銷售額下滑31% 北辰實(shí)業(yè)十年市值縮水六成
北辰實(shí)業(yè)十年市值縮水六成,重倉湖北,去年上半年武漢拿地金額占全國35.9%
“當(dāng)前疫情對每一個房企都會存在業(yè)績壓力。”北京一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示,“對于那些重倉湖北重倉武漢的房企,影響可能最大。”
億翰智庫數(shù)據(jù)顯示,在湖北省有項(xiàng)目的房企中,湖北省銷售額占全部銷售額比重最大的前三名均為湖北當(dāng)?shù)胤科?,而全國性企業(yè)中,北辰實(shí)業(yè)去年在湖北省的銷售額超43.5億元,湖北銷售額占全國銷售額比重達(dá)18.42%,是倉位最大的非湖北省房企。
雖然從絕對數(shù)額來看,去年保利、金地、綠地、新城控股、恒大等房企在湖北省的銷售額均超百億,但這些房企的湖北銷售額占比并不高。
相較之下,近年來北辰在武漢市場動作頻發(fā)。
“過去幾年在武漢土地市場重倉的企業(yè),項(xiàng)目沉淀在手中短期內(nèi)難以回籠現(xiàn)金,對地產(chǎn)公司的短期資金鏈將構(gòu)成挑戰(zhàn)。”上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,鑒于疫情對當(dāng)?shù)鼐用裨斐傻男睦韯?chuàng)傷較大,武漢以及湖北的房地產(chǎn)市場信心恢復(fù),將慢于其他省市。
銷售額下滑31%,負(fù)債率80.15%,十年市值縮水六成
應(yīng)亞運(yùn)而起,借奧運(yùn)騰飛。在中國房地產(chǎn)史上,像北辰實(shí)業(yè)這種借兩大體育盛會“東風(fēng)”享譽(yù)全國的房企并不多。
近幾年,北辰實(shí)業(yè)不僅在房企規(guī)模競賽中掉了隊(duì),A股、港股兩項(xiàng)市值更是持續(xù)走出低位行情。
據(jù)北辰實(shí)業(yè)官網(wǎng)介紹,該公司已將武漢作為戰(zhàn)略支點(diǎn)型城市。武漢也是北辰除北京總部以外,項(xiàng)目數(shù)量最多的城市。
然而過去十年,北辰實(shí)業(yè)市值縮水超六成。
2019年中報數(shù)據(jù)顯示,北辰實(shí)業(yè)上半年銷售金額為100.35億元,同比下降了31.97%。
翻閱北辰實(shí)業(yè)近幾年財報,可發(fā)現(xiàn)其業(yè)績雖然基本保持著增長,但增速卻忽快忽慢,并不穩(wěn)定。
其中2016年至2019年上半年,北辰實(shí)業(yè)營收分別實(shí)現(xiàn)98.3億元、154.57億元、178.64億元和85.49億元,同比增長了36.79%、57.24%、15.58%和56.28%;歸屬母公司凈利潤為6億元、11.4億元、11.9億元和12.85億元,分別同比增長了-1.86%、89.88%、4.31%和101.44%。
北辰實(shí)業(yè)近十年的財報顯示,其中2011年、2013年?duì)I收有所下滑,其余年份營收均呈現(xiàn)增長。凈利潤則是2010年、2014年、2016年有所下滑,2010年下滑幅度最大,為57%。2014年、2016年下滑幅度均不超過20%。
此外,北辰實(shí)業(yè)近10年的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額有五年是下滑的,在這下滑的5年中,有4年凈額為負(fù)。其中2017年,北辰實(shí)業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為-16.28億元,同比下滑179%。
雖然2019年上半年?duì)I利雙增,但這主要因?yàn)樯习肽杲Y(jié)算面積以及結(jié)算金額較多,分別達(dá)到48.42萬平方米、71.95億元,同比上漲了83.35%和73.42%。
財報數(shù)據(jù)顯示,其上半年銷售面積為67.77萬平方米,同比下滑了22.1%;銷售金額100.35億元,同比下降31.97%。
截至2019年上半年,北辰實(shí)業(yè)短期借款達(dá)到10.01億元,同比增長43%,一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債達(dá)92.18億元,同比增長75.49%。
此外,2017年和2018年,北辰實(shí)產(chǎn)生的利息費(fèi)用分別高達(dá)6.39億元和6.59億元,與此同時,平均融資成本也在不斷上升,2018年為5.87%,2019年上半年增長至6.07%。
