作者：子非魚(yú)

01

(資料圖片)

無(wú)視降息

6月20日，央行對(duì)一年期LPR和五年期LPR分別降息10個(gè)基點(diǎn)。

其中與房貸直接相關(guān)的五年期LPR從4.3%降至4.2%。

當(dāng)時(shí)本號(hào)就分析過(guò)，降息理論上對(duì)樓市是利好，但能否構(gòu)成現(xiàn)實(shí)利好，夠嗆。

降息雖然真金白銀地讓貸款成本下降了。

有人計(jì)算了一下，以商貸額度100萬(wàn)元、貸款30年、等額本息還款方式計(jì)算，此次LPR下降10個(gè)基點(diǎn)，月供減少58.54元，累計(jì)30年月供減少2.1萬(wàn)元。

但不痛不癢。而且，樓市下行的個(gè)根本邏輯絲毫沒(méi)有改變，豈能扭轉(zhuǎn)如今的肅殺形勢(shì)。

降息之后，數(shù)十個(gè)城市的銀行跟進(jìn)下調(diào)房貸利率。

截至6月25日，有超40城首套房貸款利率降至4%以下，包括天津、鄭州、無(wú)錫、廈門(mén)、福州等重點(diǎn)二線(xiàn)城市在內(nèi)，廈門(mén)、珠海、南寧、柳州、中山等城市的首套房貸最低利率則已經(jīng)降至3.7%。

但從效果上看，古井無(wú)波。

以樓市風(fēng)向標(biāo)城市深圳、廣州來(lái)看，下跌依舊。

根據(jù)兩地住建局和深圳貝殼研究院披露的數(shù)據(jù)顯示，6月1日至27日，深圳新房住宅網(wǎng)簽2232套，二手房網(wǎng)簽2650套。

以此預(yù)估深圳6月全月，新房住宅網(wǎng)簽應(yīng)該低于2500套，二手房網(wǎng)簽低于3000套。

5月份一手住宅網(wǎng)簽2787套，環(huán)比下跌20%。二手房網(wǎng)簽量3603套，環(huán)比下跌3.8%。

這意味著6月份，深圳的新房與二手房跌幅仍不會(huì)小。而且新房與二手房網(wǎng)簽量均會(huì)進(jìn)入“2”字打頭的時(shí)代。

廣州方面，6月前27天新房住宅網(wǎng)簽5141套，以此預(yù)估全月網(wǎng)簽量在5700套左右。

而5月份一手住宅成交7113套，環(huán)比下跌9%。

看看數(shù)據(jù)，細(xì)品吧。

02

為何托不動(dòng)

降息，為何托不動(dòng)樓市？因?yàn)橐l(fā)樓市下行的根本邏輯，沒(méi)有絲毫改變。

目前樓市的主要癥結(jié)在于高房?jī)r(jià)與低收入之間的鴻溝，在喪失預(yù)期和收入與就業(yè)不確定性加大之間的矛盾。

這些問(wèn)題不解決，任何大招都不頂用。何況這不痛不癢的降息。

貸款100萬(wàn)，30年利息也只少了2.1萬(wàn)。貸款200萬(wàn)只少了4.2萬(wàn)元。

這就點(diǎn)甜頭，就想著大家在當(dāng)下的宏觀大環(huán)境下去增加債務(wù)？這種四兩撥千斤的動(dòng)作，過(guò)去或許可以，但現(xiàn)在根本行不通。

因?yàn)楝F(xiàn)在，一方面大家都沒(méi)錢(qián)了，另一方面沒(méi)有預(yù)期沒(méi)有信心。

由于經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、消費(fèi)等宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)并未按照大家的預(yù)期表現(xiàn)，導(dǎo)致新的需求并未產(chǎn)生，需求之間的青黃不接，最終表現(xiàn)在4月份的成交量整體轉(zhuǎn)向。

經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)方面，只看一個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)就行了，失業(yè)率。一路上行，5月份16至24歲人口的失業(yè)率高達(dá)20.8%，繼續(xù)刷新天際線(xiàn)。

有人為了讓數(shù)據(jù)走勢(shì)好看，制作出了下面這張圖。沒(méi)有二十年做圖功力，做不出這張圖。

積壓的需求消耗得差不多，經(jīng)濟(jì)與就業(yè)復(fù)蘇受阻導(dǎo)致新的需求并未產(chǎn)生，再加上如今預(yù)期缺失信心缺失讓富裕階層的投資需求統(tǒng)統(tǒng)關(guān)進(jìn)了籠子。

這種背景下，成交量除了下行別無(wú)選擇。

降息托不動(dòng)樓市，降首付、放開(kāi)限購(gòu)，同樣托不動(dòng)。這些動(dòng)作，去年以來(lái)中心城市都有做過(guò)，佛山、東莞、福州等城市放開(kāi)了限購(gòu)，武漢、青島、蘇州、南京、杭州的限購(gòu)圈不斷縮小。

