焦點(diǎn)要聞:站在存量房貸利率的“高崗”上:有人選擇提前還款,有人鋌而走險(xiǎn)用消費(fèi)貸置換
本報(bào)(chinatimes.net.cn)記者馮櫻子 北京報(bào)道
6月27日,端午節(jié)假期過后,北京工作的楊女士在朋友圈里看到地產(chǎn)中介發(fā)的好消息:房貸利率降了!
但她還是決定當(dāng)天聯(lián)系貸款經(jīng)理,預(yù)約提前還貸。很快她得到回復(fù),貸款經(jīng)理幫她約到了三個(gè)月后,即9月25日還款。
(資料圖)
“雖然等的時(shí)間久一點(diǎn),但心里感覺輕松多了?!睏钆吭诮邮堋度A夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)介紹,她2020年在老家蚌埠買了一套兩居室,此時(shí)的貸款利率為5.88%,幾乎是最高點(diǎn),而LPR的下調(diào)對(duì)于她這種存量客戶不過“杯水車薪”。
6月20日,時(shí)隔9個(gè)月,貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)迎來下調(diào),隨后多城市個(gè)人住房按揭貸款利率相應(yīng)調(diào)整,新發(fā)放貸款普遍跟隨LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。
新發(fā)房貸利率持續(xù)降低的同時(shí),存量房利率調(diào)整幅度卻很小,即使選擇了浮動(dòng)利率,一般也要在LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)后定價(jià)。
《華夏時(shí)報(bào)》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),在2019年至2021年間多地房貸利率連續(xù)多輪上漲,不少購房者貸款利率超6%,LPR需要加100個(gè)基點(diǎn)以上。
而眾多處在利率高位的購房者們正在尋找減少貸款利息的方式,有的“轉(zhuǎn)貸”公積金,有的則鋌而走險(xiǎn)用低利率經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換房貸。
提前還款依然要等三個(gè)月
“三年前想著怎么把錢花出去,認(rèn)為留在手里就會(huì)貶值,所以給自己買了一套老家的房子。經(jīng)過疫情三年,現(xiàn)在只想把錢存下來?!睏钆吭诒本┯幸环莘€(wěn)定工作,雖然不擔(dān)心失業(yè),但過去一兩年,不斷減少的績(jī)效工資還是讓她感到存錢的重要性。
為了能最大程度“留下錢”,曾經(jīng)崇尚消費(fèi)主義的楊女士開始學(xué)習(xí)如何理財(cái),但效果并不理想。
“基金剛剛能回本,現(xiàn)金類產(chǎn)品利率2%左右,一年期以上理財(cái)收益3%?!睏钆勘硎?,她怎么也沒想到,收益最高的竟然是一筆剛剛到期的定期存款,但就在本月初,存款利率也降了。
由于沒有更好的投資途徑,自春節(jié)以來,楊女士一直有提前還貸的想法,但在端午假期之前,她始終猶豫不決,最終讓想法落地的助推器正是銀行房貸利率的下調(diào)。
“我買房時(shí)利率是5.88%,2021年漲到至6.10%,現(xiàn)在同一家銀行利率已經(jīng)降到3.9%。”她為《華夏時(shí)報(bào)》記者算了一筆賬,自己在蚌埠當(dāng)?shù)爻巧绦匈J款近50萬元,期限為25年,每月還款3300元左右,如果按照目前新發(fā)放貸款利率計(jì)算,同樣金額同等時(shí)間,每月可以少還740元,25年共計(jì)節(jié)省約23萬元。
她調(diào)侃自己為“大冤種”,雖然隨著LPR下調(diào),存量房貸利率也會(huì)下降,但調(diào)整不僅有滯后性,幅度也并不大。
經(jīng)過此前兩年的調(diào)整,楊女士目前房貸利率為5.53%,每個(gè)月可以少還款金額不到30元,因此她決定“攢幾年再苦幾年,先把商貸還上,減少利息支出”。
2020年8月,存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換也如期完成。根據(jù)央行披露的數(shù)據(jù),94%的存量個(gè)人房貸轉(zhuǎn)換為參考LPR定價(jià)。根據(jù)合同約定,存量房貸客戶每年的實(shí)際房貸利率與利率重定價(jià)日前最近一期的LPR有關(guān),但需要注意的是,加點(diǎn)部分不發(fā)生變化。
在2019年至2021年,房貸利率曾經(jīng)歷多輪上漲,根據(jù)合同規(guī)定,此時(shí)眾多購房者房貸利率要在LPR基礎(chǔ)上加超過100個(gè)基點(diǎn),尤其在2021年,多地銀行貸款年利率上行破6%。
“我的貸款利率相當(dāng)于LPR加125個(gè)基點(diǎn),還看到有網(wǎng)友要加157個(gè)基點(diǎn),LPR下調(diào)后利率還是很高?!睏钆咳缡钦f。
消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸置換房貸
與楊女士面臨同樣情況的不在少數(shù),但不同的是,周先生選擇“鋌而走險(xiǎn)”,用消費(fèi)貸置換高利率房貸。
“知道是違規(guī),但只要用消費(fèi)貸置換房貸,就能省下一筆錢?!敝芟壬稳菟麄兪钦驹谏巾斏系囊慌?,他向《華夏時(shí)報(bào)》記者介紹,今年很多銀行工作人員打電話或發(fā)短信推銷消費(fèi)貸,利率真的很低,而自己前兩年買房時(shí)的貸款利率高到離譜,對(duì)比之下就心動(dòng)了。