三季報顯示,雖然北辰實(shí)業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)80.15%,但債務(wù)結(jié)構(gòu)還算可觀,截至2019年三季度的短期借款余額及一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債共計82.38億元,公司賬面上的貨幣資金為172.31億元,短期內(nèi)償債壓力并不大。
去年上半年拿地六塊,三塊在武漢
作為國內(nèi)第一家“A+H”股地產(chǎn)類上市公司,成立于1997年的北辰實(shí)業(yè)受益于北京亞奧核心區(qū)的快速發(fā)展,擁有的稀缺土地資源。一直以“京北老大哥”的身份盤踞京北。
然而隨著北京可供開發(fā)土地資源愈發(fā)有限,為突破規(guī)模瓶頸,北辰實(shí)業(yè)開始在京外開疆拓土。
在2007年、2010年、2015年和2016年房地產(chǎn)市場相對火熱時,北辰實(shí)業(yè)拿地擴(kuò)張的步伐也很大,先后進(jìn)入武漢、長沙等城市,所到之處均留下“地王”的印跡,但這些地王并沒有給北辰實(shí)業(yè)帶來豐厚的回報,與之相伴的卻是高企的負(fù)債率、日益稀薄的利潤率以及不斷走低的市值等。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,資本市場對其如此不看好,或是源于其長期受“地王”項(xiàng)目拖累所致。
據(jù)不完全統(tǒng)計,自2008年以來,北辰實(shí)業(yè)在全國14個城市共拿“地王”超過20宗。尤其是調(diào)控政策頻出的2015年至2017年,北辰實(shí)業(yè)是市場上鮮有逆市高價拿地的參與者。
梳理其財報發(fā)現(xiàn),在2015-2017年,北辰實(shí)業(yè)為求全國化業(yè)務(wù)拓展,三年內(nèi)“搶收”35塊土地,其中包含6個城市的“地王”項(xiàng)目。這三年北辰實(shí)業(yè)的存貨金額分別達(dá)到310.88億元、413.86億元和525.52億元,增速較快。
但其“地王”項(xiàng)目銷售速度并不理想。
北辰實(shí)業(yè)財報顯示,該公司2015年獲得地塊12宗,新增建筑面積211萬平方米;2016年共獲地塊14宗,新增建筑面積370萬平方米;2017年共獲地塊9宗,新增面積194萬方米,三年累計獲得35宗地塊。
2018年11月,北辰集團(tuán)又以86.63億元取得北京國家會議中心二期項(xiàng)目。該地塊位于北京市朝陽區(qū)奧林匹克公園中心區(qū)內(nèi),建成后需全部自持。
2018年來,北辰實(shí)業(yè)提出重新調(diào)整戰(zhàn)略,欲將業(yè)績增長點(diǎn)寄希望于轉(zhuǎn)型復(fù)合地產(chǎn)。
在2018年中期業(yè)績會上,北辰實(shí)業(yè)執(zhí)行董事李偉東表示,企業(yè)在發(fā)展模式創(chuàng)新方面,北辰實(shí)業(yè)將發(fā)揮房地產(chǎn)綜合運(yùn)營優(yōu)勢,加強(qiáng)地產(chǎn)與會展、健康養(yǎng)老、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動及融合,創(chuàng)新商業(yè)模式,打造全國一流的復(fù)合地產(chǎn)品牌企業(yè)。
他表示:“正在研究購物中心和文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)怎么結(jié)合,此外,寫字樓也是我們的一個選擇。”
目前,北辰地產(chǎn)在武漢已有九宗地塊,2018年12月25日,北辰地產(chǎn)集團(tuán)成功競得武漢市臨空港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)一處地塊。
2019年上半年,北辰實(shí)業(yè)披露了6個重大土地交易項(xiàng)目,其中三個在武漢,金額達(dá)18.6億元,占總拿地金額的35.9%。
然而,突然來襲的疫情迫使疫情重災(zāi)區(qū)湖北省內(nèi)交通、商業(yè)、娛樂等全線停止。合肥、福州、南京、杭州等超過100個城市倡議或要求暫停開放售樓處。房企錯失春節(jié)后至元宵節(jié)的返鄉(xiāng)置業(yè)、旅游市鎮(zhèn)置業(yè)的重要窗口期。
一家在河北省有布局的房企表示,絕大多數(shù)房企首先關(guān)閉售樓部的區(qū)域,便是湖北。“疫情當(dāng)前,員工安全防護(hù)成首要任務(wù),該停的工作必須停。”
“疫情引發(fā)的停售對2月影響最大,今年三四月的‘小陽春’大概率泡湯。” 湖北一家房企營銷人員表示。
“一季度中,三月份為傳統(tǒng)旺季,往往會占一季度銷售額接近一半。如果疫情三月仍未解除,上半年估計銷售額很難修復(fù)。”上述湖北房企銷售人士認(rèn)為。
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