有用嗎？

相反，新一輪降息還會(huì)給銀行增加壓力，因?yàn)樗苡锌赡軙?huì)引發(fā)更大的提前還貸潮。

因?yàn)椋迪⒅唤档土诵沦?gòu)房者的房貸，老業(yè)主們的房貸沒(méi)有影響，雖然轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR的業(yè)主利率會(huì)一年一調(diào)整，但相比于當(dāng)下的利率，他們?nèi)允抢实母呶徽緧徴摺?/p>

這讓誰(shuí)都沒(méi)法釋?xiě)眩瑧{什么我買(mǎi)的時(shí)候利率那么高，現(xiàn)在這么低。

以一套純商業(yè)貸款100萬(wàn)的房子，貸款30年為例：

如果你是2014年貸款，房貸利率6.15%，總利息119萬(wàn)，月供6092元；現(xiàn)在，房貸利率很多城市低至3.7%，利息65.7萬(wàn)，月供4602元。

貸款前后相差一輛奧迪A6L。

這種落差讓很多人不愿意成為冤大頭，是引發(fā)去年以來(lái)的提前還貸潮原因之一。

其二，就是理財(cái)收益不斷下行。

比如存款，存款利率去年以來(lái)一直下行，錢(qián)放在銀行都不跑贏通脹，還放在銀行干嘛。同時(shí)，理財(cái)產(chǎn)品大多也在虧損。

其三，就是對(duì)自己收入和工作預(yù)期不足。

不確定性已經(jīng)成為當(dāng)下最大的確定性，從前蒸蒸日上、紅紅火火變成了如今朝不保夕。

這種背景下，手頭有閑錢(qián)的人，大多選擇了提前還貸。

紅塔證券披露的數(shù)據(jù)顯示，5月以來(lái)RMBS條件早償指數(shù)明顯升高。

第一財(cái)經(jīng)最新發(fā)布的新聞也披露，提前還款率漲至近五年新高。

要解決這個(gè)問(wèn)題，目前最有效的辦法是對(duì)存量房貸進(jìn)行打折，很多年前也有過(guò)類(lèi)似的操作，但現(xiàn)在呼聲雖然響亮，就連經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)都多次發(fā)文呼吁。

但只見(jiàn)打雷，不見(jiàn)下雨。

03

降房?jī)r(jià)是明智之選

要想改變樓市當(dāng)下的局面，唯有對(duì)癥下藥，也即解決當(dāng)下樓市的有效需求斷代問(wèn)題。

解決問(wèn)題的辦法只有兩個(gè)，要么提高民眾的收入，要么降低房?jī)r(jià)。歸根結(jié)底，還是一個(gè)辦法，降低房?jī)r(jià)收入比。

北京師范大學(xué)中國(guó)收入分配研究院披露的一組調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2019年，人均月收入在1萬(wàn)以上的家庭占比只有0.61%。

另外一組數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)月薪超過(guò)5000需要納稅的人只有1.4億人，北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市年收入超百萬(wàn)的人數(shù)合計(jì)不超過(guò)50萬(wàn)，要知道四大一線(xiàn)城市的總?cè)丝?300萬(wàn)。

收入低，房?jī)r(jià)高不可攀，房?jī)r(jià)與城市居民收入之間的鴻溝，是目前大多數(shù)城市找不到接盤(pán)俠的主要原因之一。

一輛勞斯萊斯，對(duì)一堆買(mǎi)不起的人說(shuō)，不限購(gòu)了，還給大家?guī)装賶K錢(qián)補(bǔ)貼，降低貸款利率，有用嗎？

一個(gè)道理。

這種背景下，如果不接受需要一場(chǎng)誠(chéng)意降價(jià)的事實(shí)，房子根本賣(mài)不出去。

有人說(shuō)房?jī)r(jià)不能大跌，因?yàn)榉康禺a(chǎn)牽扯著上下游產(chǎn)業(yè)，牽動(dòng)著幾千萬(wàn)就業(yè)。

話(huà)雖沒(méi)錯(cuò)，但現(xiàn)在也沒(méi)有更好的辦法。在收入和預(yù)期喪失的背景下，除了誠(chéng)意降價(jià)，沒(méi)有更好的辦法來(lái)激活流動(dòng)性。

而且，樓市最怕的并不是降價(jià)，而是失去流動(dòng)性。沒(méi)有流動(dòng)性，一切都是紙面財(cái)富，沒(méi)有流動(dòng)性，土地就賣(mài)不出。房地產(chǎn)更會(huì)拖累經(jīng)濟(jì)。

沒(méi)有流動(dòng)性，只能讓房地產(chǎn)陷入僵局，會(huì)讓風(fēng)險(xiǎn)越積越多。誠(chéng)意降價(jià)，才能釋放風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)從來(lái)都不靠堵能夠解決的，就像洪水一樣，疏導(dǎo)才是最好的辦法。

但目前很多城市仍是慣性思維，除了大降價(jià)，其他什么招數(shù)都可以出。

讓人唏噓不已。

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