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萬達背水一戰(zhàn) 熱消息

2023-06-29 20:14:45來源:地產(chǎn)深度報道

近兩年來,房地產(chǎn)行業(yè)信心崩塌,來自資本市場的融資助力接近于無。然而

近兩年來,房地產(chǎn)行業(yè)信心崩塌,來自資本市場的融資助力接近于無。然而在這樣的背景下,王健林卻選擇逆勢而上,是目前極少數(shù)亟需登上資本市場地產(chǎn)老板,上市之心急迫。


【資料圖】

6月28日晚間,珠海萬達遞交了新版招股書,這是其第四次備戰(zhàn)港交所,距離上一版招股書失效過去了約兩個月時間。按此前透露的消息,珠海萬達需要在2023年底成功上市,否則其母公司大連萬達商管需向上市前投資者支付約300億元的股權回購款。

這筆巨款將對王健林創(chuàng)建的萬達帝國帶來巨大沖擊,某種意義上來說,其已經(jīng)走到了背水一戰(zhàn)的關鍵時刻。

圖源:東方IC

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招股書里的答案

香頌資本董事沈萌曾在采訪中告訴《國際金融報》記者,珠海萬達上市進展受阻并非是因為港股監(jiān)管,而是尚未得到中國證監(jiān)會許可,即公司一直未能拿到“大路條”,而日前傳出的關于出租率等業(yè)績造假的消息更是進一步加大了監(jiān)管層對公司經(jīng)營狀況的疑慮。

6月初,證監(jiān)會要求珠海萬達出具境外上市的補充材料,這是一個重要信號,在協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖看來,珠海萬達需積極配合,提供詳細資料以證明其財務報表的真實性和關聯(lián)交易的合規(guī)性,消除公眾和監(jiān)管機構疑慮,方能繼續(xù)推進上市。

如今,該公司已經(jīng)更新了最新一版的招股書,這些問題的答案就藏在其中,比如報告期內(nèi)收入和利潤大幅增加的原因。

數(shù)據(jù)顯示,2020年-2022年,珠海萬達分別實現(xiàn)營收171.96億元、234.81億元、271.2億元,對應歸母凈利潤分別為11.12億元、35.03億元、75.03億元;同期的營收同比增幅分別為27.97%、36.55%、15.5%,歸母凈利潤同比增幅為-10.85%、214.95%、114.17%。

對于經(jīng)營業(yè)績的變動,珠海萬達在招股書中做出了解釋,其稱收入增加一方面是因業(yè)務擴張導致在管商業(yè)廣場數(shù)目及在管建筑面積增加所推動;另一方面則是由于運營模式調(diào)整,而這也是影響經(jīng)營業(yè)績的主要因素。

2021年3月,為統(tǒng)一對萬達集團所有項目的運營模式,其開始將過往以租賃運營模式管理的56個萬達集團商業(yè)廣場全部轉(zhuǎn)為以委托管理模式管理,并于當年5月起根據(jù)委托管理模式,按在管商業(yè)廣場項目凈收益計算收取運營管理服務費,從而確認運營管理服務收入。

截至2022年末,珠海萬達來自委托管理模式下的收入從2020年的88.38億元增至196.98億元,在總收入中的占比由51.4%提升至72.6%,來自商業(yè)管理服務的收入占比也從2020年的0.4%增至20.2%。

再如業(yè)務的獨立性。其在招股書中提到,公司主要向萬達集團或獨立第三方擁有的萬達廣場提供商業(yè)運營服務,報告期內(nèi)的大部分收入都由萬達集團商業(yè)廣場項目所產(chǎn)生。2020年-2022年,這部分收入分別為116.76億元、158.97億元、174.94億元,分別占同期商業(yè)運營服務收入的67.9%、67.7%及64.5%,占比有所下滑。

截至2022年末,珠海萬達共管理472個商業(yè)廣場,在管建筑面積約6560萬平方米。其中來自母公司的商場為288個,管理的第三方商場則為184個;在管建筑面積中,來自母公司的占比約為65.13%,該指標在2020年為76.43%左右。

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資金如何?

還有些答案在招股書之外。

披露招股書的同一天,中誠信國際發(fā)布了關于珠海萬達控股股東大連萬達商管2023年度的跟蹤評級報告。

報告指出,截至2023年3月末,該公司擁有賬面貨幣資金304.67億元,其中受限資金占比6.99%,同時擁有銀行授信額度3645億元,其中未使用額度為2654億元。該機構認為,大連萬達商管信用水平將在未來12-18個月內(nèi)將保持穩(wěn)定,不過考慮到其目前公開市場融資仍受限制,加之珠海萬達商管上市的不確定性,需繼續(xù)關注資金情況。

大約4個月前,大連萬達商管申請發(fā)行一筆規(guī)模60億元的小公募債,證監(jiān)會后發(fā)函詢問珠海萬達的上市進展情況,且要求評估該事項涉及的300億元股權款對公司短期償債能力的影響;同時要求其補充說明籌資活動現(xiàn)金流量凈額持續(xù)大額為負的原因及合理性,評估對此次債券償付的影響。

按規(guī)定,大連萬達商管需要在3個月內(nèi)提交書面回復意見,否則發(fā)債事項可能會被終止。6月9日,該公司及主承銷商國泰君安證券、開源證券分別提交申請,中止債券發(fā)行注冊程序。

公開市場融資未能成行,王健林正試圖通過其它方式補充資金。

信息顯示,今年5月,一家名為珠海穩(wěn)昇企業(yè)管理有限公司(下稱“珠海穩(wěn)昇”)的企業(yè)悄悄成立,這家公司實際控制了三家企業(yè),分別為臺山萬達商業(yè)投資、上海松江萬達廣場投資以及西寧萬達商業(yè)管理,他們對應著三個運營成熟、有著穩(wěn)定租金收入的商業(yè)項目,分別為廣東江門的臺山萬達廣場、上海的松江萬達廣場以及青海西寧萬達廣場。

5月末,珠海穩(wěn)昇發(fā)生股東變更,大連萬達商管退出,新增的兩位股東為蘇州聯(lián)家壹號股權投資合伙企業(yè),以及上海家商管理咨詢合伙企業(yè),這兩家公司的背后都出現(xiàn)了大家人壽保險的身影。也就是說,大家人壽保險通過這一番股權騰挪間接收購了三個萬達廣場。

鄭州萬達廣場(左宇 攝)

萬達地產(chǎn)板塊也有相似情況。近日,萬達地產(chǎn)集團轉(zhuǎn)讓了武漢華達玖號創(chuàng)新投資合伙企業(yè)(有限合伙)(下稱“武漢華達”)約85.72%%股權予中國華融資管,持股比例降至13.91%。

有信息稱,在股權轉(zhuǎn)讓前,武漢華達從萬達地產(chǎn)手中購入了武漢萬達東湖置業(yè)90%股權,后者旗下主要項目包括位于武漢中央文化區(qū)的漢街萬達廣場、武漢萬達秀場,以及住宅項目萬達尊、楚河漢巷和萬達高端產(chǎn)品系列“御湖系”等。

另外,因與萬科合作的長春項目的財務糾紛,大連萬達商管約19.79億元股權在近期被凍結(jié),期限長達三年。

外界好奇,王健林此番是否還能“輕舟渡過萬重山”。

記者 吳典

編輯 左宇

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責任編輯:hnmd004

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