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上半年仍積極拿地 招商蛇口又陷增收不增利困境

2020-09-14 13:57:20來源:國際金融報

招商蛇口在銷售上的亮眼表現(xiàn)難掩利潤下滑的尷尬。上半年,其歸母凈利潤同比下跌81 35%,在規(guī)模前十的房企中跌幅最大。半年報過去之后,房企

招商蛇口在銷售上的亮眼表現(xiàn)難掩利潤下滑的尷尬。上半年,其歸母凈利潤同比下跌81.35%,在規(guī)模前十的房企中跌幅最大。

半年報過去之后,房企迅速迎來了8月份的銷售總結(jié)。

9月9日,招商蛇口發(fā)了8月銷售簡報,其以48.46%的同比增幅完成268.05億元的簽約銷售額,推動前8個月銷售規(guī)模增長15.72%,實現(xiàn)1603.75億元。以全年2500億元的銷售目標計,截至8月底,招商蛇口的完成率約為64.15%。

這一銷售規(guī)模,讓招商蛇口穩(wěn)住了年中時拿下的銷售排行榜第十名的位置。

中報顯示,招商蛇口今年前6個月實現(xiàn)簽約銷售金額1107.13億元,同比增加9.41%,躋身行業(yè)前十,其中杭州、上海、蘇南、南京等4個城市公司銷售額突破100億元。

不過,銷售方面如此亮眼的表現(xiàn),讓招商蛇口前不久披露的半年業(yè)績顯得越發(fā)慘淡。

凈利大幅下滑

2020年上半年,招商蛇口在營業(yè)收入同比上漲45.74%的情況下,實現(xiàn)歸母凈利潤約9.13億元,同比大幅下跌81.35%,在銷售規(guī)模前十的房企中,其跌幅最為嚴重。

東方證券研報指出,招商蛇口營收增長主要來源于結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模的增長,而歸母凈利潤的較大波動主要由于毛利率下降。

招商蛇口也在中報中坦承,報告期內(nèi),房地產(chǎn)項目受限價等調(diào)控政策影響,利潤受到抑制,且部分房地產(chǎn)項目結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)變化,導致社區(qū)業(yè)務(wù)毛利率同比下降,同時,上半年部分房地產(chǎn)項目受疫情影響延遲結(jié)轉(zhuǎn),在一定程度上也影響了報告期利潤。

數(shù)據(jù)顯示,招商蛇口上半年的毛利率僅為23.9%,同比下降了14個百分點;同期,歸母凈利率和核心凈利率也雙雙下滑,前者同比下降25.6個百分點至3.8%,后者同比下降14.6個百分點至3.7%。

事實上,毛利率下滑的趨勢在2019年就有所體現(xiàn)。據(jù)披露,招商蛇口2019年末的毛利率從2018年末的39.5%下降至34.6%。公司管理層在年初的業(yè)績交流會提及該問題時,給出的原因中也包括限價和市場下滑等因素。

毛利率下滑之外,招商蛇口表示,疫情影響下,上半年對租賃物業(yè)采取了減免租等措施,導致公司園區(qū)業(yè)務(wù)利潤同比下降明顯;同時,2019年同期其采取合作開發(fā)模式轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)產(chǎn)生稅后凈收益22.26億元。

多重因素導致招商蛇口今年上半年歸母凈利潤尚不足10億元。

相較于2019年全年約160億元的歸母凈利潤,地產(chǎn)分析師嚴躍進向記者表示,“就目前來看,業(yè)績修復的壓力其實很大。這個虧空在半年內(nèi)其實是有壓力的,若是后續(xù)處置項目或加快項目銷售,可能也還是有機會。”

“去年基數(shù)高,是轉(zhuǎn)讓子公司帶來的,這個利潤不具有持續(xù)性。”有地產(chǎn)行業(yè)資深從業(yè)人士向記者分析,而疫情對持有類物業(yè)的影響則“覆水難收”,全年的業(yè)績修復壓力較大。

諸葛找房數(shù)據(jù)中心分析師陳霄也持有類似的觀點。

“受到上半年疫情影響,招商蛇口減租免租以及延遲開工等,盈利水平受到?jīng)_擊,且多元化布局業(yè)務(wù)發(fā)展水平不一,部分投資業(yè)務(wù)如郵輪產(chǎn)業(yè)盈利水平堪憂。”陳霄進一步表示。

上半年仍積極拿地

不過,盈利水平的下滑并未阻擋招商蛇口擴張的腳步。

“從今年上半年來看,招商蛇口在拿地積極性上仍然較高,雖然隨著疫情的影響逐漸淡去,下半年市場逐漸轉(zhuǎn)好,但對于接下來招商蛇口修復全年利潤來說壓力仍然較大。”陳霄表示。

事實上,招商蛇口上半年在土地市場上的激進表現(xiàn),未來或許會對其業(yè)績造成進一步壓力。

今年1月下旬,江蘇南通的一場土拍上,招商蛇口以底價58.69億元競得一幅地塊,樓面價1.5萬元/平,這也是該市截至當時起拍樓面價最高的商住地塊。6月15日,招商蛇口歷經(jīng)796輪競價大戰(zhàn),以超過138%的溢價率搶下了江蘇徐州一幅住宅地塊。

7月初,在上海虹口涉“圍標”地塊爭奪戰(zhàn)中,在與多家公司進行一場近190輪的競價中,招商蛇口以超出起拍價近10億元的總價、逾8萬元的樓板價拿下這宗地塊,也刷新了上海虹口宅地的最高樓面單價紀錄。

華創(chuàng)證券研報顯示,招商蛇口在前8個月新增規(guī)劃面積842.8萬平方米,同比增加22.5%;總地價780.9億元,同比增加41.3%;拿地面積權(quán)益占比59.4%,較2019年增長6.3個百分點;拿地額占比銷售額為48.7%,較2019年上漲了7.3個百分點;同時,平均樓面地價達到了9266元/平方米,較2019年樓面均價上漲了29%。

拿地力度的加大已經(jīng)對現(xiàn)金流造成了直接的影響。截至6月底,招商蛇口經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-29.9億元,同比大幅下滑149.32%。招商蛇口在報告中稱,這是由于報告期內(nèi)房地產(chǎn)項目購地及基建支出增長額超過銷售回款增長額。

這樣的拿地表現(xiàn),未來可能使招商蛇口的業(yè)績繼續(xù)承壓。有分析師向記者表示,高溢價拿地是為了擴張規(guī)模,但是擴張規(guī)模的同時往往會帶來成本走高,公司利潤下降,高溢價對后期盈利會造成一定壓力。

關(guān)鍵詞: 招商蛇口 增收 不增利

責任編輯:hnmd004

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