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首批房企“第三支箭”落地,受益公司擴圍難改分化趨勢 當前快播

2023-06-28 22:14:14來源:第一財經(jīng)資訊

在“退市版圖”范圍不斷擴大的背景下,首批房企“第三支箭”發(fā)行落地有

在“退市版圖”范圍不斷擴大的背景下,首批房企“第三支箭”發(fā)行落地有望提振市場信心。

6月27日晚間,保利發(fā)展、大名城、中交地產(chǎn)、福星股份4家上市房企集體公告,宣布收到證監(jiān)會關于定向增發(fā)的同意注冊批復。這意味著,在“第三支箭”涉房股權融資放開7個月后,首批房企再融資正式落地。加上此前招商蛇口定增并購事項注冊生效,5家房企預計募集資金約284億元,房企股權再融資逐漸打開新局面。此外,陸家嘴定增并購也已獲得交易所并購委審核通過。

克而瑞地產(chǎn)研究分析,相比“第一支箭”(信貸)、“第二支箭”(債券),股權融資流程復雜、周期長,進展一直不盡如人意。不過,“第三支箭”政策惠及面不限于規(guī)模國央企,部分中小上市房企也將受益于此。但也有地產(chǎn)研究人士對記者表示,“保交樓”是首要目標,各類融資支持的具體效果還要進一步觀察,企業(yè)間分化趨勢依然在強化。


【資料圖】

多個第三方平臺數(shù)據(jù)顯示,今年1~5月房企融資規(guī)模同比下降,其中5月融資總額同環(huán)比均下降,信用債發(fā)行明顯下行。

“第三支箭”首批落地,資金要怎么用?

自2022年11月28日“第三支箭”政策發(fā)布,時隔7年恢復上市房企及涉房上市企業(yè)再融資,至今已有整整7個月時間。房企股權融資進展較“第一支箭”和“第二支箭”的落地滯后。

對于首批房企股權融資計劃獲批,中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對記者表示,這說明“第三支箭”近期落地速度在加快。

Wind數(shù)據(jù)顯示,去年11月以來,A股市場已有30家房企發(fā)布定增預案。從批復時間來看,上述4家房企從發(fā)布定增公告到證監(jiān)會批復同意,用時6個月左右,其中,中交地產(chǎn)最快,前后不足3個月。

在定增審批過程中,交易所問詢是重要一環(huán)。從多家房企的定增問詢函來看,監(jiān)管層對募投的必要性高度關注,問詢內(nèi)容主要聚焦在認購對象及認購資金來源、募投項目或投資標的情況、發(fā)行主體的債務風險及經(jīng)營情況等方面??硕鸬禺a(chǎn)研究認為,這體現(xiàn)了監(jiān)管層重視募投的合規(guī)、合法、合理以及資金的安全性。

在資金用途方面,根據(jù)證監(jiān)會推出的房企股權融資調(diào)整優(yōu)化5項措施,符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)可以實施重組上市,并允許上市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購買涉房資產(chǎn)。其中,發(fā)行股份購買資產(chǎn)時,可以募集配套資金,資金用于存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等,不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等。

另外,新規(guī)允許上市房企和涉房上市公司再融資,允許上市房企非公開方式再融資,并引導募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務,包括與“保交樓、保民生”相關的房地產(chǎn)項目,經(jīng)濟適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設,以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。允許其他涉房上市公司再融資,要求再融資募集資金投向主業(yè)。

目前獲證監(jiān)會、交易所并購委批復或?qū)徍送ㄟ^的企業(yè)中,募集資金用途主要有三個方面,包括保交樓、補充流動性及償還債務、資產(chǎn)收并購。其中,招商蛇口、陸家嘴募集的是并購重組配套資金,前者計劃募集的85億元資金將用于存量涉房項目、標的公司的項目建設、補充流動資金、償還債務等;后者計劃募集的66億元資金將用于支付收并購現(xiàn)金對價、中介機構(gòu)費用及其他充足相關費用,以及補充上市公司和標的資產(chǎn)流動資金、償還債務。

保利發(fā)展募集資金規(guī)模最大,預計不超過125億元,將投資用于廣州保利領秀海、西安保利天匯等14個項目及補充流動資金;中交地產(chǎn)計劃募資35億元,擬用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務,包括公司“保交樓、保民生”相關的房地產(chǎn)項目開發(fā)建設,以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金和償還債務等;福星股份計劃募資13.4億元,用于紅橋城K6住宅項目、K15項目及補充流動資金;大名城計劃募集25.5億元,主要用于項目投資及補充流動資金。

受益范圍擴大,出險房企有無機會?