周先生介紹,他在一家股份制銀行華東地區(qū)某支行網(wǎng)點(diǎn)申請(qǐng)的消費(fèi)貸,利率3.4%,等資金到賬后將所有錢取現(xiàn)存入朋友的卡中,再轉(zhuǎn)到自己還款的銀行卡里。
“銀行的宣傳中還有利率更低的產(chǎn)品,大概2.85%,但我沒申請(qǐng)到額度?!辈贿^,周先生對(duì)目前消費(fèi)貸利率已經(jīng)很滿意了,他對(duì)記者說,“3.4%的利率置換6.1%的利率,怎么算都合適。”
《華夏時(shí)報(bào)》記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn),除了用消費(fèi)貸置換房貸,還有不少購房者用經(jīng)營(yíng)貸置換,相比于前者,個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸利率普遍更低,其中更是催生出了“轉(zhuǎn)貸”中介業(yè)務(wù)。
實(shí)際上,監(jiān)管部門一直明令禁止“經(jīng)營(yíng)貸”“消費(fèi)貸”違規(guī)流入樓市。按照監(jiān)管規(guī)定,銀行與消費(fèi)者貸款合同會(huì)明確約定貸款用途,銀行若發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸資金未按照合同約定使用,最終將由消費(fèi)者承擔(dān)違約責(zé)任。
上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任曾剛表示:“信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市,一直是金融管理部門嚴(yán)格監(jiān)管的領(lǐng)域。一旦發(fā)現(xiàn)貸款被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的,將會(huì)立刻收回貸款,壓降授信額度,并追究相應(yīng)法律責(zé)任。同時(shí),也會(huì)對(duì)借款人的征信帶來影響。”
此外,一名銀行工作人員也對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者提到,操作短期貸款來置換長(zhǎng)期的住房貸款,看似“省錢”,但其中風(fēng)險(xiǎn)很大,多數(shù)經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸合同1至3年就要續(xù)簽一次,如果銀行抽貸,客戶會(huì)面臨較大資金周轉(zhuǎn)壓力。
“而且誰能保證未來利率都這么低呢?”同時(shí),上述工作人員提到。
“最怕抽貸和拒絕續(xù)貸。”對(duì)此,周先生也有所擔(dān)憂,他告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者,所幸自己貸的資金并不多,希望近幾年能盡快將貸款還上。
商貸轉(zhuǎn)公積金或成趨勢(shì)
或許是比楊女士和周先生都“幸運(yùn)”一些,家住吉林的李楠在6月中旬剛剛成功辦理了“商轉(zhuǎn)公”。所謂“商轉(zhuǎn)公”即將購房者商業(yè)貸款余額轉(zhuǎn)為住房公積金貸款。
“從遞交材料到完成辦理,一共用了40多天,感覺很順利?!敝链耍?0后李楠房貸利率從原來的4.8%降到3.1%,他告訴記者,自己收入漲幅空間不大,現(xiàn)在感覺壓力小了很多。
今年2月剛剛離婚的李楠認(rèn)為,這是他近期最“走運(yùn)”的事情,他特別提醒,如果是離異的情況,需要帶離婚證,是否需要離婚協(xié)議書可以咨詢當(dāng)?shù)劂y行,其中協(xié)議書標(biāo)注出的撫養(yǎng)費(fèi)金額算個(gè)人負(fù)債,也要計(jì)算審核。
“幸好自己的收入夠,貸款總額也不算高,撫養(yǎng)費(fèi)并未影響審核進(jìn)度?!崩铋硎觯耙院竺吭驴梢陨龠€500元,雖然看起來不多,但畢竟要還20年,至少能省下一輛車錢?!?/p>
《華夏時(shí)報(bào)》記者從吉林市住房公積金管理中心網(wǎng)站看到,2022年11月29日,該地區(qū)推出商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款的試行辦法。
此外,近兩年,陜西、江蘇、云南、廣西、河南、安徽、湖南等多省的三四線城市密集發(fā)布了“商轉(zhuǎn)公”新政,符合條件的購房者可將較高的商貸利率轉(zhuǎn)化為更低的公積金利率,降低月供成本。
一般而言“商轉(zhuǎn)公”可以選擇“先還后貸”方式或者“抵押權(quán)順位”方式。其中,“先還后貸”是指,公積金中心同意“商轉(zhuǎn)公”后,購房者以自籌資金還清商貸并辦理相關(guān)手續(xù)后,公積金中心再發(fā)放貸款。
“順位抵押”模式是指借款人未結(jié)清商業(yè)貸款,原銀行同意順位增加公積金中心為該房屋第二抵押人,公積金中心發(fā)放貸款用以償還借款人的商業(yè)貸款,還清后解除原商業(yè)貸款抵押。
“有些地方只能先還后貸,但吉林可以二者之間選擇,我直接在銀行辦理抵押權(quán)順位,就不需要過橋資金了?!崩铋a(bǔ)充道,這也是他感到“幸運(yùn)”的一點(diǎn)。
此外,對(duì)于北京地區(qū)的情況,《華夏時(shí)報(bào)》記者從住房公積金管理中心網(wǎng)站回復(fù)中獲悉,目前北京不能辦理“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。
