同樣降低的費用還有銷售及市場推廣開支,2022年該項費用為11.34億元,相比2021年的17.25億元下滑了34%。但有業(yè)內(nèi)人士認為建業(yè)地產(chǎn)在營銷費用上的“摳門”會對其銷售額造成一定影響。“地產(chǎn)企業(yè)競爭激烈,在營銷費用節(jié)省,可能會對銷售造成直接影響,建業(yè)地產(chǎn)2022年銷售額暴跌超過四成,和其營銷費用大幅下降有一定關(guān)系。但建業(yè)也屬無奈之舉?!?/p>

翻盤尚存希望

2022年建業(yè)地產(chǎn)31年來首次虧損,胡葆森曾坦言這完全超出他的預(yù)期,無論是營收、凈利潤、毛利、凈虧損還是歸母凈利潤均是由盈轉(zhuǎn)虧。

更觸目驚心的是建業(yè)地產(chǎn)不斷上升的資產(chǎn)負債率,截至2022年底,建業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)負債率高達97.60%,較2021年的91.26%再次攀升6.34個百分點,遠高于“三道紅線”中70%的硬性要求,其凈負債率更是飆升到了580.2%,較2021年末94.7%暴增了485.3個百分點,剔除預(yù)收款后負債率96.2%,較2021年末增加了8.6個百分點,現(xiàn)金短債比只有0.34。

截至2022年底,建業(yè)地產(chǎn)凈借貸193億元,其中一年內(nèi)到期的“短期借款66.5億元、優(yōu)先票據(jù)約62.4億元”,合計短債近129億元,也就是說,長債占比太低,現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅有18.9億元,手中現(xiàn)金無法覆蓋短期借款,且資金缺口巨大。而建業(yè)地產(chǎn)三年內(nèi)需要償還的美元債高達135億元左右,2023年約有60億元的美元債到期,不知建業(yè)地產(chǎn)6月23日的“躺平”公告,債主們能否接受。

對此,建業(yè)地產(chǎn)也表示,“將聘請中介機構(gòu),并盡快出臺境外債務(wù)的整體解決方案,公平公正地對待所有境外債權(quán)人。同時將持續(xù)與境外債權(quán)人溝通,提供整體解決方案,緩解目前的流動性問題”。建業(yè)地產(chǎn)還宣稱,將全力保交樓,加快銷售,并厲行節(jié)約減少非必要的支出,來償還債務(wù)。

盡管胡葆森多次向投資者表達了樂觀的信心,但其在2022年8月5日的一次大規(guī)模減持,還是嚴重打擊了投資者的信心。減持當日,建業(yè)地產(chǎn)的收盤股價為0.60港元,胡葆森一次性減持高達8.5億股,套現(xiàn)金額達5.1億元港元。國泰君安證券(香港)對建業(yè)地產(chǎn)的評級就直接下調(diào)為中性,也說明資本市場對其信心不足。

胡葆森對地產(chǎn)行業(yè)的整體判斷也并不精準,今年3月份,建業(yè)地產(chǎn)取得合同銷售額12.37億元,同比下滑60.1億元,反觀今年1月及2月,分別同比勁增43%、83%,今年前3個月地產(chǎn)累計取得合同銷售總額60.28億元,同比減少3.8%,這在說明3月銷售慘不忍睹的同時,地產(chǎn)行業(yè)確實如胡葆森所期望的“向好”發(fā)展,只是對建業(yè)地產(chǎn)來說并不是,主流房企在“小陽春”3月銷售明顯增長的情況下,建業(yè)地產(chǎn)同比下滑高達六成,這絕對不是建業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇的好訊號。

好在建業(yè)地產(chǎn)的土地儲備仍然豐厚。截至2022年底,建業(yè)地產(chǎn)總資源價值合計為1442億,土儲總面積4698萬平方米,權(quán)益土儲面積則超過了3400萬平方米,其中64%為住宅用地,這些土地儲備足夠建業(yè)地產(chǎn)開發(fā)使用數(shù)年,成為建業(yè)地產(chǎn)翻盤的希望所在,建業(yè)地產(chǎn)目前依然是河南省內(nèi)知名度最高、市占率最高的房企。

如今的建業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)走到了懸崖邊緣,這次“躺平”雖說是無奈之舉,也折射出建業(yè)地產(chǎn)的尷尬,一旦再無法盡快籌集資金償還債務(wù),失去的可能不僅是河南市場的占有率,還有資本市場的信心,未來想融資或?qū)㈦y上加難,恒大和富力的前車之鑒,建業(yè)地產(chǎn)一不小心就可能重蹈覆轍。但建業(yè)地產(chǎn)的土地儲備豐富,尚存翻盤希望,下一步就看胡葆森如何應(yīng)對了。

文丨BT財經(jīng) 無忌

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