從已經(jīng)落地的信貸支持和債券融資進展來看,國企和民企、優(yōu)質(zhì)房企與出險房企之間存在較大分化,貸款機構(gòu)和債券投資者普遍偏謹慎。

相比之下,“第三支箭”的受益房企有所擴圍,其中既有央企、國企,也有大名城、福星股份等中小民企,既有“三道紅線”的“綠檔”企業(yè),也有“黃檔”企業(yè)。劉水認為,此次(批復結(jié)果)沒有表現(xiàn)出更明顯的偏向性,表明監(jiān)管機構(gòu)在加大支持各類型房企的股權融資。

以福星股份為例,該企業(yè)近三年“三條紅線”均處于“黃檔”,截至2022年末,剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率、凈負債率以及現(xiàn)金短債比分別為58.6%、54.5%、0.6。克而瑞地產(chǎn)研究認為,福星股份整體主要為短期流動性問題,通過定增發(fā)行可以有效防范和化解項目及企業(yè)經(jīng)營風險。

“這也表明,由于股權融資不直接增加負債規(guī)模,該項政策支持的關注點更多集中在資金使用效益上,能夠真正幫助到風險可控、對資金迫切需求的企業(yè),增強其發(fā)展預期。”克而瑞地產(chǎn)研究認為,“第三支箭”的政策效應或?qū)⒏用黠@。

但對于出險房企能否獲得相應支持,機構(gòu)普遍持謹慎態(tài)度。目前排隊審核的計劃定增企業(yè)中,不乏中南建設、金科股份、華夏幸福、綠地控股等出險企業(yè)。其中,中南建設已在4月13日收到深交所的問詢,重點關注問題集中在財務風險、內(nèi)部控制、債務重組等情況。

“對于這類經(jīng)營脆弱性較高的房企來說,定增方案的制定、募投的可行性說明以及經(jīng)營管理調(diào)整排布都是增強獲批預期的關鍵,部分情況相對較穩(wěn)定的出險房企或能借此找到出路、脫離困境。”克而瑞地產(chǎn)研究稱。

劉水認為,未來一段時間將有更多房企股權融資獲批。這對于改善房企流動性及融資環(huán)境,將有較明顯的積極影響。

也有地產(chǎn)研究人士對記者表示,當前政策主要方向在于“保交樓、保民生”,而且已經(jīng)明確允許并鼓勵并購重組,融資審核并不會因為哪家房企較弱而特殊對待,建議市場對“第三支箭”的效果預期保持謹慎樂觀。

分化趨勢下有人退市、有人忙拋售

從地產(chǎn)行業(yè)整體融資規(guī)模來看,目前尚未形成穩(wěn)定的樂觀趨勢。克而瑞地產(chǎn)研究中心在6月13日發(fā)布的一則報告中稱,5月份80家典型房企的融資總量為263.29億元,環(huán)比減少56.4%,同比減少60.4%,為2020年以來單月新低。其中,房企債券發(fā)行178.46億元,環(huán)比減少49.3%,同比減少59.8%。

中指研究院數(shù)據(jù)也顯示,雖然房企融資成本繼續(xù)下降,但5月非銀融資總額為529.8億元,同比下降24.4%,環(huán)比下降27.2%。其中,作為主要支撐的境內(nèi)信用債發(fā)行241.4億元,同比下降45.6%,環(huán)比下降40.9%,占比則降至50%以下。

此前,在“第二支箭”融資政策支持下,房企信用債融資占比持續(xù)攀升,今年2月一度接近80%。不過,5月房企海外債再次恢復發(fā)行,總金額22.7億元。

縱觀1~5月房地產(chǎn)行業(yè)非銀融資,其中信用債發(fā)行1947.2億元,同比下降4.5%;海外債發(fā)行110.7億元,同比下降22.5%;信托融資182.8億元,同比下降65.4%;ABS融資905.5億元,同比下降15.2%。

綜合來看,今年以來獲得各渠道融資支持較多的非央企、國企仍以萬科、碧桂園、綠城等頭部企業(yè)為主。分化趨勢下,越來越多上市房企正因財務或面值原因瀕臨退市,部分中小房企可能已經(jīng)無緣“第三支箭”。

繼藍光發(fā)展、嘉凱城之后,昔日千億房企泰禾集團也進入最后的退市“等待”。*ST宋都、*ST海投、*ST嘉凱、ST美置、ST粵泰、ST陽光城等則均已因為觸及強制退市規(guī)定而停牌。

截至6月28日收盤,A股共計11家房企股價低于2元/股。而根據(jù)中指研究院6月13日的統(tǒng)計數(shù)據(jù),A+H股中35家上市民營房企逼近退市,A股有14家,H股有21家,多數(shù)是出險房企。其中,7家房企基本鎖定退市。

而另一邊,在并購融資政策支持下,行業(yè)并購熱度逐漸升溫,部分企業(yè)尋求股權出售退出房地產(chǎn)。根據(jù)中指研究院監(jiān)測,5月房地產(chǎn)行業(yè)共披露45筆并購交易,比上月增加了14筆。其中,25筆披露金額的交易涉及金額約244.2億元,環(huán)比增長165.6%,平均單筆交易規(guī)模9.8億元,環(huán)比增長80.6%,標的以房地產(chǎn)開發(fā)項目(公司股權)為主。

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