將商業(yè)貸款改為公積金貸款,實(shí)際上是銀行與公積金中心的一種債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為,公積金貸款與商業(yè)貸款是兩種不同的貸款。貸款的資金主體、對(duì)象、利率、審核、擔(dān)保等方面存在很大差異。
住房公積金管理中心方面透露,個(gè)別省市開辦“商轉(zhuǎn)貸”業(yè)務(wù),主要是因?yàn)槠渥》抗e金個(gè)人貸款率、資金運(yùn)用率相對(duì)較低,而北京住房公積金個(gè)人貸款率、資金運(yùn)用率一直位于高位,故暫不符合開辦商貸轉(zhuǎn)公積金貸款業(yè)務(wù)的條件。
存量貸款利率之爭(zhēng)
在楊女士看來,利率下行的趨勢(shì)不會(huì)改變,至少在短期內(nèi),存量房貸利率與新增房貸利率差距會(huì)越來越大,而房?jī)r(jià)卻不上漲,提前還貸也是“高位”購房者的一種自我心理安慰。
今年初以來,大批存量房貸客戶在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)上呼吁下調(diào)存量房貸的加點(diǎn)數(shù),同時(shí)也有不少專業(yè)人士支持引導(dǎo)銀行適度下調(diào)存量房貸利率。
在招聯(lián)首席研究員董希淼看來,降低部分存量房貸利率,具有“一箭三雕”的作用。
他對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示,首先有助于減少借款人房貸利息支出,穩(wěn)定和擴(kuò)大住房消費(fèi)需求,進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展;同時(shí)有助于縮窄存量房貸與新增房貸利差,減少居民扎推提前還款和違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”行為,為銀行留住優(yōu)質(zhì)的房貸客戶;此外有助于減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān),推動(dòng)居民將儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為消費(fèi)和投資,提振居民擴(kuò)大消費(fèi)的意愿和能力。
知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平也提出,存量房貸利率下調(diào),利好宏觀經(jīng)濟(jì),有助于提振消費(fèi)信心、擴(kuò)大內(nèi)需,促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,將推動(dòng)購房信心恢復(fù),使消費(fèi)者打消房貸利率未來可能繼續(xù)下行造成損失的顧慮,有利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定。
但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,存量房貸利率的調(diào)整需謹(jǐn)慎,其中直接降低存量房貸利率對(duì)銀行業(yè)的影響不容小視。
截至2022年末,居民住房貸款規(guī)模已高達(dá)38.8萬億元,占各項(xiàng)貸款比例約18%,在如此龐大的貸款面前,存量房貸利率的調(diào)整,對(duì)于銀行的收入、息差等指標(biāo)都會(huì)產(chǎn)生較大影響。
就目前而言,銀行息差已經(jīng)“處于警戒區(qū)域”。而更讓業(yè)內(nèi)顧慮的是:存量房貸利率下調(diào),真的能起作用嗎?
民生證券首席宏觀分析師周君芝曾在研報(bào)中指出,調(diào)整存量房貸利率是“治標(biāo)”不“治本”。
研報(bào)中分析,降低存量房貸利率并不能解決居民部門縮表的問題。下調(diào)存量房貸利率可以抑制“借新還舊”的違規(guī)操作,但在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)尚未企穩(wěn),資產(chǎn)收益普遍低迷的情況下,居民仍有提前還貸的沖動(dòng)。
此外,有分析人士表示,消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市是個(gè)長(zhǎng)期的問題,如果試圖通過縮小房貸和經(jīng)營(yíng)貸之間套利空間,從而遏制居民的套利行為,那如果未來經(jīng)營(yíng)貸繼續(xù)下行,房貸是不是還要跟降?
如果存量房貸利率下降,你還會(huì)提前還貸嗎?對(duì)于這個(gè)問題,楊女士思考良久卻無法給出確切地答案。
“這算是一種契約精神吧。”楊女士對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說,雖然心里也會(huì)不平衡,但交易就是買定離手,總之她當(dāng)下想的是“把錢還完,心里就徹底踏實(shí)了”。
責(zé)任編輯:孟俊蓮 主編:張志偉
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任務(wù)管理器被禁用怎么解除?好多小伙伴不知道如何解決的,那小編就把方法給大家解答一下吧,希望可以幫助到大家吧。1、開始 運(yùn)行 gpedit msc
2023-07-03 09:40:26
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